中央線(東京~高尾)で住むべき駅ランキング・ベスト5!
信濃町の中古マンション価格は29%も上昇!総合利回りでは、東京駅と神田駅も高水準!

2021年4月9日公開(2021年4月7日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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中央線(東京駅〜高尾駅間)に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング・ベスト5を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

中央線は、都心と多摩方面を結ぶ人気路線

中央線の車両
中央線の車両(出典:PIXTA)

 中央線快速は、JR東日本管轄内の「中央本線(東京駅~名古屋駅)」のうち、東京駅(東京都千代田区)から高尾駅(東京都八王子市)までの24駅、53.1kmの部分を指しており、案内上の呼称である。東京を起点に、新宿、三鷹、立川、八王子などを通り、高尾までをつないでいる、首都圏の主要幹線だ。

 一方、中央総武緩行線は、千葉駅(千葉市中央区)から三鷹駅(東京都三鷹市)まで39駅、60.2kmを結ぶ路線で、1933年に中央線快速と相互乗り入れが開始。御茶ノ水駅から三鷹駅までは、中央線快速の複々線区間である。なお、水道橋、飯田橋、市ケ谷、信濃町、千駄ケ谷、代々木、大久保、東中野の8駅は、総武緩行線のみの停車駅だ。

 中央線快速、中央総武緩行線ともに、通勤・通学での利用者が非常に多く、中央線快速の最混雑区間である中野駅~新宿駅の混雑率は184%と、都内でも有数の混雑路線だ(参照:国土交通省「最混雑区間における混雑率(2019)」

 都内の主要駅である「東京駅」「新宿駅」、住みたい街ランキングなどで上位に挙がる「吉祥寺駅」や、サブカルチャーの街として知られる「中野駅」「高円寺駅」、閑静な住宅街が広がる「荻窪駅」「三鷹駅」、多摩地区のターミナル駅である「立川駅」など、人気が高い駅も多い。

中古マンション価格の上昇が顕著なのは、
信濃町や千駄ケ谷、水道橋など都心部が多い

 まずは、中央線(東京〜高尾)における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。今回のランキングでは、中央総武緩行線の停車駅である、水道橋、飯田橋、市ケ谷、信濃町、千駄ケ谷、代々木も調査対象とした。

 中古マンション価格が上昇しているのは、水道橋駅、御茶ノ水駅、市ケ谷駅といった都心部に所在する駅が多い。70㎡あたりの平均価格は、8,000万円前後と高額だ。以下が、トップ5の駅である。

 1位:信濃町駅(+29%)、2位:千駄ケ谷駅(+21%)、3位:水道橋駅(+16%)、4位:御茶ノ水駅(+11%)、5位:市ケ谷駅(+9%)

中央線(東京~高尾)中古マンション価格騰落率ランキング

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

信濃町の中古マンション価格は、29%の上昇!

ビルが立ち並ぶ信濃駅周辺
ビルが立ち並ぶ信濃駅周辺(出典:PIXTA)

 中古マンション価格の上昇率ランキングでトップとなったのは、信濃町駅(東京都新宿区)である。1日の平均乗降人員は25,572人と、沿線内ではそれほど利用者は多くない(参照:JR東日本「各駅の乗車人員(2019年度)」

 信濃町駅周辺には、明治神宮外苑をはじめ、慶応大学のキャンパスや赤坂御用地など公的機関や教育機関のほか、公明党本部が所在している。

 都心にありながら緑豊かな環境で、街の雰囲気も落ち着いている。周辺にはスーパーマーケットやコンビニも充実しており、徒歩圏内に四ツ谷駅、都営大江戸線国立競技場駅があることから、アクセスも良いため住環境は良好だ。

 信濃町駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森(70㎡換算で1億312万円、信濃町駅徒歩9分)
プレミアスイート外苑の杜(70㎡換算で9,698万円、信濃町駅徒歩5分)
ライオンズ外苑の杜(70㎡換算で7,961万円、信濃町駅徒歩8分)
 などが挙げられる。

総合利回りランキングも
信濃町駅や水道橋駅が上位に

 次に、中央線(東京〜高尾)の各駅における、中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位も、信濃町駅や水道橋駅、御茶ノ水駅、神田駅などの千代田区に所在する駅がランクインした。中古マンション価格、総合利回りともに、山手線の内側にある駅が上昇傾向にあるといっていいだろう。以下が、総合利回りランキングの上位5駅だ。

 1位:信濃町駅(7.4%)、2位:水道橋駅(7.2%)、3位:御茶ノ水駅(4.5%)、4位:千駄ケ谷駅(3.3%)、5位:神田駅(6.3%)

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

総合利回りランキング2位は水道橋駅で7.2%!

水道橋駅が最寄りの東京ドーム
水道橋駅が最寄りの東京ドーム(出典:PIXTA)

 総合利回りランキングの2位は水道橋駅(東京都千代田区)だった。千代田区と文京区にまたがっており、都営三田線・水道橋駅との乗り換え駅でもある。1日の平均乗降人員は81,623人(参照:JR東日本「各駅の乗車人員(2019年度)」

 水道橋駅は東京ドームシティの最寄り駅であるため、野球やライブなどのイベント開催時には非常に混雑する。

 駅周辺には、日本大学法学部や東京歯科短大といった教育機関、東京都職員研修センターなどの行政関係機関もあり、通勤・通学で利用する人も多い。住宅街というイメージは薄いが、ファミリー向けの飲食店やドン・キホーテ、ホームセンター コーナン ドイトなどもあり、意外と住みやすい街である。

 水道橋駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス(70㎡換算で1億2,980万円、水道橋駅徒歩6分)
デュアレス千代田三崎町(70㎡換算で8,342万円、水道橋駅徒歩3分)
グローベルザステーション水道橋(70㎡換算で8,279万円、水道橋駅徒歩3分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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