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東京メトロ日比谷線で住むべき駅ランキング・ベスト5!
神谷町駅では中古マンション価格が17%上昇!高利回り物件は、中央区の駅に集中

2020年11月1日公開(2020年10月29日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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日比谷線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキングを作成したので、そのうちベスト5を紹介する。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

56年ぶりの新駅「虎ノ門ヒルズ」が開業した日比谷線

東京メトロ日比谷線
東京メトロ日比谷線(出典:PIXTA)

 日比谷線は、東京地下鉄(東京メトロ)が運営する、「北千住駅(東京都足立区)」から「中目黒駅(東京都目黒区)」までの22駅、20.3kmを結ぶ鉄道路線である。日比谷線沿線には、六本木や銀座などの華やかな高級ショッピング街のほか、霞が関の官庁街などがある。

 日比谷線は、1961年、南千住駅と仲御徒町駅間を結ぶ路線として開通した。1964年、工事が後回しになっていた、東銀座駅~霞ケ関駅間が開通して、日比谷線は全通した。それと同時に、北千住で東武伊勢崎線に、中目黒で東急東横線に相互乗り入れを開始。今では当たり前になっているが、当時、他社線との相互直通運転方式は、世界的にも珍しいものであった。

 2020年6月には、神谷町駅~霞ケ関駅間に新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開業。日比谷線の全線開通以来、56年ぶりの新駅となる。建設費用の大半は、2014年に開業した超高層ビル「虎ノ門ヒルズ」を開発・運営する森ビルが負担している。来たる東京オリンピックに備えて、東京の中心地と晴海地区を結ぶためのバスターミナルが設置される予定となっている。

 また、同じく2020年6月には、有料座席指定列車「THライナー」の運行が開始された。恵比寿駅もしくは霞ケ関駅を起点にして、東武伊勢崎線・久喜駅までを結んでおり、日比谷線内では、広尾駅、銀座駅など10駅にしか停車しない。平日・土休日共に、朝の時間帯に「久喜発恵比寿行き」が2本、夕方から夜の時間帯に「霞ケ関発久喜行き」が5本運行される。

上昇率が高いのは港区と中央区内の駅

 まずは、日比谷線における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 日比谷線沿線における中古マンション価格が上昇しているのは、港区(神谷町駅や六本木駅)、中央区(銀座駅や小伝馬町駅)に比較的集中している。特にトップ2の神谷町駅と六本木駅では、70㎡当たりの中古マンション平均価格が、1億円を優に超え、3位以下の小伝馬町駅、秋葉原駅、銀座駅の平均価格の倍程度にもなっている。

騰落率ランキングベスト5(日比谷線)

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

神谷町駅の中古マンション価格は17%上昇!

神谷町駅周辺の様子
神谷町駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 中古マンション価格の上昇率1位は、+17%を記録した神谷町駅。2位以下の駅では、+11%以下であるのに対して、抜きんでた数値だ。

 日比谷線以外に乗り入れている路線はないが、隣接している六本木駅では都営大江戸線へ、3駅先の日比谷駅では、千代田線をはじめ複数路線が利用できる。

 神谷町駅は東京都港区虎ノ門に位置し、1日の平均乗降人員は106,952人(東京メトロ 各駅の乗降人員ランキング 2019年度)。利用者は年々微増している。

 神谷町周辺は、「ホテルオークラ東京」や「東京プリンスホテル」など伝統あるホテルがあり、スウェーデン大使館やロシア大使館を含む、高級住宅地となっている。東京タワーや芝公園も近い。落ち着いた街並みで、静かに暮らすことができるが、マンションの数も多くなく、家賃相場は高い。

 「神谷町」という地名自体は、1977年の住居表示に関する法律に基づき、虎ノ門5丁目に含まれることとなり消滅しているが、駅周辺の商業施設などでは神谷町の地名を冠した名称が多く残っている。

 神谷町駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ウェリスタワー愛宕虎ノ門(70㎡換算で1億3,340万円、神谷町駅徒歩2分)
・パークコート虎ノ門愛宕タワー(70㎡換算で1億2,429万円、神谷町駅徒歩4分)
・虎ノ門タワーズレジデンス(70㎡換算で1億2,196万円、神谷町駅徒歩6分)
 などが挙げられる

総合利回りは中央区の駅が上位を占める

 次に日比谷線の各駅の中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位は、秋葉原駅を除いて、中央区にある駅で占められた。秋葉原駅も住所上は千代田区になるが、小伝馬町駅の隣接駅であり、上位は日比谷線の秋葉原駅から銀座駅の区間に集中しているといえる。このうち銀座駅は価格上昇率のランキングでも5位、小伝馬町駅も3位に入っている。

総合利回りランキングベスト5(日比谷線)

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

東銀座駅は総合利回りが6.5%!

東銀座駅周辺の様子
東銀座駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 総合利回りランキングで2位となったのは、東銀座駅。総合利回りは6.5%と高利回りだ。東京都中央区にあり、1日の平均乗降人員は91,855人だ(東京メトロ 各駅の乗降人員ランキング 2019年度)。

 東銀座といえば、「歌舞伎座」のイメージが強い。1889年以来、建て直しを繰り返し、2013年には現在の位置に建て替えられた。駅周辺は銀座駅一帯から続いて、デパートや老舗の高級品を扱う店舗が軒を連ねる一方で、築地方面に向かって歩くと、昭和を感じさせるような古いビル群も残る。

 東銀座周辺の中古マンション70㎡換算の平均価格は6,900万円程度。なにより、銀座という場所のブランド力が、価格を押し上げているといえる。超高級商業施設に近い一方、築地市場へのアクセスも良く、一駅先の銀座駅では日比谷線、丸ノ内線、銀座線の東京メトロ3路線を利用できる。交通利便性が良いことも、人気が高い理由だろう。

 東銀座駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ウエリス銀座二丁目(70㎡換算で1億4,166万円、東銀座駅徒歩3分)
・ブリリア銀座id(70㎡換算で9,676万円、東銀座駅徒歩2分)
・アヴァンティーク銀座2丁目(70㎡換算で9,676万円、東銀座駅徒歩3分)
 などが挙げられる。

気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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