東急目黒線で住むべき駅ランキング・ベスト5
品川区のマンションは資産価値高く上位を独占。
目黒、不動前、武蔵小山が有望!

2020年5月12日公開(2020年5月8日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東急目黒線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキングを作成したので、そのうちベスト5を紹介する。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

東急目黒線は目黒駅から日吉駅を結ぶ

東急目黒線
東急目黒線(出典:PIXTA)

 東急目黒線は、東急電鉄が運行する、目黒駅(東京都品川区)から日吉駅(神奈川県横浜市港北区)までの13駅、11.9kmを結ぶ鉄道路線である。

 目黒駅にて東京メトロ南北線を経由し、埼玉高速鉄道線の浦和美園駅(埼玉県さいたま市)まで、また、都営地下鉄三田線の西高島平駅(東京都板橋区)までの2系統と相互直通運転を行っている。さらに、2022年には日吉駅から相鉄線との直通運転が予定されている。

 東急目黒線の開業は1923年、目黒駅から丸子駅(現在の沼部駅)間からスタート。同年11月、丸子駅から蒲田駅間が開通し、目蒲線に名称変更される。2000年には、目蒲線の目黒駅から田園調布駅間の分離により、東横線の複々線部分を武蔵小杉駅まで走る目黒線となる。2008年、武蔵小杉駅から日吉駅間を延長し、現在に至る。

 2018年度の最混雑時間帯1時間の平均混雑率は不動前駅から目黒駅間での174%となっている(参照:「神奈川県交通関係資料集」令和元年度版)。

 周辺がオフィスビル街へと変貌を遂げる目黒駅(品川区)から、武蔵小山(品川区)、奥沢(世田谷区)、田園調布(大田区)など都内の高級住宅街を巡り、東京・横浜のベッドタウンとして人気急上昇の武蔵小杉・元住吉(川崎市)を経て、キャンパスタウンとしてにぎわう日吉(横浜市)へと向かう。

上昇率が高いのは、都内、横浜のベッドタウンエリア

 まずは、東急目黒線の中古マンション価格の騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)ランキングを見てみよう。

 東急目黒線における中古マンション価格の騰落率は爆発的な上昇を見せるものはないが、東京都南部の住宅地として、また、都内のベッドタウンとして安定して発達してきたエリアが占めている。さらに最近では、横浜のベッドタウンとして武蔵小杉や元住吉も人気が高まってきている

東急目黒線の駅別「中古マンション騰落率ランキング・ベスト5」

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

不動前駅は14%上昇、閑静な住宅地として人気

不動前駅の高架下とその周辺
不動前駅の高架下とその周辺(出典:PIXTA)

 不動前駅の騰落率は+14%で、目黒駅の+18%に次ぐ2位。総合利回りでは+7.1%で目黒駅と首位で肩を並べている。東京都品川区西五反田5丁目にあり、目黒駅へは1駅、乗車時間は約2分。徒歩でも約15分。また、JR五反田駅へも徒歩で約15分。2018年度の1日平均乗降人員は31,317人で、ここ数年間微増傾向にある(参照:東急電鉄2018年度乗降人員)。

 1923年、目黒蒲田電鉄(のちの目蒲線)の目黒不動前駅として開業。同年10月に不動前駅に名称変更する。2000年、目蒲線が目黒線と東急多摩川線に分割され、目黒線の駅となる。2003年には駅の高架化が完成。2005年から東急ストアをはじめ、各種テナントが出店している。

 駅前北口は江戸時代から門前町としてにぎわっており、現在も駅前から商店街が広がり、周囲は閑静な住宅街となっている。また、目黒、大崎の大型開発地へも至近距離であり、近くを流れる目黒川沿いにもタワーマンションが立ち並び、住宅地として高い人気を保ち続けている。

不動前駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・シティタワー目黒(70㎡換算で1億375万円、不動前駅徒歩4分)
・ザ・ガーデンテラス目黒(70㎡換算で8,935万円、不動前駅徒歩4分)
・クレヴィアタワー目黒不動前(70㎡換算で8,258万円、不動前駅徒歩4分)
 などが挙げられる。

総合利回りは目黒、武蔵小山など品川区が上位を占める

 次に東急目黒線の各駅の中古マンション「総合利回り」ベスト5を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、賃料が安定しており、自分で住む人だけでなく投資家も注目する根強い人気がある駅だ。資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位は品川区が独占、5位に目黒区の洗足駅がランクインした。賃料利回りはほぼ同率だが、総合利回りは始発駅に近づくにつれて上昇している

東急目黒線の駅別「中古マンション総合利回りベスト5」

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

武蔵小山駅は、再開発で注目!

東急目黒線、武蔵小山駅
武蔵小山駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 投資利回り1位の目黒駅・不動前駅に次ぐのが+5.6%の武蔵小山駅。騰落率は+5%と上昇しているため、上位に入った。

 住所は東京都品川区小山3丁目、目黒駅まで2駅、乗車時間は急行利用で約3分。2018年度の1日平均乗降人員は53,952人で、東急目黒線では目黒駅、日吉駅に次ぐ第3位(参照:東急電鉄2018年度乗降人員)。

 1923年、目黒蒲田電鉄(のちの目蒲線)の小山駅として開業。翌年、武蔵小山駅に名称変更する。2000年、目蒲線が目黒線と東急多摩川線に分割され、目黒線の駅となる。

 武蔵小山駅のある小山町一帯は、渋沢栄一らによる田園都市開発事業で分譲されたブランド価値の高いエリアである。2006年に駅周辺の再開発に伴い地下駅となり、2010年には駅上に駅ビルが完成。駅前広場を拡張し、路線バス・タクシー乗り場が新設された。駅を中心に5つの商店街・商店会があり、そのうち駅前南口から中原街道へと続く武蔵小山商店街は、都内最長の800mのアーケードと250近くの店舗が並んでいる。

 武蔵小山商店街パルムの一角には、商業施設と一体型のタワーマンション「パークシティ武蔵小山ザ タワー」が立ち、隣接地には「シティタワー武蔵小山」が2021年竣工予定で建設中である。

 駅北部は台地に広がる住宅地となっており、さらに進むと広大な東京都立林試の森公園がある。また、隣の西小山駅目黒区側でも、木造住宅密集地域における地震災害対策を含めた新しい町づくりとして、駅前商店街を含む地域に4棟のマンションを建てる計画が進んでいるなど、ブランド価値のさらなる向上が見込めるエリアとなっている。

 武蔵小山駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・パークホームズ武蔵小山(70㎡換算で8,110万円、武蔵小山駅徒歩3分)
・藤和シティホームズ武蔵小山駅前(70㎡換算で7,961万円、武蔵小山駅徒歩2分)
・ブリリア武蔵小山id(70㎡換算で7,580万円、武蔵小山駅徒歩5分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。
 

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