丸ノ内線で住むべき駅ランキング・ベスト5!
19%上昇の淡路町駅は総合利回りでも1位!銀座駅や大手町駅も根強い人気

2020年10月11日公開(2020年10月8日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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丸の内線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキングを作成したので、そのうちベスト5を紹介する。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

丸ノ内線は都内2番目に古い地下鉄

四ツ谷駅に到着した丸ノ内線新型車両2000系
四ツ谷駅に到着した丸ノ内線新型車両2000系(出典:PIXTA)

 丸ノ内線は、東京地下鉄(東京メトロ)が運営する、荻窪駅から池袋駅までを結ぶ本線24.2kmと、中野坂上駅から方南町駅間を結ぶ分岐線3.2km、全28駅からなる鉄道路線だ。閑静な住宅街から都心部まで、東京23区の主要地域をぐるりと巡ることができる。

 丸ノ内線(当時は、第4号線と呼ばれた)は1954年に開業。東京都内では銀座線に続いて2番目に開業した、歴史の長い地下鉄だ。その際に開通したのは池袋駅~御茶ノ水間(全長6.4km)だったが、その後も徐々に延伸。1959年には、池袋駅~御茶ノ水駅~東京駅~銀座駅~霞が関駅~新宿駅が開通した。

 1962年に開通した中野坂上駅~方南町を結んでいる路線は、丸ノ内線の「分岐線」と呼ばれているが、かつては「荻窪線」という名称だった。JR(旧:国鉄)中央線の混雑緩和のために建設されたものだ。1972年には、荻窪線は丸ノ内線に名称統一された。

 1962年には東高円寺駅が、1996年には西新宿駅が開業し、現在の丸ノ内線となっている。銀座線のほぼ2倍の路線長をもつ、大路線だ。

中古マンション価格が上昇したのは、千代田区が多い

 まずは、丸の内線における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。なお、中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っているので、丸ノ内線の場合は荻窪駅から中野新橋駅までをランキングの対象にしている。

 中古マンション価格が上昇しているのは、淡路町駅、国会議事堂前駅をはじめとした、東京都千代田区に位置する駅周辺の物件が多い。千代田区内の物件は、70㎡あたりの平均価格が1億円近く、日本の中でもトップクラスの高価格だ。

丸ノ内線中古マンション価格騰落率ベスト5

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

淡路町駅の中古マンション価格は、19%も上昇!

日本の東京都市景観 ワテラスなどを望む
淡路町駅周辺。 ワテラスなどを望む(出典:PIXTA)

 上昇率1位は+19%の淡路町駅。東京都千代田区神田淡路町に位置しており、東京駅へは2駅、乗車時間は約3分だ。

 丸ノ内線起点の池袋駅までは6駅、約14分。淡路町駅を通っているのは丸ノ内線のみだが、付近には都営新宿線・小川町駅や、東京メトロ千代田線・新御茶ノ水駅があり、アクセスがいい。

 淡路町駅の2019年度の1日平均乗降人員は61,863人で、丸ノ内線の中では平均的な利用者数だといえる(参照:東京メトロ 各駅の乗降人員ランキング 2019年度)。

 淡路町駅のある千代田区は、港区や中央区とともに「都心3区」と呼ばれ、皇居や官庁、国会議事堂や最高裁判所など、日本の主要な三権の機関が立地している。夜間人口は23区で最も少ない区だが、ここ数年は、分譲マンションが多く建設され人口が増えつつある。

 淡路町駅周辺は緑があまり多くなく、住民は単身者が多い。駅周辺にはオフィス、学生マンション、レジデンス、商業施設、コミュニティ施設で構成された複合施設「ワテラス」があり、ビジネスマンや学生、地域の人が行き交っている。

 淡路町駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・プラウド千代田淡路町(70㎡換算で9,274万円、淡路町駅徒歩2分)
・ピアース千代田淡路町(70㎡換算で9,253万円、淡路町駅徒歩1分)
・グリーンパーク千代田淡路町(70㎡換算で8,300万円、淡路町駅徒歩3分)
 などが挙げられる。

総合利回り1位も淡路町駅!

 次に、丸ノ内線の各駅の中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

丸ノ内線 総合利回りランキングベスト5

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

2位の銀座駅は7.3%の高利回りエリア

銀座駅や数寄屋橋の交差点などを望む
銀座駅や数寄屋橋の交差点などを望む(出典:PIXTA)

 総合利回りの1位は上昇率と同じく淡路町駅で+7.5%だった。2位は銀座駅で+7.3%。ここでは銀座駅について取り上げる。

 銀座駅は東京都中央区銀座に位置しており、日本屈指の高級ブランドショップがひしめく街として知られている。生活する場所としては、イメージがあまり定着していない銀座駅周辺だが、最近は地価が下がり、住む場所として銀座を選ぶ人も増えている。

 銀座駅周辺における中古マンション価格の騰落率は10%と、丸ノ内線のなかでは中間程度のランクであったが、総合利回りでは2位というのも興味深い。銀座駅周辺の物件は、高い賃料利回りを維持しているため、資産価値が下がりにくいといえるだろう。

 銀座駅には、丸ノ内線に加えて銀座線、日比谷線の3路線が乗り入れているため、アクセス力は抜群だ。銀座駅の1日平均乗降人員は257,440人と、東京メトロ全駅の中でも4位の利用者数を誇る(参照:東京メトロ 各駅の乗降人員ランキング 2019年度)。

 駅周辺には、コンビニやドラッグストアが点在しているとはいえ、総合スーパーはなく、自炊をする人にとっては少し不便だろう。だが、その立地やアクセス力においては、他のエリアとは違う魅力があるのは間違いない。

 銀座駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・クオリア銀座3丁目(70㎡換算で8,829万円、銀座駅徒歩5分)
・グロースメゾン銀座(70㎡換算で8,110万円、銀座駅徒歩9分)
・銀座タワー(70㎡換算で7,750万円、銀座駅徒歩8分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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