東急大井町線で住むべき駅ランキング・ベスト5
戸越公園の中古マンション価格が16%上昇、大井町も資産価値が高い!

2020年5月10日公開(2020年5月8日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東急大井町線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキングを作成したので、そのうちベスト5を紹介する。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

東急大井町線は大井町から溝の口を結ぶ

東急大井町線
東急大井町線(出典:PIXTA)

 東急大井町線は、東急電鉄が運営する、東京都品川区の大井町駅から神奈川県川崎市の溝の口駅までの16駅、12.4kmを結ぶ鉄道路線である。大井町駅には、東急大井町線のほか、東京臨海高速鉄道りんかい線、JR京浜東北線が乗り入れる。また、溝の口駅はJR南武線武蔵溝ノ口駅と隣接している。

 東急大井町線は、1927年に目黒蒲田電鉄(現在の東急電鉄)が大井町線(大井町駅から大岡山駅間)を開業。1929年には、大井町駅から二子玉川駅間の直通運転を開始。1943年、二子玉川駅から溝の口駅間を大井町線に編入する。

 1963年には、大井町線から名称変更して田園都市線としてスタート。1979年、田園都市線と新玉川線(二子玉川駅から渋谷駅)の直通運転が開始され渋谷駅へ、さらに営団半蔵門線方面へ直通運転を行う。同時に大井町駅から二子玉川園駅間が分離されるとともに、大井町線へと名称を復活させる。

 2018年度の最混雑時間帯1時間の平均混雑率は、九品仏駅から自由が丘駅間での155%となっている。(参照:「神奈川県交通関係資料集」令和元年度版)

 品川区の南東部に位置する、大井町から戸越・中延などの下町を巡り、大岡山(大田区)、東横線と接続する自由が丘(目黒区)、田園都市線と接続する二子玉川(世田谷区)を経て、神奈川県川崎市高津区に入り、大規模なマンションが立つ高津区の商業・行政の中心となっている溝の口へと至る

中古マンションの上昇率が高いのは戸越公園駅

 まずは、東急大井町線の中古マンション価格の騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)ランキングのベスト5を見てみよう。

 東急大井町線における中古マンション価格が上昇しているのは戸越公園駅。2位から5位についても下落は見られない。東京都南西部の住宅地として親しまれてきたエリアが多いのも特徴だ。

東急大井町線の駅別「中古マンション騰落率ランキングベスト5」

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

戸越公園駅がトップの16%上昇!

東急大井町線の戸越公園
戸越公園(出典:PIXTA)

 上昇率1位は+16%の戸越公園駅。総合利回りでも+6.9%と首位を占めている。住所は東京都品川区戸越5丁目で、大井町駅へは2駅で乗車時間は約3分。渋谷駅までは自由が丘駅で東横線に乗り換えて約30分。東京駅までは大井町駅でJR京浜東北線に乗り換えて約30分とアクセスが便利な駅だ。2018年度の1日平均乗降人員は13,718人で、2013年のホーム延伸により14,752人となって以降は安定した数値が続いている(参照:東急電鉄2018年度乗降人員)。

 1927年の目黒蒲田電鉄(現在の東急電鉄)大井町線の開業と同時に蛇窪駅(へびくぼえき)として開業。1936年、戸越公園駅に名称変更し現在に至る。

 駅の北口・南口をまたいで戸越公園中央商店街が、さらに南には戸越公園駅前南口商店街が広がり、大きなスーパーや量販店はないものの、生活のすべてが事足りる店舗が連なっている。また、駅から歩いて数分の所には江戸時代の下屋敷の庭園だった戸越公園があり、桜やイチョウの木など四季の景色が楽しめる。

 戸越公園駅周辺では、安心して暮らせる地域生活拠点の形成をめざしたまちづくり「品川区まちづくりマスタープラン」、「戸越公園駅周辺まちづくりビジョン」が進められている。さらに「戸越五丁目19番地区第一種市街地再開発事業」として店舗・駐車場が一体となった地上23階建てマンション計画が2020年着工、2023年竣工予定で進行中である。

 戸越公園駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ドレッセ戸越公園プレヴィ(70㎡換算で7,072万円、戸越公園駅徒歩2分)
・ナイスシティアリーナ戸越公園(70㎡換算で6,903万円、戸越公園駅徒歩3分)
・オーベル戸越公園(70㎡換算で6,380万円、戸越公園駅徒歩3分)
 などが挙げられる。

総合利回りは、戸越公園、大井町が上位

 次に東急大井町線の各駅の中古マンション「総合利回り」ベスト5を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、賃料が安定しており、自分で住む人だけでなく投資家も注目する根強い人気がある駅だ。資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 大井町線の総合利回りベスト5が4%以上と安定しているのは、住宅地路線としての認知と人気が定着しているゆえであろう

東急大井町線の駅別「中古マンション総合利回りランキングベスト5」

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

溝の口駅の総合利回りは5位だが、中古価格は最安

東急大井町線、溝の口駅
溝の口駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 東急大井町線の終点、溝の口駅の総合利回りは+4.8%で5位にあるが、中古価格は4,622万円と大井町線上最安である。

 神奈川県川崎市高津区溝口2丁目に位置する。大井町駅まで15駅、乗車時間は急行利用で約25分。東横線渋谷駅まで9駅、乗車時間は急行利用で約25分。

 2018年度の1日平均乗降人員は57,396人。ちなみに東急田園都市線溝の口駅の1日平均乗降人員は156,837人である(参照:東急電鉄2018年度乗降人員)。

 1927年、玉川電気鉄道溝ノ口線(軌道)の溝ノ口駅として開業。1943年、溝ノ口線が鉄道に転換、それに伴い大井町線に編入される。1966年、駅名を溝の口駅に変更する。

 駅近辺は江戸時代から街道筋の宿場町として発展し、鉄道の開業以降、溝口への玄関口として商業施設の集積が進み、商業・行政共に高津区の中心地となっている。2000年前後からの駅前再開発により、駅前道路が整備され、周辺地域からのバスがバスターミナルに乗り入れるようになった。駅東口にある商店街はショッピングモールのように約1キロの間に100店舗近くがひしめきあっている。

 商店街を抜けるあたりから大型のマンションが目立つようになり、さらに進むと戸建ての住宅街になる。緑豊かな多摩川沿いへも至近距離であり、週末には家族連れでにぎわっている。

 溝の口駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・イトーピア溝の口アイスイート(70㎡換算で5,780万円、溝の口駅徒歩6分)
・ライオンズステーションプラザ溝の口セントラルアベニュー(70㎡換算で5,230万円、溝の口駅徒歩4分)
・溝口一丁目パークホームズ(70㎡換算で5,187万円、溝の口駅徒歩4分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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