京都府の中古マンション価格ランキング・ベスト5!
あなたのマンションの相場、値上がり率は?

2020年9月13日公開(2020年9月9日更新)
櫻井幸雄

櫻井幸雄(さくらい・ゆきお)氏:新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト。櫻井幸雄氏が新築マンションの最新の価格動向、人気物件について解説します。

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京都府で「最も高く売れるマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。京都府の中古マンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に作成した2つのランキング・ベスト100をもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。今回はそれぞれ上位5物件を紹介する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

京都府の中古マンション価格ランキングは
セカンドハウス目的の物件が上位を席捲

 まずは、京都府の中古マンションで、売却価格が高い上位10物件を見てほしい。

京都府の中古マンション「価格」ランキング・ベスト5

 京都府では京都市内、なかでも碁盤の目状の道路が特徴的な、歴史的市街地のマンション価格が新築も中古も高い。

 これは、セカンドハウスとして京都のマンションを購入する富裕層が多いことから生じた現象。東京、大阪の富裕層が、京都のマンションを買おうとする際、東京、大阪の中心地と同じ感覚で、マンションを値踏みする。それで、地元の人が驚くような価格水準まで値段が上がってしまったのである。

 私が、そのことに気づいたのは、2010年あたりから。「新景観政策」の一環として、建物の高さ制限を大幅に強化した2007年以降、歴史的市街地エリアでマンション価格の上昇が顕著になった頃からだ。

 歴史的市街地と位置づけられる中心エリアでは、それまで地上45mの高さまで許されたマンションが、地上31mまでしか許されなくなった。これは、それまで15階建てが建設できた場所で、10階建てのマンションしか建設できないことを意味する。

 結果、分譲できる住戸の数が減り、1戸1戸の価格が上がることになった。実際、それ以降に分譲された新築マンションは価格が上昇。しかし、高さ制限の強化で価格上昇が起きた後も、マンション需要は衰えることがなかった。

 価格が上がっても売れ行きは落ちず、さらなる値上がりを呼んだ。その理由が、「セカンドハウス需要」だった。

 京都だったら、古刹巡りや散策、買い物、グルメ探索のスポットが多く、シニアの夫も妻も楽しい。若い息子夫婦も喜ぶ。東京、大阪から新幹線やマイカーで行きやすいのも京都の利点。歴史的市街地エリアであれば、新幹線の駅からも近い。高原の別荘を購入するよりも、利用頻度は高そうだ。

 そう考える富裕層が多かったため、京都では歴史的市街地だけマンション価格が上昇。その周辺に位置する、地元の人たちがマンションを購入する場所――たとえば阪急電鉄桂駅周辺やJR山陰本線丹波口駅周辺、そして伏見区エリアなどとの間に、大きな価格差が生じてしまった。

 今回、坪単価が高いマンションとしてランクインした物件も、歴史的市街地に立地するものが大半。なかでも、地下鉄烏丸線の烏丸御池駅を中心とする場所の物件が多い。それは、商業施設・飲食店が集まり、「セカンドハウスを持ちたい場所」として絶大な人気を集める場所であるからだろう。

 烏丸御池に近い三条通では道の両側に店舗が並び、そのなかには京都ならではのショップが多い。チケットを取るのに苦労するミニ劇場、カウンター席のモダンなしつらえで、京都の食材をふんだんに使った料理とワインを楽しませてくれる和食の店もある。

 東京、大阪にはない店があり、大人の気持ちをワクワクさせる要素が多い。それこそが京都の魅力だ。

 一方で、歴史的市街地が人気を高めることは、京都に住む人にとっては困った現象となる。京都中心地に、手が届かない価格のマンションが増えることを意味しているからだ。

 そこで、5年ほど前から周辺エリアで、ほどほどの価格の大規模マンションが増え始めた。先ほども指摘した、阪急電鉄桂駅やJR山陰本線丹波口駅の周辺がその代表となる。

 京都では、お金持ちのための中心エリアと地元民のための周辺エリア、という区分けができているのだ。

3位の「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」が
真のNo.1高級マンションといえるワケ

 京都府の中古マンション価格ランキングで1位となった「ザ・レジデンス京都東洞院四条」(下のストリートビュー画像参照)と2位の「プラウド京都東洞院」は、いずれも歴史的市街地の中心エリアに位置するマンションだ。

 華やかなムードにあふれ、京都祇園祭も身近に楽しめる立地条件はセカンドハウス需要にぴったり。「ザ・レジデンス京都東洞院四条」には大型住戸も多く、高値で取引されている。

 注目したいのは、第3位にランクインしている「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」(下のストリートビュー画像参照)だ。

 歴史的市街地の外周部に近いため、坪単価が高い順のランキングで3位になった、と思われがちだが、それは実状と異なる。

 実は「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」こそ、京都で最も中古価格が高いとみなされるマンションである。

 それが、第3位になった理由は、住戸による価格差が大きいからだ。

 「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」は、鴨川に面した「別館」と呼ばれる住棟と住宅地を向いた「本館」という住棟がある。価格が高いのは鴨川向きの「別館」住戸だ。

「別館」では、新築分譲時に7億4900万円という値段を付けた住戸も売りに出された。西日本で分譲されたマンションとしては最高となる、驚きの価格だった。それまで、3億円、4億円レベルの住戸は登場していたが、これほど高額のマンション住戸は西日本ではなかったのである。それでも、売れ行きはよく、2015年12月に行われた第1期26戸は即日完売した。

 全85戸の「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」は、実は希少価値の高い場所に建設されている。住所は「京都市上京区河原町通荒神口下る上生州町」で、御所の東、鴨川沿いとなる。

「御所」「鴨川」は、京都にあって、特別な場所を示すキーワード。そして、「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」で鴨川に面した住戸の上層階からは、俗に“大文字焼き”といわれる「五山送り火の大文字」を見ることができる。これが、3つ目のキーワードとなる。まさに、京都の中の京都といえる場所であるわけだ。

 ちなみに、歴史的市街地エリアで、鴨川沿いにマンションが分譲されるのは11年ぶりだった。プレミア立地のマンションが誕生することで、“二度とない立地で二度とない価格帯”が実現したものと考えられる。

 「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」は、最高額の住戸が7億4900万円で、その住戸は鴨川を正面に眺める最上階住戸で約287㎡の広さがあるもの。「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」では、鴨川に向いた住棟「別館」に高額住戸が集まるものの、鴨川向きではない「本館」の価格水準は抑えられている。

 2015年12月に分譲された第1期26戸は、「本館」にある約43㎡の1LDKから「別館」にある約287㎡の3LDKまでが含まれ、全体の最多価格帯は6400万円台だった。

 現在、中古で売り出される住戸は、「本館」のものがほとんど。鴨川に向いた住戸は手放す人がいない。もし売り出されれば、坪単価の高さで文句なしの第1位になるだろう。

京都府の中古マンション価格上昇率ランキングでは、
割安だった2006年以前完成の物件が大きく値上がり

京都府の中古マンション「価格上昇率」ランキング・ベスト5

 京都府の中古マンション価格上昇率ランキングで上位にランクインするマンションは、歴史的市街地の高さ制限が厳しくなる2007年よりも前に建設された物件が中心となる。

 2006年までであれば、京都の歴史的市街地でも今より背の高い建物を建設でき、フロアが多い分、1戸あたりの価格が抑えられた。そして、セカンドハウス需要が盛り上がる前だったので、割安に分譲された。

 それが、昨今の相場価格上昇に伴い、中古での価格が上昇。新築時価格よりも値上がりした、という状況が生まれたわけだ。

 1位の「コンフォール室町黒主山」(下のストリートビュー画像参照)から、10位の「アパガーデンスクエア四条烏丸」まで、価格上昇率はすべて+61%以上。住戸によっては、買ったときの2倍で売れるケースもありそうだ。

 烏丸御池駅、京都市役所駅、四条駅など、いずれも便利な駅を最寄りとする立地のマンションだが、分譲当時は3000万円~4000万円台だった。

 以前は安かった、とため息がでそうだが、2001年から2004年くらいまでのマンション価格が安かったのは、東京も同様。その当時は、東京の山手線内側でも4000万円〜6000万円で購入できる3LDKがみつかった。

 今から考えれば、20年近く前は、東京も京都も中心部のマンション価格がずっと安かったのである。

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あなたのマンションの最新価格を調べるには?
7つの「無料サービス」を比較!

 今回紹介した、中古マンションの「価格ランキング」「価格上昇率ランキング」は、集計を行った2019年9月時点のものだ。当然、その後も売り出し価格の相場は変化し続けている点、留意してほしい。

 もし、自分が所有するマンションの「現在の売却価格の相場」を知りたい場合は、「不動産一括査定サイト」という無料サービスを利用する手がある。

SUUMO(スーモ)売却査定
リクルートのSUUMO(スーモ)でも、無料で一括査定ができる

 売却価格を知りたいマンションの情報などを一度入力するだけで、複数社の不動産仲介会社から価格査定をしてもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるのだ。

 ただし、「査定価格が高いから」という理由だけで、その不動産仲介会社を信用しないほうがいい。客をつかまえるために「あえて高値を提示している」ということもありえるからだ。(そうした不動産仲介会社の場合、売却を依頼した後に「なかなか売れません」などと言いながら、売り出し価格の値下げを勧めてくるだろう。)

「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売主を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 そういう意味でも、価格査定は複数社に依頼するのがおすすめだ。査定価格と見比べながら「価格の根拠」や「売却に向けたシナリオ」「対応は誠実かどうか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下で主な「不動産一括査定サイト」を7つピックアップし、比較した。それぞれ特徴があるので、上手に活用してほしい。
【25サイト比較はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

■無料で価格査定してもらえる「不動産一括査定」7サイト徹底比較
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地
掲載する不動産会社数 約2000店舗 不動産一括査定サイト「SUUMO(スーモ)売却査定」の公式サイトはこちら
サービス開始 2009年
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 不動産サイトとして圧倒的な知名度を誇るSUUMO(スーモ)による、無料の一括査定サービス。主要大手不動産会社から、地元に強い不動産会社まで参加しており、査定額を比較できる。
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◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 1500社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点提携会社数は競合サイトと比較するとトップではないが、厳選されている。
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
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サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1789社(2019年12月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ無料査定はこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
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サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
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◆おうちダイレクト「プロフェッショナル売却」(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所
掲載する不動産会社数 9社 おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社(ともに東証一部子会社)
紹介会社数 最大9社
【ポイント】ヤフーとソニーグループが共同運営する一括査定サイト。不動産会社に売却を依頼後も、ヤフーとおうちダイレクトのネットワークを使い、購入希望者への周知をサポートしてくれる。
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