東京都荒川区で住むべき駅ベスト5は?
JR山手線など複数路線乗り入れの日暮里駅、西日暮里駅はアクセス力の高さで上位に

2020年2月29日公開(2020年2月27日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東京都荒川区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全13駅)をもとに、ベスト5を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは日暮里駅

 まずは、荒川区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 荒川区で調査対象となった全13駅中、10年前と比べて騰落率が上昇した駅は日暮里駅と西日暮里駅の2駅のみだ。荒川一中前駅は10年前と変化がなく、その他の駅は下落傾向にある。騰落率が上がった2駅にはJR山手線をはじめとする複数路線が乗り入れているため、都心へのアクセスが便利というメリットがある。都営都電荒川線の路線駅はエリアによる差が大きく、下位の荒川車庫前駅、三ノ輪橋駅は15%以上も下落している。

 以下が、荒川区の駅別・中古マンション騰落率ランキング(全13駅)のベスト5だ。

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

日暮里駅は上昇率10%

日暮里駅 山手線(出典:PIXTA)
日暮里駅前の様子(出典:PIXTA)

 騰落率1位となったのは「日暮里駅(東京都荒川区西日暮里、JR山手線、JR常磐線、JR京浜東北線、京成本線、京成成田空港線、日暮里・舎人ライナー)」だ。10年前の新築価格と比較すると、中古マンション価格が10%上昇している。

 日暮里駅は、東京都心部をつなぐ利便性の高いJR山手線の路線駅だ。他にもJR常磐線や京成本線など多くの路線が通り、乗り換えに利用されるハブ駅としての機能を持ちあわせている。開業は1905年、東京駅までは山手線直通で約13分と近い。JRの1日平均乗車人員は2018年時点で115,092人。全国29位に入っている利用者数の多い駅だ(参照元:JR東日本 各駅の乗車人員)。

 日暮里駅は東京の北東部、山手線の上野駅から2駅離れた場所に位置している。問屋街として古くから栄えてきた、下町の風情が残るエリアだ。日暮里駅前は再開発エリアに指定されたため、近年では新しい商業施設や新築マンションが増加している。今後も中古価格の上昇が期待できる街だ。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
ステーションガーデンタワー(70㎡換算で8,893万円、日暮里駅徒歩1分)
ステーションプラザタワー(70㎡換算で8,046万円、日暮里駅徒歩1分)
オープンレジデンシア日暮里(70㎡換算で7,157万円、日暮里駅徒歩3分)
 などが挙げられる。人気の高い山手線沿線でありながら、比較的マンションの相場がリーズナブルなところも魅力だ。

総合利回りでは、荒川一中前駅が首位

 次に荒川区の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 以下が、荒川区の駅別「中古マンション総合利回りランキング全13駅」のうち、ベスト5の駅だ。 

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

荒川一中前駅は、都電荒川線の新駅

都電荒川線 荒川一中前 7000形 (出典:PIXTA)
荒川一中前を走る都電荒川線(出典:PIXTA)

 総合利回り1位の荒川一中前駅(東京都荒川区南千住)は、都営都電荒川線の駅だ。地元の要望で2000年に開業した、都営都電荒川線の中でもとくに新しい駅だ。住民の需要に応じて開業した駅のため、利用者数は安定している。

 近隣には荒川区役所があり、小、中学校や病院が多くあり、安心して暮らせる生活環境が整っている。大規模な商業施設は少ないが、商店街が周辺にあるため日常生活の買い物にも不便はない。昔ながらの風情ある街並みで静かに暮らせることから、高齢者ファミリー層に人気があるエリアだ。

 荒川一中前駅のフラッグシップマンションは、
クレヴィア南千住テラス(70㎡換算で4,573万円、荒川一中前駅徒歩4分)
東京アルバタワー(70㎡換算で4,065万円、荒川一中前駅徒歩2分)
ライオンズ三ノ輪フェアマークス(70㎡換算で4,404万円、荒川一中前駅徒歩3分)
 などが挙げられる。暮らしやすい環境かつ、比較的安価でマンションを購入できるのが特徴だ。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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