川口市・戸田市・蕨市で住むべき駅ベスト5は?
戸田駅、蕨駅など上位は都心へのアクセスの良さが光る

2020年3月7日公開(2020年3月6日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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川口市・戸田市・蕨市に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全11駅)をもとに、ベスト5を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングのトップは戸田駅

 まずは、川口市・戸田市・蕨市内における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 この10年間で中古マンション価格が上昇した駅は存在しない。このエリアでもっとも下落率が低いのが戸田駅、2位が蕨駅、僅差で3位が川口駅だ。それぞれが各市役所の最寄り駅であり、周辺住民だけでなく他駅の市民も利用する、市の中心駅といえる存在である。

 また、上位にはJR埼京線・京浜東北線沿線の駅がランクインしており、都心へのアクセスの良い駅ほど下落率が低くなる傾向があるといえるだろう。

 以下が、川口市・戸田市・蕨市の駅別・中古マンション騰落率ランキングのベスト5だ。

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

戸田駅は、直通で池袋駅へ約20分の近さ

戸田駅前の風景(出典:PIXTA)
戸田駅前の風景(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは戸田駅(埼玉県戸田市大字新曽字柳原、JR埼京線)だ。池袋、新宿に乗り換えなしで行くことができる。池袋駅へ約20分、新宿駅へは約25分と都心主要駅に近く、都心で働く人たちのベッドタウンとして人気の駅である。2018年度における1日あたりの乗車人員は、平均20,911人となっている(参照元:JR東日本2018年度乗者人員)。

 駅直結の「サミット」をはじめ、周辺にはスーパーマーケットが複数ある。また、徒歩3分圏内にある複合商業施設の「T-FRONTE」には、家電量販店の「ノジマ」や100円ショップの「ダイソー」など多様な店が入っており、日々の買い物には困らない。

 駅の東側には戸田市役所や戸田市文化会館、ハローワークなどの公共施設が立地している。各種行政サービスを利用する際には、非常に便利だ。

 駅から少し離れると閑静な住宅街が広がっており、公園やスポーツ施設なども点在している。ファミリー層を中心に、快適な住環境を確保しやすいエリアといえるだろう。

 戸田駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
ファインレジデンス戸田ステーションスイート(70㎡換算で4,383万円、戸田駅徒歩1分)
グリーンフォレスト戸田(70㎡換算で3,832万円、戸田駅徒歩5分)
グローベルザレジデンス戸田(70㎡換算で3,769万円、戸田駅徒歩4分)
 などが挙げられる。

総合利回りでも、戸田駅が首位

 次に川口市・戸田市・蕨市の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。 

 以下が、川口市・戸田市・蕨市の駅別「中古マンション総合利回りランキング全17駅」のうち、ベスト5の駅だ。

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

総合利回り2位は、南鳩ヶ谷駅、3位は北戸田駅

南鳩ヶ谷駅周辺(出典:PIXTA)
南鳩ヶ谷駅周辺(出典:PIXTA)

 戸田駅に続く総合利回り2位の南鳩ヶ谷駅(川口市南鳩ヶ谷)は、埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線の駅である。2018年度における1日の乗車人員は平均8,065人である。(参照元:埼玉高速鉄道 経営状況、輸送状況

 南鳩ヶ谷駅周辺には、「グリーンズ」「コモディイイダ」などのスーパーがあり、日常の買い物には困らない。飲食店はファストフード店、居酒屋などが点在しているが、全体的に数はそう多くない。閑静な住宅地で、ファミリー向けの物件が豊富だ。

 南鳩ヶ谷駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
アンビシャス鳩ヶ谷(70㎡換算で3,176万円、南鳩ヶ谷駅徒歩5分)
インプレスト川口青木(70㎡換算で3,176万円、南鳩ヶ谷駅徒歩12分)
 などが挙げられる。

 総合利回り3位の北戸田駅(戸田市大字新曽)はJR東日本の駅で、戸田駅から電車で1駅、2分ほどの場所にある。2018年度における1日の乗車人員は平均22,020人である。(参照元:JR東日本 2018年度乗車人員

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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