東京都中野区で住むべき駅ベスト5は?
東中野駅が文句なしの1位、穴場は新井薬師前駅だった

2020年2月16日公開(2020年2月14日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東京都中野区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全12駅)をもとに、ベスト5を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは東中野駅

 まずは、中野区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年で価格が上昇した駅はなかった。そもそも中央線沿線駅は販売価格が高く、そのことが影響していると思われる。下落率が最も低かったのは東中野駅で、次に西武新宿線の新井薬師前駅、そして中野駅が続く。首位の東中野駅にはJR中央・総武線および都営地下鉄大江戸線の2路線が乗り入れており、都心へのアクセスが良好だ。

 以下が、中野区の駅別・中古マンション騰落率ランキングのベスト5だ。

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

東中野駅が-2%で騰落率トップに

駅前風景 東中野駅(出典:PIXTA)
駅前風景 東中野駅(出典:PIXTA)

 最も下落率が低かったのは東中野駅(東京都中野区東中野、JR中央・総武線、都営大江戸線)だ。10年前の新築時に比べて-2%となっており、中野区内の他の駅より下落率が低い

 中野区内で最も東に位置する駅であり、JR中央・総武線の各駅停車駅となっている。新宿までは約5分、都営大江戸線を使えば六本木や湾岸方面へも乗り換えなしでアクセスできる。2018年度の1日平均乗車人員は4万1,234人であり、利用者数は緩やかに増えている。(参照元:JR東日本各駅の乗車人員2018年度

 近年再開発が進められたこともあり、東中野駅周辺の商業施設は充実している。駅前には飲食店やスーパー、商業施設などが集まっており、日常の買い物に困ることはない。住環境にも恵まれており、駅から歩いて5〜10分ほどの場所に閑静な住宅街が広がる。単身者はもちろん、ファミリー世帯や高齢者にも住みやすいエリアだ。現代的な街並みの中にも下町情緒が残り、さまざまな表情を持つところもこの街の魅力だろう。

 東中野駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
クラッシィタワー東中野(70㎡換算で8,893万円、東中野駅徒歩1分)
シティハウス東中野駅前(70㎡換算で8,067万円、東中野駅徒歩1分)
プラウド東中野(70㎡換算で7,453万円、東中野駅徒歩2分)
 などが挙げられる。

総合利回りも、東中野駅が首位

 次に中野区の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 以下が、中野区の駅別「中古マンション総合利回りランキング全11駅」のうち、ベスト5の駅だ。

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

中野区の総合利回り2位は、新井薬師前駅

東京 中野駅 北口駅前の風景(出典:PIXTA)
中野駅北口駅前の風景(出典:PIXTA)

 総合利回りの1位は中古マンション騰落率同様に東中野駅。2位の新井薬師前駅は西武新宿線の沿線の駅だ。

 駅から歩いて数分のところにある梅照院(通称:新井薬師)は、「目の薬師」や「子育て薬師」として知られる。駅前には150店以上が軒を連ねる商店街「薬師あいロード」があり、かつての門前町らしい雰囲気を味わうことができる。庶民的な商店や飲食店が多く、気取らない暮らしを望む人におすすめの街だ。

 現段階では地上駅であるが、連続立体交差事業により将来地下化される予定である。工事が完了すれば、街並みは大きく変わるだろう。各駅停車しか止まらないものの、山手線と接続する高田馬場駅まで約5分、西武新宿駅(JR新宿駅から徒歩圏内)まで約10分とアクセスは良好だ。中野駅も近く、新井薬師前駅から徒歩約20分の距離にある。中野駅周辺よりも家賃相場が安く「穴場」と言えるエリアだろう。

 新井薬師前駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・シェルゼ中野新井薬師(70㎡換算で5,950万円、新井薬師前駅徒歩4分)
・ランドシティ中野新井薬師(70㎡換算で5,865万円、新井薬師前駅徒歩4分)
などが挙げられる。

中野区の総合利回り3位は、中野駅

 3位の中野駅は、区の‟顔”とも言うべき駅である。中央・総武線のほかに、JR中央線快速が停車し、新宿まで約6分、東京までは約20分とアクセスは良好だ。東京メトロ東西線も乗り入れており、日本橋駅や大手町駅、千葉県の西船橋駅へも乗り換え不要となっている。

 「中野サンモール商店街」やサブカルチャーの聖地「中野ブロードウェイ」などの商店街で知られ、賑やかで活気あふれる街だ。駅周辺は次々と再開発が進められており、今後さらなる発展が期待される。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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