湘南新宿ラインで住むべき駅ランキング・ベスト5!
武蔵小杉は中古マンション価格が11%上昇、総合利回りでは西大井がトップに!

2020年6月14日公開(2020年6月14日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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湘南新宿ラインに住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキングを作成したので、そのうちベスト5を紹介する。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

新宿や池袋を経由し、関東をつなぐ湘南新宿ライン

湘南新宿ライン
南関東から北関東までをつなぐ湘南新宿ラインの車両(出典:PIXTA)

 湘南新宿ラインは、JR東日本が運行する、新宿駅を経由して東海道本線の小田原駅から東北本線の宇都宮駅、さらに横須賀線と高崎線と相互直通運転をする、中距離路線である。

 かつて、首都圏の中距離電車路線は、東京駅と上野駅をターミナル駅として放射状に運転していたが、湘南新宿ラインは新宿や池袋、渋谷などの各副都心エリアを経由する路線としてつくられた。2001年から運行を開始した比較的新しい路線だ。

 湘南新宿ライン開通の背景には、2000年代初頭に競合他社同士が手を組んで、東京・神奈川・埼玉方面へのアクセス向上を図ったという経緯がある。2000年には東急目黒線と東京メトロ南北線・都営三田線が直通運転を開始。2001年には東京メトロ南北線と埼玉高速鉄道が直通運転となり、都内から埼玉方面へのアクセスが容易になった。

 これら競合他社への対策として、東京と神奈川、埼玉を新宿経由で結ぶ湘南新宿ラインが開通した。現在は、通勤・通学利用のほか、北関東と南関東の相互運転路線としても利用される主要路線となっている。

横須賀線沿線駅のマンション価格が上昇

 まずは、湘南新宿ライン各駅における中古マンション価格の騰落率(マンションの値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。なお、中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っているので、湘南新宿ラインの場合は、平塚駅から北鴻巣駅までをランキングの対象にしている。

 騰落率第1位の武蔵小杉は11%、第4位の西大井は8%となった。いずれも湘南新宿ライン横須賀線の沿線で、川崎や品川など、ちょうど神奈川県と東京都の境目にあるエリアだ。2位は池袋、3位は恵比寿、5位は大崎となっており、湘南新宿ラインでも、山手線沿線は根強い人気となっている。

諸雲南新宿ライン、中古マンション騰落率

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

武蔵小杉は中古マンション価格が11%増加

武蔵小杉駅前
駅前は再開発が進み利便性が向上した武蔵小杉駅前(出典:PIXTA)

 武蔵小杉駅は、神奈川県川崎市中原区にある。湘南新宿ライン沿線の横須賀線と南武線のほか、総武線と埼京線の直通路線も乗り入れているため、神奈川県東部のターミナル駅としての役割を果たしている。2010年3月、横須賀線の乗り入れが開始するのと同時期に、駅周辺地域の開発が進んだ。タワーマンションをはじめとしたマンションが多く建設されたのも、11%という上昇率の理由のひとつだろう。

 2019年10月、台風19号によって、駅周辺やタワーマンションなどが大規模な浸水被害に遭ったことは記憶に新しい。しかし、今回のランキングに使用したデータは、過去10年間の中古マンション価格の取引額平均値であるため、10年間を通してみるとやはり価格は大幅に上昇したといえる。

 武蔵小杉駅のフラッグシップマンションとしては、
・シティタワー武蔵小杉(70㎡換算で7,982万円、武蔵小杉駅徒歩4分)
・パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト(70㎡換算で7,495万円、武蔵小杉駅徒歩4分)
・パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト(70㎡換算で7,471万円、武蔵小杉駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

総合利回りでは、どの駅も有力な湘南新宿ライン

 次に、湘南新宿ライン各駅の中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りでは、騰落率でも上位となった西大井が6.6%で第1位となった。ほかにも武蔵小杉、恵比寿、池袋と騰落率上位の駅がならぶ。5位には保土ヶ谷がランクインした。

湘南新宿ライン、中古マンション総合利回り

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

総合利回りトップの西大井は、アクセスの良さが人気

西大井駅前
都内のほか千葉方面への路線も乗り入れている西大井駅の駅前(出典:PIXTA)

 総合利回り1位の西大井駅は、東京都品川区西大井に所在する。横須賀線をはじめ、総武線、埼京線直通路線の停車駅となっており、武蔵小杉と同じく、横浜方面、横須賀方面、池袋や新宿、上野方面、さらに埼玉県の大宮方面や高崎方面にも足を伸ばせるため、通勤・通学の駅として利便性が高い。

 羽田空港やお台場エリアなど人気のエリアにも近いため、居住地としても事業利用としても人気が高い。

 西大井駅のフラッグシップマンションとしては、
・アールブラン大井町ミュゼ(70㎡換算で6,373万円、西大井駅徒歩8分)
・アールブラン大井町レジデンス(70㎡換算で6,500万円、西大井駅徒歩10分)
 などが挙げられる。

 第5位は、総合利回り6.1%の保土ヶ谷。保土ヶ谷駅は、東海道線経由の湘南新宿ラインが停車しないため、利便性はやや落ちる。しかし、横浜市内から鎌倉、江ノ島方面まで網羅したバス路線が延びており、近隣エリアへの利便性は高い。自然も多く横浜市内ながら静かな環境で生活をしたい人に向いているため、シニア世代やファミリー層向けの居住エリアとしての需要が高く、利回りの高さに結びついているのだろう。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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