東急田園都市線で住むべき駅ベスト5は!
二子玉川は6%上昇するも、長期でみれば池尻大橋、桜新町、藤が丘が有望!

2020年3月4日公開(2020年3月6日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東急田園都市線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキングを作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

田園都市線は1984年に全線開通

東急田園都市線
東急田園都市線 出所:PIXTA

 田園都市線は東京急行電鉄(東急電鉄)が運営する、東京都内の渋谷駅から神奈川県大和市の中央林間駅までの27駅、31.5kmを結ぶ鉄道路線である。東急東横線と並ぶ、東急電鉄の主要路線だ。高級住宅街が多く、いつかは住みたい「憧れの沿線」というイメージが強い。

 田園都市線は、東急電鉄の進める「多摩田園都市計画」に伴い、発展してきた。誕生したのは1963年で、現在の大井町線(大井町~二子玉川~溝の口駅)を名称変更してスタート。

 都心方面は、1979年にかつての新玉川線(渋谷駅~二子玉川駅)との直通運転を開始することでアクセスを確保(2000年に、新玉川線は「田園都市線」に名称が統一化された)。

 郊外に向けては、1966年に長津田駅まで、1968年につくし野まで路線を延伸。1984年には、中央林間まで延伸し、田園都市線が全通した。

 1993年には横浜市営地下鉄の新横浜駅~あざみ野駅が開業したことにより、横浜方面へのアクセスも向上した。

 一方で、渋谷から先は東京メトロ半蔵門線に乗り入れている。さらに半蔵門線の押上駅から先は埼玉・群馬方面につながる東武スカイツリーラインにも乗り入れており、アクセスは申し分ない。

上昇率が高いのは、世田谷区内の駅が多い

 まずは、東急田園都市線の中古マンション価格の騰落率ランキング(全27駅)のうち、ベスト5を見てみよう。

 田園都市線沿線における中古マンション価格が上昇しているのは二子玉川駅、池尻大橋駅をはじめとした、東京都世田谷区内に所在する駅が多い。平均価格も1億円に迫ろうという、圧倒的な強さを見せている。

東急田園都市線の中古マンション騰落率ランキング

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

二子玉川駅はトップの6%上昇!

二子玉川駅前
二子玉川駅は渋谷まで急行で約10分で着く(出典:PIXTA)

 上昇率1位は+6%の二子玉川駅。住所は東京都世田谷区玉川で、渋谷駅へは6駅、乗車時間は急行利用で約10分。同じく東急電鉄の大井町線が乗り入れている。2018年度の1日平均乗降人員は103,789 人と多く、年々増加が続いている(参照:東急電鉄)。

 二子玉川駅周辺は世田谷区の南西部にあたり「ニコタマ」の通称で親しまれている。北部には緩やかな丘陵が広がり、南部には多摩川が流れ、緑が多い自然環境を背景に、住宅地を中心とした開発が進められてきた。

 1969年には日本初の郊外型ショッピングセンター、玉川高島屋S・Cがオープンし、近郊のハイソサエティー層が集まる街へと発展を遂げた。

 さらに、2005年には二子玉川園跡地の再開発の認可が下り、「二子玉川ライズ」の名の下に、ショッピングモールなどの商業施設、高層階のマンション、オフィスビルが次々と建設された。2015年には楽天グループの楽天クリムゾンハウスへの本社移転、二子玉川蔦屋家電、109シネマズ二子玉川のオープンなど、カルチャー発信の場としての魅力も兼ね備え、時代の先端に触れる街へと変貌を遂げている。

 二子玉川駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ブランズ二子玉川(70㎡換算で9507万円、二子玉川駅徒歩3分)
シティハウス二子玉川(70㎡換算で9465万円、二子玉川駅徒歩5分)
・二子玉川ライズタワー&レジデンス(70㎡換算で9062万円、二子玉川駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>世田谷区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

総合利回りは、桜新町、池尻大橋が上位

 次に東急田園都市線の各駅の中古マンション「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、賃料が安定しており、自分で住む人だけでなく投資家も注目する根強い人気がある駅だ。資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りランキング(全27駅)のベスト5は、価格騰落率と同様に、世田谷区および都心寄りの駅が上位を占めた。ただ、都心から離れていても他路線への乗り入れ駅であったり、再開発が行われたり進行中である駅(藤が丘=3位など)も、上位に位置している。

東急田園都市線の中古マンション総合利回りランキング

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

池尻大橋駅は、中古価格が4%上昇

池尻大橋駅
池尻大橋駅は、246号線の下にある駅で、渋谷から近い(出典:PIXTA)

 投資利回りの1位は+5.3%の池尻大橋駅。住所は東京都世田谷区池尻、目黒区大橋、目黒区東山にまたがっている。

 池尻大橋駅は地下にあり、地上を246号線、その上を高速3号渋谷線が走る。1日平均乗降人員は1991年をピークに減少していたが、2000年以降、増加に転じている。2018年度の1日平均乗降人員は63,346人(参照:東急電鉄)。

 駅周辺は防衛省施設および宿舎や東京都の公務員住宅が多く、その周囲が住宅地となっている。また、246号線東寄りには首都高の大橋ジャンクション整備による再開発で誕生した「オーパス目黒大橋」がある。エリア内には超高層マンション「プリズムタワー」と「クロスエアタワー」が立ち、一帯のランドマークとなっている。

 マンション70㎡の平均価格(築10年程度)は8,000万円近くだが、渋谷駅から1駅、電車利用約3分、バス利用約10分、徒歩約20分と、抜群のアクセスの良さが人気の高さに大きく貢献している。

 池尻大橋駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・グランドメゾン目黒東山パークフロント(70㎡換算で9909万円、池尻大橋駅徒歩5分)
・クロスエアタワー(70㎡換算で9698万円、池尻大橋駅徒歩5分)
・ドレッセ目黒大橋プレヴィ(70㎡換算で9655万円、池尻大橋駅徒歩2分)
 などが挙げられる。

 なお、上昇率トップの二子玉川駅は、総合利回りは3.9%と中位にとどまった。賃料利回りが2.8%と周辺駅よりも極端に低いところを見ると、価格が上昇し過ぎている懸念がありそうだ。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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