東京都千代田区で住むべき駅ベスト5は?
麹町駅、半蔵門駅は、価格が大きく上昇する注目エリア

2020年3月21日公開(2020年3月19日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東京都千代田区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの高騰率と総合利回りのランキング(全19駅)をもとに、ベスト5を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは麹町駅

 まずは、千代田区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年間で中古マンション価格は、調査対象となったすべての駅で上がった。中でも一番上がったのは麹町駅、僅差で2位は半蔵門駅、両駅とも約26%も上がっている。オフィスビルの立ち並ぶ洗練されたエリアで、平日にはビジネスマンで賑わう。駅周辺には住宅街も多く、そのほとんどがマンションである。6000万円前後から1億を超えるものまで幅広い価格帯の物件がそろう。

 以下が、千代田区の駅別・中古マンション騰落率ランキング(全19駅)のベスト5だ。

千代田区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

麹町駅、半蔵門駅の上昇率は約26%

オフィスビルが立ち並ぶ麹町・半蔵門交差点付近の様子(出典:PIXTA)
オフィスビルが立ち並ぶ麹町・半蔵門交差点付近の様子(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは、麹町駅(千代田区麹町3丁目)で、2位は半蔵門駅(千代田区麹町1丁目)だ。中古価格は、10年前と比べて26%と大幅に上昇している。

 半蔵門駅と麹町駅は共に永田町の隣の駅であり、永田町駅で乗り換えれば有楽町線、南北線、丸ノ内線、連絡する赤坂見附駅で銀座線が利用できる。多くの企業がオフィスを構える駅で、2018年度の1日の平均乗降人員は半蔵門駅で92,264人、麹町駅で66,433人、永田町駅で84,403人となっている(参照元:東京メトロ各駅の乗降人員ランキング)。また、近くには国会議事堂や警視庁などがある。

 都心の一等地ということで、マンション、戸建て共に高額だ。マンションは1Rや1DKなどの一人暮らし用の物件も多く、半蔵門駅近くの職場で働くビジネスマンも多いだろう。近くには、千鳥ヶ淵公園や皇居もあり、住環境としても恵まれている。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
ザ千代田麹町タワー(70㎡換算で12,535万円、麹町駅徒歩1分)
ザ・ドチェスター六番町(70㎡換算で12,450万円、麹町駅徒歩4分)
パークコート四番町(70㎡換算で11,773万円、麹町駅徒歩4分)
 などが挙げられる。

総合利回りでは、竹橋駅が首位

 次に千代田区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 中古マンションの統合利回りランキング1位は竹橋駅、2位は神保町駅、3位は淡路町/小川町駅となり、上位は騰落率ランキングと大きく異なる。千代田区内では、比較的賃料が安いエリアが総合利回りで有利という結果となっている。

 以下が、千代田区の駅別「中古マンション総合利回りランキング全19駅」のうち、ベスト5の駅だ。

千代田区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

千代田区の総合利回り1位は、竹橋駅

竹橋駅周辺の様子(出典:PIXTA)
竹橋駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 統合利回り1位の駅は、竹橋駅(東京都千代田区一ツ橋)で、複数路線が走る大手町駅の隣の駅だ。大手町駅で乗り換えればさまざまな駅にアクセスができるため、交通の利便は抜群だ。

 竹橋駅は皇居北側にあり、すぐ近くには皇居を開放した北の丸公園がある。科学技術館や東京国立近代美術館などがあり、緑が多く、洗練された雰囲気が味わえる場所となっている。

 竹橋駅周辺のフラッグシップマンションは、
アイル大手町(70㎡換算で8,893万円、竹橋駅徒歩6分)
クラッシィハウス神田錦町(70㎡換算で8,787万円、竹橋駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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