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2020年1月24日公開(2020年2月12日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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住宅ローンのキャンペーンに注目! 変動金利0.38%など、お得なキャンペーンを見逃すな!

住宅ローンの需要期である1~3月を迎えて、キャンペーン合戦が激しくなってきた。auじぶん銀行が、異例ともいえる1月中旬にキャンペーン内容を拡大し、電力契約をセットにすれば変動金利を0.38%まで引き下げるなど、各銀行は様々なキャンペーンを打ち出している。そこで、各銀行のキャンペーンは本当にお得なのか検証してみた。

変動金利で、キャンペーン合戦

auじぶん銀行のじぶんでんきセット金利引き下げ
auじぶん銀行は、「じぶんでんきセット金利引き下げ」と、「借り換え金利キャンペーン」の併用を認めている

 1月中旬になって、auじぶん銀行が打ち出したのは、変動金利のキャンペーン拡大。借り換え限定ながら、変動金利で「0.38%」という史上最低の金利だ。

 これは、「借り換え金利キャンペーン(3月末までに融資実行)」と、「じぶんでんきセット金利引き下げ」(じぶんでんきに加入が条件)の併用を可能とした措置だ。

 「借り換え金利キャンペーン」は、本来0.457%である金利を、借り換え限定で0.41%としたもの。それに加えて、所属するKDDIグループが提供する電力サービス「じぶんでんき」に同時に加入した場合、そこから金利を0.03%差し引く。「じぶんでんき」は新電力サービスの一つで、既存の大手電力に比べて割安な電力料金を提供している。

 マンションなどの集合住宅は加入に制限があるケースも多く、誰もが加入できるとは限らないサービスではある。ただし既存の大手電力と契約中である人なら、電力料金が割安になり、さらに電力料金の0.5%がポイントとしてたまるおまけまでついてくる。

 「借り換え金利キャンペーン」の内容詳細を見ると「本キャンペーンと同一の取引を対象とする他のキャンペーンとの併用はできません」との紛らわしい記載がある。ただし、「じぶんでんきセット金利引き下げ」はキャンペーンではなく、恒常的な割引という解釈のようで、auじぶん銀行も「併用は可能」としている。

住信SBIネット銀行もキャンペーン金利

 ここで、主要ネット銀行の金利と、キャンペーン内容を確認しておこう。

■主要銀行の変動金利(借り換え、1月24日現在)

・0.380%:auじぶん銀行(じぶんでんき+借り換えキャンペーン、1月中旬〜3/31)
・0.399%:ジャパンネット銀行
・0.415%:住信SBIネット銀行(キャンペーン金利、1/6〜3/31)
・0.429%:りそな銀行
・0.450%:新生銀行イオン銀行(キャンペーン金利、1/10〜4/9)
※借り換え、以下の新規借入ともに、金利の低い主要商品一覧。全て最優遇金利で、審査の結果によって金利が上がることもある。18銀行500商品を比較した結果。すべてネット契約商品の金利。諸費用は全商品一緒で、手数料として借入額×2.2%。りそな銀行のみ、諸費用は借入額×2.2%+3.3万円。

(参考)主要銀行の変動金利(新規借入、1月24日現在)
・0.399%:ジャパンネット銀行
・0.415%:住信SBIネット銀行(キャンペーン金利、1/6〜3/31)
・0.427%:auじぶん銀行(じぶんでんきセット金利引き下げ、〜3/31)
・0.450%:新生銀行

 以上のように、キャンペーンが利用できれば、借り換えでは、auじぶん銀行が飛び抜けて金利が低い。新規借入は、ジャパンネット銀行だ。金利が低い上位の商品は全て手数料は借入額×2.2%で横並びなので、単純に金利だけを比較すれば有利な商品がわかる(りそな銀行の対象商品を除く)。

総支払額では7万円の差

 ここで、総支払額を試算してみよう。借り換えのケースで、借入額2500万円、借入期間30年、手数料込み、変動金利は変わらないものとして試算してみた。

・0.380%auじぶん銀行、総支払額2701万円
・0.399%:ジャパンネット銀行、総支払額2708万円
・0.415%:住信SBIネット銀行、総支払額2714万円
※じぶんでんきの金利割引は、電力契約の3カ月後から適用となるが、今回の試算では考慮していない

 以上のように、auじぶん銀行が2位のジャパンネット銀行よりも、総支払額で7万円お得とわかる。

 なお、auじぶん銀行で「じぶんでんきセット金利引き下げ」が使えない場合は、「借り換え金利キャンペーン」だけの利用となり、金利は0.410%だ。総支払額は2712万円と、ジャパンネット銀行よりも4万円多くなる。

 ただし、auじぶん銀行は無料の団信が充実しており、死亡・高度障害保障に加えて、がん50%保障、全疾病保障(180日以上の継続入院で住宅ローンがゼロに)も付帯しているので、団信の充実を検討するのであれば、auじぶん銀行も選択肢となるだろう。

変動金利を借りている人は、借り換えの検討を

 すでに住宅ローンを借りている人は、「この低金利下で自分の住宅ローン金利も自動的に下がっている」と考えている人が多い。しかし、これは大きな間違い。

 銀行は住宅ローンの変動金利の基準となる「基準金利」は10年以上変えていない銀行が多く、新たに借り換えした人だけが、現在のマイナス金利の恩恵を受けられる。”高い”変動金利を借りている人は、手数料を払って借り換えても、お得になるケースが多い。自分が借りている金利を確認して、試算すべきだろう。

変動金利は、まだ下がる?

 10年国債金利など、市場金利が若干上昇する中で、住宅ローンの変動金利はまだまだ下げる方向で動いている。銀行にとって、住宅ローンは数少ない収益拡大余地がある商品といわれているだけに、今後も変動金利の動向からは目が離せないだろう。

 今回のauじぶん銀行の動きを受けて、新生銀行、住信SBIネット銀行などがどう動いてくるのか注目される。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利は、ついに0.3%台の競争に突入!

 
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※借入金額2500万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.529%
0.399%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
2
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.540%
全疾病+がん50%
0.410%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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4
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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