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東急池上線で住むべき駅ランキング・ベスト5
五反田の中古マンション価格は14%上昇、
戸越銀座とともに資産価値も有望!

2020年5月10日公開(2020年5月8日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東急池上線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキングを作成したので、そのうちベスト5を紹介する。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

東急池上線は五反田から蒲田を結ぶ

東急池上線
東急池上線(出典:PIXTA)

 東急電鉄池上線は、東急電鉄が運行する、五反田駅(東京都品川区)から蒲田駅(東京都大田区)までの15駅、10.9kmを結ぶ鉄道路線である。五反田駅には、JR山手線・都営地下鉄浅草線が乗り入れ、蒲田駅には、JR京浜東北線・東急多摩川線が乗り入れる。

 東急池上線の開業は1922年、池上電気鉄道により蒲田駅から池上駅間でスタート。1928年、蒲田駅から五反田駅間が全通開業となる。1934年には池上電気鉄道が目黒蒲田電鉄(現在の東急電鉄)に吸収合併される。1998年からワンマン運転が開始され、現在に至る。

 2017年度の最混雑時間帯1時間の平均混雑率は、大崎広小路駅〜五反田駅間での131%となっている(参照:「国土交通省 最混雑区間における混雑率」令和元年度版)。

 東急池上線は、五反田駅に直結する駅ビル4階のホームから出発する。中延、旗の台など品川区の商業地を巡り、長原から大田区に入り、雪谷へ。この間ほぼ中原街道と平行に走行している。このあと線路は大きく左にカーブを切るように進み、久が原、千鳥町といった緑地地帯を経て、池上本門寺の門前町である池上を通り、商業ビルが連なる蒲田へ至る。

上昇率が高い五反田に続き、品川区の駅が上位を占める

 まずは、東急池上線の中古マンション価格の騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)ランキングを見てみよう。

 東急池上線における中古マンション価格の騰落率が上昇した駅は、品川区に位置した商業地である。

東急池上線の駅別「中古マンション騰落率ランキング・ベスト5」

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

五反田駅の上昇率は14%でトップ

五反田駅東口周辺
五反田駅東口周辺(出典:PIXTA)

 騰落率1位は、東急池上線の始発、五反田駅で+14%、中古価格も8,367万円で1位である。東京都品川区東五反田2丁目にあり、1928年、池上電気鉄道の駅として開業。1934年、目黒蒲田電鉄(現在の東急電鉄)に吸収合併され、池上線となり、現在に至る。

 隣接するJR山手線駅に乗り換えると東京駅、渋谷駅へそれぞれ約20分。2018年度の1日平均乗降人員は115,363人である(参照:東急電鉄 2018年度乗降人員)。ちなみに、都営地下鉄浅草線駅は71,269人(参照:都営地下鉄各駅乗降人員一覧 2018年度)、JR山手線駅の1日平均乗車人員は141,351人である(参照:JR各駅の乗車人員 2018年度)。

 五反田駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・池田山プレイス(70㎡換算で1億693万円、五反田駅徒歩6分)
・パークタワーグランスカイ(70㎡換算で9,634万円、五反田駅徒歩6分)
・クレヴィアタワー池田山(70㎡換算で9,359万円、五反田駅徒歩2分)
 などが挙げられる。

総合利回り上位は、五反田から旗の台間の5駅が占める

 次に東急池上線の各駅の中古マンション「総合利回り」ベスト5を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、賃料が安定しており、自分で住む人だけでなく投資家も注目する根強い人気がある駅だ。資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。 

 東急池上線の総合利回り上位5位は、始発駅の五反田に近くなるにつれ利回りがアップしているのが特徴だ。

東急池上線の駅別「中古マンション総合利回りランキング・ベスト5」

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

池上駅の中古価格は、17%下落

 池上駅は騰落率-17%、総合利回りも+2.6%、中古価格5,378万円とともに同沿線内において下位にある。東京都大田区池上6丁目にあり、蒲田駅まで2駅、乗車時間は約5分。JR京浜東北線蒲田駅で乗り換えると、品川駅まで約10分、東京駅まで約25分である。

 池上駅の開業は1922年、池上電気鉄道が、池上本門寺への参拝客のための鉄道路線(池上駅〜蒲田駅間)としてスタート。1934年、目黒蒲田電鉄(現在の東急電鉄)に吸収合併され、同社池上線となり現在に至る。

 2018年度の1日平均乗降人員は36,929人で、同沿線の五反田駅、蒲田駅に次ぐ数である。また、微少ではあるが年々増加している(参照:東急電鉄 2018年度乗降人員)。

 池上駅近辺は門前町として栄え、駅を中心に大小約30の商店がある。また、東急電鉄では大田区と東急沿線の各駅を中心に「地域力を活かした公民連携によるまちづくりの推進に関する基本協定」を締結。同協定に基づき、東急線池上駅周辺をモデル地区とする「池上エリアリノベーションプロジェクト」を進めている。駅舎の改良および駅ビル開発計画が進行中。さらに池上駅から本門寺への参道を中心として、空き家や空き店舗などの遊休資産や公共資産の活用をはかっていくなど、今後の動向に注目したい。

 池上駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ヴォーガコルテ池上弐番館(70㎡換算で6,310万円、池上駅徒歩4分)
・ナビウスタワー池上駅前(70㎡換算で5,505万円、池上駅徒歩1分)
・シティハウス池上イースト(70㎡換算で5,484万円、池上駅徒歩3分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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