中古マンションランキング[2020年]
2019年11月15日公開(2019年12月6日更新)
櫻井幸雄

櫻井幸雄(さくらい・ゆきお)氏:新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト。櫻井幸雄氏が新築マンションの最新の価格動向、人気物件について解説します。

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千葉県の中古マンション価格ランキング・ベスト5!
あなたのマンションの相場、値上がり率は?

千葉県で「最も高く売れるマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。千葉県の中古マンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に作成した2つのランキング・ベスト100をもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。今回はそれぞれ上位5物件を紹介する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

高額で取り引きされている中古マンションの
上位10物件すべて「駅から徒歩1~3分」!

 現在、千葉県の中古マンション市場で、最も高い値段で取引されているマンションランキング・ベスト100の上位5物件は以下の通りだ。

千葉県の中古マンション「価格」ランキング・ベスト5

 千葉県で、高値で売り出される中古マンションは、見事なほどに「駅近」物件がそろった。70m2当たりの価格が高い中古物件は、駅から徒歩1分〜3分ばかり。駅に近いマンションであれば、通勤、通学に便利だし、将来的に高く売れる、高く貸せる「資産価値の高さ」が期待できる。そして、千葉県内であれば、駅近マンションがまだ抑えた価格で購入できるので、駅近マンションを探す人が多いのだろう。

 一方で、千葉県内では、駅から離れた場所のマンションは人気が低く、価格を下げても買い手がつきにくい。駅に近いマンションだけが、高人気・高価格になっているわけだ。

 もちろん、駅から徒歩1分〜3分であれば、「抑えた価格」といっても、激安というわけではない。千葉県内の駅近マンションは3LDKが5000万円台、6000万円台のものが多い。神奈川県の武蔵小杉や横浜、埼玉県の川口や浦和周辺よりも、2割以上安い。それが千葉県の特徴といえる。

 今回、70m2当たりの価格が最も高く1位となったのは、「エクセレントシティ南行徳駅前」(下のストリートビュー画像参照)。大手町駅まで所要時間16分の東京メトロ東西線南行徳駅を最寄りとし、南行徳駅から徒歩1分に建つ地上10階建て全31戸のマンションだ。

 その中古売り出し価格は70m2の住戸で7157万円……という計算になっている。が、実はエクセレントシティ南行徳駅前はシングル、DINKS向けの1LDK、2LDK住戸の比率が高い。

 70m2の3LDKに換算すると7157万円になるが、現実には40m2程度の1LDKが4000万円台、50m2程度の2LDKが5000万円ほどという価格で売り出されることが多くなっている。その価格ならば検討してみたい、という人も多いのではないか。

 エクセレントシティ南行徳駅は建物が完成してから販売される方式をとり、2016年11月から販売が開始された。建物が完成してから現在3年ほど経ったところなので、駅近でしかも築浅のマンションとなる。高値で売買されるのは当然だろう。ちなみに、新築分譲時は1LDKが2400万円台からの設定だったので、騰落率も高くなっている。

 エクセレントシティ南行徳駅前は、9割近い住戸が角住戸タイプとなり、1LDKでも角住戸タイプが多い。また、1LDKであってもキッチン設備はファミリータイプと同等の仕様で、住戸内の収納スペースも豊富だ。ホテルのような内廊下方式を採用し、ALSOKと提携。24時間ゴミ出しOKなど、安全性・利便性の高さも特徴といえる。

市川駅、船橋駅……
中央・総武線の駅「徒歩1分」マンションも続々ランクイン

 千葉県で2番目に中古価格が高くなっているのが、「アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス」(下のストリートビュー画像参照)。中央・総武線市川駅から徒歩1分の再開発エリア内に建設された超高層タワーマンションだ。

 実は、アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンスは工事中に施工ミスがみつかり、大きな騒動になった。ミス部分は造り直されて、現在は問題なし。しかし、騒動の渦中では「これで資産価値はゼロになった」などと書き込みされてしまった。

 もちろん、資産価値が落ちることはなく、工事ミスを見つけて修正しているので、むしろ安心という評価が生まれた。ネガティブな書き込みを信じ込むのも問題、という教訓を生んだ事例といえる。

 千葉県内でも都心に近い市川市内で、駅近・再開発という人気要素を2つ備えるマンションは、やはり強いと思い知らされる。

 3位の「プラウドタワー船橋」(下のストリートビュー画像参照)も、中央・総武線の船橋駅から徒歩1分。船橋駅の北口側なので、南口側よりも若干ではあるが落ち着いているのも利点となる。

 建物にはS.I(エス・アイ=スケルトン・インフィル)方式を採用。これは、建物の躯体(スケルトン)に高強度コンクリートを使用して丈夫で超寿命のものにする。その上で、内部(インフィル)の変更や更新、メンテナンスをしやすくする。将来の自由度が増し、メンテナンスの費用が安くなって、長く暮らすことのできるマンションを実現しているわけだ。

価格上昇率ランキングは、
分譲時に割安感が強かったマンションが目立つ

千葉県の中古マンション「価格上昇率」ランキング・ベスト5

 千葉県の中古マンションの価格上昇率ランキングでベスト5には入らなかったものの、ここで取り上げたいのはプラウド船橋。7位の「プラウド船橋三街区」(下のストリートビュー画像参照)、9位の「プラウド船橋二街区」のほか、「プラウド船橋一街区」が13位と、複数物件が上位にランクインしている。

 プラウド船橋は、東武野田線新船橋駅周辺で行われた約17万6000m2もの大規模複合開発で生まれたマンションだ。商業施設や総合病院、保育施設、公園とともに、全体で1497戸の住戸が生まれており、住宅棟によって複数の名前が付けられているので、それぞれがランクインしているわけだ。

 プラウド船橋では、一部の住棟が新船橋駅から徒歩1分となる。その他の棟も駅に近く、駅の反対側に「イオンモール船橋」があるので、生活は便利だ。

 住戸は80m2近い3LDKが中心。価格は70m2超の3LDKが2600万円台からで割安感が大きかった。そのため、2012年夏に一街区・二街区あわせて583戸を一気に売り出し、すべてを即日完売させた。

 ディスポーザーや食器洗浄乾燥機を標準設置し、バルコニーにはスロップシンク(外部水栓と流し)付き。窓は基本的にペアガラスで、一部にペアガラスより断熱効果の高いLowEガラスを採用している。

 中古で人気物件になるのも当然だろう。

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あなたのマンションの最新価格を調べるには?
7つの「無料サービス」を比較!

 今回紹介した、中古マンションの「価格ランキング」「価格上昇率ランキング」は、集計を行った2019年9月時点のものだ。当然、その後も売り出し価格の相場は変化し続けている点、留意してほしい。

 もし、自分が所有するマンションの「現在の売却価格の相場」を知りたい場合は、「不動産一括査定サイト」という無料サービスを利用する手がある。

「HOME4U(ホームフォーユー)」はNTTグループの不動産一括査定サイト
NTTデータグループの不動産一括査定サイト「HOME4U(ホームフォーユー)

 売却価格を知りたいマンションの情報などを一度入力するだけで、最大6社程度の不動産仲介会社から価格査定をしてもらうことができる。複数社に依頼することで、偏りの少ない相場が分かるのだ。

 ただし、「査定価格が高いから」という理由だけで、その不動産仲介会社を信用しないほうがいい。客をつかまえるために「あえて高値を提示している」ということもありえるからだ。(そうした不動産仲介会社の場合、売却を依頼した後に「なかなか売れません」などと言いながら、売り出し価格の値下げを勧めてくるだろう。)

「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売主を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 そういう意味でも、価格査定は複数社に依頼するのがおすすめだ。査定価格と見比べながら「価格の根拠」や「売却に向けたシナリオ」「対応は誠実かどうか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下で主な「不動産一括査定サイト」を7つピックアップし、比較した。それぞれ特徴があるので、上手に活用してほしい。
【25サイト比較はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

■無料で価格査定してもらえる「不動産一括査定」7サイト徹底比較
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U無料査定はこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール無料査定はこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S無料査定はこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ無料査定はこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ無料査定はこちら
◆HowMaスマート不動産売却(一般媒介での一括査定)
対応物件の種類 マンション、戸建て(東京23区)
掲載する不動産会社数 10社(一般媒介) HowMaスマート不動産売却の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 コラビット
紹介会社数 最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。
HowMaスマート不動産売却無料査定はこちら
◆いえカツLIFE(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(1室)、店舗・工場・倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他(共有持分についても査定・売却対象)
営業エリア 東京、千葉、神奈川、埼玉 いえカツLIFEの公式サイトはこちら
サービス開始 2012年
運営会社 株式会社 サムライ・アドウェイズ(東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社)
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
【ポイント】 再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう
いえカツLIFE無料査定はこちら
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