駅力ランキング[2020年]
2020年2月7日公開(2020年2月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東京都港区で住むべき駅ベスト5は?
注目は、10年で25%以上中古価格が上昇した芝公園駅、虎ノ門駅とアクセスがいい大門駅

東京都港区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全26駅)を元に、ベスト5を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率は25%超えの駅も!

 まずは、港区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。10年前と比較して価格が10%以上高騰した駅が多い。中でも25%超えの駅は芝公園・虎ノ門・赤羽橋である。

 これらの駅は東京駅方面へアクセスしやすいという特徴がある。また、虎ノ門周辺は官公庁の建物やビジネスオフィスが立ち並び、新たに商業施設や住居エリアの開発も進んでおり、住みよい環境が整いつつある。

 上位3位の相場価格は芝公園駅の8909万円(70㎡換算)が最低となっている。残りの2駅は1億円以上の値がついており、かなり価格が高騰しているのがわかる。

 以下が、港区の駅別・中古マンション騰落率ランキング(全26駅)のベスト5だ。

港区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

港区の上昇率1位は芝公園駅

都営三田線芝公園駅入口(出典:PIXTA)
都営三田線芝公園駅入口(出典:PIXTA)

 上昇率1位は芝公園(港区芝公園4丁目、都営三田線)で、10年前と比べて28%も上昇している。2018年度の駅の一日平均乗降人数は3万2260人(引用元:東京都交通局各駅乗降人員一覧)。乗り換えなしで大手町駅まで約7分、品川駅へは都営浅草線に乗り換えて約13分で到着するため、都心や繁華街へのアクセスは良好だ。

 駅周辺には買い物ができる商業施設や病院など、生活に便利な施設が充実しており暮らしやすい環境である。また、新橋や虎ノ門などのビジネス街にも近く、主要駅へ短時間でアクセスできるため、通勤や移動のしやすさを重視するビジネスマンにとっては利便性が高い場所だ。

 日本でもっとも古い公園のひとつ、芝公園もこのエリアの景観を高めている。アクセスや住環境の良さなど資産価値が落ちにくい要素が揃っているといえる。

芝公園駅周辺のフラッグシップマンションは、
・パークハウス芝タワー(70㎡換算で8745万円、芝公園駅徒歩2分)
・パークタワー芝公園(70㎡換算で8512万円、芝公園駅徒歩4分)
 などがある。

総合利回りでは、大門駅が首位

 次に港区の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 以下が、港区の駅別「中古マンション総合利回りランキング(全26駅)」のうち、ベスト5の駅だ。

港区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

 総合利回りランキングの1位は大門駅、2位が芝公園駅となっている。どの駅もビジネス街の虎ノ門や新橋などが近いという特徴がある。また1位、2位の駅周辺は商業施設に囲まれていて利便性が高く、東京駅へアクセスしやすいという点で共通している。立地の良さが資産価値を高めているといえるだろう。

総合利回り1位の大門駅は、緑に恵まれたエリア

大門駅 港区(出典:PIXTA)
大門駅の入り口(出典:PIXTA)

 大門駅は、浜松町駅に近接し、芝公園駅にも近い駅だ。都営浅草線と大江戸線が通っており、日本橋方面や新宿方面にアクセスしやすい。駅周辺には「シーバンス ア・モール」などの食品・日用雑貨を購入できる商業施設があり、便利な住環境となっている。また、駅の西側には芝公園、東には旧芝離宮恩賜庭園があり、都会にありながら緑に恵まれているエリアだ。交通・生活・眺望という3つの好条件が揃っていることが、エリアの資産価値を高める要因になっていると考えていいだろう。

 大門駅周辺のフラッグシップマンションは、
・パークコート浜離宮ザタワー(70㎡換算で1億3340万円、大門駅徒歩5分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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