東海道線(東京~平塚)で住むべき駅ランキング・ベスト5!
品川駅の中古マンション価格は22%上昇!横浜、川崎は総合利回りが高い

2020年6月12日公開(2020年6月14日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東海道線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキングを作成したので、そのうちベスト5を紹介する。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

東京駅から神戸駅までをつなぐ東海道線

東海道線の車両(出典:PIXTA)

 東海道本線は、JR東日本とJR東海、JR西日本が運行する、東京駅(東京都千代田区)から神戸駅(兵庫県神戸市中央区)までの186駅、589.5kmの長距離鉄道路線である。横浜、静岡、名古屋、岐阜、京都、大阪と、太平洋ベルトといわれる本州各都市を結び、首都圏と京阪神をつなぐ日本を代表する路線として活躍している。

 その歴史は古く、1872年に新橋駅~横浜駅間が、日本初の鉄道として開業。その後、数回の延伸工事を経て、新橋駅~神戸駅間がつながった。2000年代に入っても続々と駅が誕生し、利便性が高まっている路線だ。

 この東海道線のうち、東京駅から熱海駅(静岡県熱海市)までをJR東日本が管轄しており、首都圏ではこの区間の運転系統を「東海道線」と呼んでいる

上昇率が高いのは、東京や品川など東京都内の駅

 まずは、東海道線(東京~平塚)における中古マンション価格の騰落率(マンションの値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。なお、中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っているので、東海道線の場合は、東京駅から平塚駅までをランキングの対象にしている。

 中古マンション価格が上昇しているのは、品川駅、東京駅のみとなった。品川駅、東京駅周辺の物件は、70㎡あたりの平均価格が7,000万〜8,000万円台と高額になっているのも特徴である。

東海道線、中古マンション、騰落率

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

上昇率トップは品川駅で22%!

品川駅
人が行き交う品川駅前(出典:PIXTA)

 1位となったのは、中古マンション価格が+22%上昇した品川駅。品川駅は東京都港区高輪に所在している。京浜急行電鉄や、東京メトロ日比谷線と銀座線など、乗り入れ路線が多いのも特徴だ。また、新幹線の停車駅でもある。

 品川駅は東西出口で特徴が異なる。高輪口と呼ばれる西側には、京急EXホテル高輪、品川プリンスホテル、グランドプリンスホテル高輪など宿泊施設が立ち並ぶ。また、高輪や御殿山といった高級住宅街も近い。駅前には複合商業施設の「ウィング高輪」をはじめ、飲食店も豊富だ。

 一方、東側にある港南口は、昭和初期に埋立地として倉庫や工場が広がっていたため、西側よりも発展が遅れた。しかし、2005年~2010年にはタワーマンションや高層ビルの建設が始まり、2000年代後半にはオフィス街、マンション街へと変化。時代に適応してきている。

 品川駅周辺のフラッグショップマンションとしては、
ブリリア高輪ザコート(70㎡換算で1億2,472万円、品川駅徒歩9分)
品川タワーレジデンス(70㎡換算で1億608万円、品川駅徒歩6分)
エクサーブ高輪(70㎡換算で9,994万円、品川駅徒歩7分)
 などが挙げられる。

総合利回りも品川と東京が上位!

 次に、東海道線の各駅の中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りも価格上昇率と同様で、品川駅と東京駅が上位に入っている。横浜駅、川崎駅も4%台であり、2位の東京駅に迫ろうとしているが、他の路線と比べると利回りは低いと言わざるをえない。

東海道本線、中古マンション、総合利回り

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

品川駅が総合利回り7.2%でトップ、3位には横浜駅がランクイン!

横浜駅周辺
横浜駅周辺の商業・オフィスビル(出典:PIXTA)

 ここでは、総合利回り3位の横浜駅を取り上げる。中古マンション価格騰落率では-1%だったが、総合利回りでは4.7%と3位になった。

 横浜駅は神奈川県横浜市西区に所在し、神奈川県内最大のターミナル駅である。東急電鉄や横浜高速鉄道、相模鉄道など6社が乗り入れる。JRだけでも1日平均42万3,651人が乗車しており、新宿駅・池袋駅・東京駅に次ぐ第4位の利用者数を誇っている(出典:JR東日本「各駅の乗車人員 2018年度」)。

 駅構内や駅周辺は次々に大規模工事が行われ、現在も進行中である。東口には、ルミネ横浜店、そごうといった大型百貨店のほか、羽田・成田空港への直通バスが発着するターミナル「横浜シティ・エア・ターミナル(通称YCAT)」などがある。

 一方、西口は繁華街やオフィスが密集している。地下通路が充実しているため、五番街や彫刻通りといった主要な繁華街へは、だいたい地下を通じて移動することができる。

 昼夜問わず人通りが多く、落ち着いて暮らせる街とは言えないが、アクセスは申し分なく、買い物にも困ることはない。利便性の高さは随一だ。

 横浜駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
ブランズ横浜(70㎡換算で8,385万円、横浜駅徒歩6分)
パークタワー横浜ステーションプレミア(70㎡換算で7,834万円、横浜駅徒歩4分)
ズーム横浜(70㎡換算で7,178万円、横浜駅徒歩12分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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