東急東横線で住むべき駅ランキング・ベスト5!
武蔵小杉、代官山は中古マンション価格が11%上昇!総合利回りは路線全体で高い傾向

2020年6月14日公開(2020年6月12日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東急東横線でマンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、資産価値が高い駅のランキングを作成した。マンション価格の騰落率と賃料を含めた総合利回りなどをもとに、魅力ある駅を探し出したので、マンション購入時の参考にしてほしい。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

東急東横線は、東京と横浜を結ぶ人気路線

東急東横線 駅力ランキング
東急東横線(出所:PIXTA)

 東急東横線は、渋谷駅(東京都渋谷区)から横浜駅(神奈川県横浜市西区)までの21駅、24.2kmを走行。東急電鉄が運行する、東京中心部と横浜市を結ぶ鉄道路線である。

 1922年、目黒蒲田電鉄(現東急電鉄)創立。1927年に渋谷駅から神奈川駅間の直通運転を開始し、路線名が「東横線」となった。

 2013年には、渋谷駅~代官山駅間の地下化と同時に、東京メトロ副都心線、東武東上線、西武有楽町線・池袋線との相互直通運転を開始。このため、東京メトロ副都心線や西武池袋線を通じて、埼玉方面へのアクセスが非常に良くなった。一方、これまで日吉駅~北千住駅間まで乗り入れていた、東京メトロ日比谷線との直通運転を終了している。

 横浜駅では、横浜高速鉄道みなとみらい線と相互直通運転を行っており、2022年には相鉄線との相互直通運転が予定されている。

 1970年度には祐天寺駅~中目黒駅間で最混雑時間帯1時間の平均混雑率240%を記録していたが、1969年から編成数の増加と車両の大型化、1999年には多摩川園駅(現多摩川駅)から武蔵小杉駅間の複々線化など輸送力の増強に努め、2017年度には168%まで減少した。(出典:神奈川県交通関係資料集 令和元年度版

上昇率上位は、駅を中心に開発が進んだエリアが多い

 まずは、東急東横線各駅の中古マンション価格の騰落率(マンションの値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。

 騰落率上位を占めるのは、武蔵小杉や中目黒など、駅および駅周辺の総合的な開発を長年にわたり行ってきたエリアである。また、綱島や大倉山といった、横浜市内へのハブ的役割を果たすエリアも含まれる。

東急東横線 マンション騰落率ランキング

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

武蔵小杉駅は中古マンション価格が11%上昇

東急東横線 騰落率ランキング 武蔵小杉駅
武蔵小杉駅周辺(出所:PIXTA)

 上昇率1位は、+11%の武蔵小杉駅および代官山駅である。とくに武蔵小杉駅は総合利回りでも1位。駅舎は神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目に位置する。

 渋谷駅へは10駅、乗車時間は特急利用で約20分。東急目黒線も乗り入れている。至近のJR武蔵小杉駅には、南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、相鉄線直通・埼京線直通が乗り入れており、アクセスは申し分ない。2019年度の1日平均乗降人員は17万3,414人である。(参照:東急電鉄 2019年度乗降人員

 武蔵小杉駅は、1945年に通勤専用の駅として開業。1947年から一般客および手荷物の取り扱いを開始する。2000年、東急目黒線の開業と、目黒線と都営三田線・営団(現東京メトロ)南北線との直通運転開始に伴い、西高島平駅・赤羽岩淵駅方面への始発駅となった。

 1995年の「武蔵小杉タワープレイス」の竣工以降、タワーマンションの建設が相次ぎ、駅周辺に林立する風景は壮観である。保育園や学校、図書館などの公共施設、医療機関も駅周辺に集まっている。2013年の「武蔵小杉東急スクエア」開業以降も大型の商業施設が増え続けていて、ますます活気づいている。駅から離れた閑静な住宅街には戸建て住宅が多く立ち並んでおり、例年、住みたい街ランキングでは上位にランクインしている。

 2019年の台風19号によるタワーマンションの停電や断水、朝のラッシュ時の混雑ぶりなど取り沙汰されるが、行政も参加した改善策が進められている。

 武蔵小杉駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・シティタワー武蔵小杉(70㎡換算で7,982万円、武蔵小杉駅徒歩4分)
・パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズイースト(70㎡換算で7,495万円、武蔵小杉駅徒歩4分)
・パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト(70㎡換算で7,474万円、武蔵小杉駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

総合利回りも武蔵小杉、代官山が上位に

 次に東急東横線の各駅の中古マンション「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、賃料が安定しており、自分で住む人だけでなく投資家も注目する根強い人気がある駅だ。資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位には、順位は若干異なるが中古マンションの価格騰落率と同様な駅が並んでいる。

東急東横線 マンション総合利回りランキング

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

代官山は高級マンションが立ち並ぶ人気エリア

東急東横線 代官山駅
代官山駅周辺(出所:PIXTA)

 総合利回り6.2%で1位の武蔵小杉駅に次いでいるのが、総合利回り5.6%の代官山駅。騰落率は+11%と中古マンション価格は上昇しているが、賃料利回りは3.6%とやや低め。

 それでも総合利回りが高いのは、70㎡あたりの平均価格が1億915万円という、高価格帯の物件が多いからだろう。

 代官山駅舎は、東京都渋谷区代官山町に位置する。渋谷駅まで1駅、乗車時間は約3分。2019年度の1日平均乗降人員は3万1,241人(参照:東急電鉄 2019年度乗降人員)。1927年、東京横浜電鉄時に開業。2013年、東京メトロ副都心線との相互直通運転開始に伴い地下化した。

 駅北側には1996年まで、関東大震災後の住宅欠乏を緩和するために建てられた「同潤会代官山アパートメント」があったが、再開発によって取り壊され、2000年に複合施設「代官山アドレス」が誕生。そこへ新進気鋭のデザイナーが立ち上げた新ブランドが多数出店、最先端のファッションタウンへと変貌を遂げ、代官山の知名度と地価を上げていった。同地の「代官山アドレス ザ・タワー」は、付近一帯のランドマークとなっている。しかし、駅周辺を離れると緑豊かで閑静な住宅街となっている。

 代官山駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ウェリス代官山猿楽町(70㎡換算で2億793万円、代官山駅徒歩5分)
・ザ・コノエ代官山(70㎡換算で1億3,255万円、代官山駅徒歩1分)
・代官山アドレス(70㎡換算で1億1,836万円、代官山駅徒歩1分)
 などが挙げられる。

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