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川崎市で住むべき駅ベスト5は?
向河原駅、登戸駅は中古マンション価格が上昇、資産価値が高い駅だった!

2020年1月12日公開(2020年1月14日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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川崎市に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの高騰率と総合利回りのランキング(全34駅)をもとに、ベスト5を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは登戸駅

 まずは、川崎市内における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年間で価格が上昇したのは4駅(登戸駅、武蔵小杉駅、向河原駅、向ヶ丘遊園駅)だ。登戸駅は現在再開発が進んでいる駅で、武蔵小杉駅は昨今再開発によって発展した町である。また、向河原や向ヶ丘遊園は前者二つの隣接駅なので、登戸と武蔵小杉を中心に2駅にまたがって発展していることがわかる。これらの駅は都心へのアクセスも良いため、都心で働く人たちのベッドタウンとしても最近人気の住宅地である。

 以下が、川崎市の駅別・中古マンション騰落率ランキングのベスト5だ。

川崎市の駅別「中古マンション騰落率ランキング」

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

川崎市の上昇率1位は登戸駅

JR登戸駅の様子(出典:PIXTA)
JR登戸駅の様子(出典:PIXTA)

 神奈川県川崎市で騰落率1位となったのは登戸駅(川崎市多摩区登戸、JR南武線・小田急小田原線)だ。過去10年と比べて、中古価格は17%も上昇している。

 登戸駅から南武線を利用する乗客数は、2018年度時点で1日平均82,715人という数字を記録している。JR東日本には2019年4月1日時点で1,655もの駅があるが、登戸の1日の平均乗車人員は56位と高い順位だ(参照元:JR東日本 各駅の乗車人員 2018年度)。

 一方、小田急線登戸駅の1日平均乗車人員は167,383人と南武線の約2倍になっており、さらに多くの利用者がいることがわかる(参照元:小田急 登戸駅の概要)。小田急線は登戸と新宿を結んでおり、快速急行を使えば新宿まで最短16分でアクセスが可能だ。

 登戸駅周辺は、商店や飲食店などがあるが、それほど数は多くない。駅から徒歩3分も歩けば周囲は住宅街となり、店舗は少なくなるため、買い物の際は駅周辺まで出るか、向ヶ丘遊園など近隣の街を利用することになるだろう。

 また、多摩川に面しているなど、落ち着いた雰囲気があるのも人気の理由の1つだ。マンションは、ファミリー向けから単身者向けの物件まで幅広く揃っている。治安も悪くないので、とても住みやすい街といえる。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
・クリオ登戸新町(70㎡換算で5,484万円、登戸駅徒歩4分)
・ミオカステーロ登戸(70㎡換算で3,917万円、登戸駅徒歩8分)
・藤和シティホームズ登戸2(70㎡換算で3,896万円、登戸駅徒歩7分)
 などが挙げられる。

総合利回りでは、向河原が首位

 次に川崎市の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 以下が、川崎市の駅別「中古マンション総合利回りランキング全34駅」のうち、ベスト5の駅だ。

川崎市の駅別「中古マンション総合利回りランキング」

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

 中古マンションの総合利回りランキングの1位は向河原駅、2位は登戸駅、3位は武蔵小杉駅となっている。向河原から武蔵小杉にかけて利回りが高くなっていることがわかる。

川﨑市の総合利回り1位は、向河原駅(川崎市中原区下沼部)

【神奈川県】武蔵小杉駅の正面口の風景(出典:PIXTA)
【神奈川県】武蔵小杉駅の正面口の風景(出典:PIXTA)

 向河原駅は南武線が乗り入れており、隣には武蔵小杉駅があるので、JR湘南新宿ラインやJR横須賀線、東急東横線に乗り換えられる。湘南新宿ラインや東急東横線では渋谷や池袋方面へ、横須賀線を利用すれば東京や品川などへ出られ、都心へのアクセスも楽だ。

 駅前には飲食店が多くあるものの、スーパーはほとんど見当たらない。ただ、コンビニが多くあるので、住むのに不便はないだろう。

 また、駅前や多摩川沿いにはマンションが多く、駅から少し離れたところには一軒家が多い傾向がある。比較的静かな環境でありながらも、近隣の企業や都内へのアクセスが良いことから、この街を選ぶ人は多い。

 向河原駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ナイスシティアリーナ武蔵小杉エアリーコート(70㎡換算で6,013万円、向河原駅徒歩8分)
・シティハウス武蔵小杉(70㎡換算で5,971万円、向河原駅徒歩5分)
・プラウド武蔵小杉グリーンフロント(70㎡換算で5,844万円、向河原駅徒歩9分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを検討する際の参考にしてほしい。

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