兵庫県の中古マンション価格ランキング・ベスト5!
あなたのマンションの相場、値上がり率は?

2020年8月20日公開(2020年8月18日更新)
櫻井幸雄

櫻井幸雄(さくらい・ゆきお)氏:新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト。櫻井幸雄氏が新築マンションの最新の価格動向、人気物件について解説します。

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兵庫県で「最も高く売れるマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。東京都の中古マンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に作成した2つのランキング・ベスト100をもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。今回はそれぞれ上位5物件を紹介する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

タワマン建設規制で
三ノ宮周辺の中古タワマン価格が上昇

 まずは、兵庫県の中古マンションで、売却価格が高い上位10物件を見てほしい。

兵庫県の中古マンション「価格」ランキング・ベスト5

 2019年に、一部地域で新たなタワーマンションの建設に規制をかけたのが兵庫県の神戸市。タワマンの呼び名が広まっている超高層マンション(タワーマンション)は、容積率の緩和を受けないと建設しにくい。その「容積率の緩和」を一部地域でマンションには与えないようにしたのだ。

 対象地区は、JR三宮駅を中心に、山陽新幹線の新神戸駅やJR元町駅、JR神戸駅に至る広いエリア。神戸市の中核をなす場所で、超高層マンションを建設しにくくなった。

 といっても、超高層の建物が建設できないわけではない。三宮駅を中心にビジネス、商業のエリアを育成したいと考える神戸市は、居住用マンションの増加にストップをかけた。しかし、オフィス・商業ビルであれば、超高層も建設可能だ。

 大型マンションができると、行政は負担増となる。公立の小中学校を増やさなければならないし、ゴミ処理の負担も増す。

 中心地の超高層マンションでは、セカンドハウス利用で住民票を移さない居住者も少なくない。それは住民税が入ってこないことを意味し、一方でゴミ処理の負担は増すばかり。マンションはもういらない、と言いたくなる気持ちも理解できる。

 該当エリアでは、2020年7月以降、居住用の超高層建築物は基本的に建設できない。そこで、注目が増しているのは、すでに建設済みの超高層マンション。兵庫県の中古マンション価格ランキングで、2位の「シティタワー神戸三ノ宮」と5位の「プラウドタワー神戸県庁前」は、その該当エリアに建つ超高層マンションである。

 「シティタワー神戸三ノ宮」は、神戸の玄関口・JR三ノ宮駅から歩いて4分。JR東海道本線が北側となる地に位置する超高層マンションだ。その高さは地上54階建て・高さ約190m。分譲マンションとして、神戸市内の最高層だ。

 商業施設との一体開発で、商業施設の中にはヴィラフォンテーヌのホテルもある。マンションの総戸数は640戸となり、分譲される住戸は約41㎡の1LDKから約119㎡の3LDKまで。1LDKが2500万円台から、3LDKが3500万円台から、というのが最初に分譲されたときの設定だった。

 その建物には、免震構造が採用されている。阪神淡路大震災を経験した神戸だから、タワーマンションに免震構造は必須と考えられた。加えて、「シティタワー神戸三ノ宮」の免震構造は駐車場もカバーしている。建物のセンターコア部分にタワーパーキングが入るため、駐車場も免震構造の内側となるわけだ。

 これは、大きな地震が起きても駐車場の昇降装置が揺れの影響を受けにくいことを意味している。

 東日本大震災のとき、首都圏のマンションでは駐車場棟の昇降機が止まり、数日間車の出し入れができなくなったところがあった。そんな弊害を防ぐことができるわけで、安心感が大きい。

 免震構造のおかげで梁(はり)を細くすることができ、室内の天井がすっきりするメリットも生まれている。その天井高は2m50cm以上となっている。
【関連記事はこちら】>>新築マンション選びでは「ギロチンマンション」に注意! 天井に現れる「出っ張り」を、間取り図でチェックしよう

 ちなみに、建設地は地盤が固く、深さ11mで支持基盤があった。おかげで、地上54階建てでありながら直接基礎で済んだ。固い地盤の上に建ち、免震構造の超高層タワマンとなっているわけだ。

 新たな超高層マンションが建設できない三ノ宮駅周辺にあって、「シティタワー神戸三ノ宮」は、希少な超高層マンション。それも、免震構造を備えた、安心感の大きな超高層マンションとなる。中古になっても人気が高いのも当然だろう。

 「シティタワー神戸三ノ宮」は価格上昇率でみても、+40%。新築時よりも、4割値上がりしている。実は、 「シティタワー神戸三ノ宮」は新築分譲時に、価格が高いと言われた。その価格が、4割近く上昇しているのは、驚異的といえる。

 これは、新たな新築超高層マンションが望めなくなったことの影響が大きいと考えられる。

兵庫県の中古マンション価格ランキングのトップは
「パークコート芦屋」

 兵庫県内の中古マンションで坪単価が高いのは、歴史ある高級住宅地・芦屋エリアの小規模マンションが中心となっている。ランキング1位の「パークコート芦屋」(全48戸)、3位の「プラウド芦屋東山」(全21戸)、4位の「ザ・アーバンライフ岡本」(全10戸)などだ。

 芦屋といっても、六麓荘町(ろくそうそうちょう)のように高台に位置する場所ではなく、駅から徒歩3分以内のものが中心。現在の芦屋エリアでは、急な坂を上った高台のマンションよりも、駅近で便利なマンションが支持を集めている。

 1位の「パークコート芦屋」は、JR神戸線芦屋駅から徒歩2分という便利な立地で、総戸数48戸。約70㎡〜114㎡の2LDK〜3LDKで構成され、新築時の価格は6700万円台から1億8000万円台。決して割安な価格設定ではなかったが、芦屋のイメージのよさと駅徒歩2分の便利さ、そして三井不動産レジデンシャルによる「パークコート」ブランドの質の高さで、短期間に完売した。

 その魅力は、中古になっても衰えていない。

 一方、3位の「プラウド芦屋東山」は、JR神戸線芦屋駅から徒歩10分、もしくは阪急神戸本線芦屋川駅から徒歩11分と、若干遠めの立地。しかし、東山公園に隣接し、急な坂道がないので、高評価になっているものと考えられる。

兵庫県の価格上昇率ランキング1位は
「アルス西宮ルシーディア」

兵庫県の中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト5

 兵庫県の価格上昇率ランキングで1位となった「アルス西宮ルシーディア」は、新築分譲時に3LDKが2000万円台、3000万円台で購入できるマンションだった。割安感が大きかったのは、駅から離れた立地のため。阪神本線の西宮駅から徒歩15分となり、バス利用の人が多くなる立地だ。

 駅から離れているが、西宮駅の魅力は大きく、西宮駅周辺に住みたいと考える人は多い。その人気で、中古価格が上がっているものと考えられる。

 人気駅で、駅から離れている分、価格を抑えたマンションは、往々にして、そのような価格上昇が起きるものだ。

 新築で購入した人は幸運といえるだろう。

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あなたのマンションの最新価格を調べるには?
7つの「無料サービス」を比較!

 今回紹介した、中古マンションの「価格ランキング」「価格上昇率ランキング」は、集計を行った2019年9月時点のものだ。当然、その後も売り出し価格の相場は変化し続けている点、留意してほしい。

 もし、自分が所有するマンションの「現在の売却価格の相場」を知りたい場合は、「不動産一括査定サイト」という無料サービスを利用する手がある。

SUUMO(スーモ)売却査定
リクルートのSUUMO(スーモ)でも、無料で一括査定ができる

 売却価格を知りたいマンションの情報などを一度入力するだけで、複数社の不動産仲介会社から価格査定をしてもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるのだ。

 ただし、「査定価格が高いから」という理由だけで、その不動産仲介会社を信用しないほうがいい。客をつかまえるために「あえて高値を提示している」ということもありえるからだ。(そうした不動産仲介会社の場合、売却を依頼した後に「なかなか売れません」などと言いながら、売り出し価格の値下げを勧めてくるだろう。)

「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売主を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 そういう意味でも、価格査定は複数社に依頼するのがおすすめだ。査定価格と見比べながら「価格の根拠」や「売却に向けたシナリオ」「対応は誠実かどうか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下で主な「不動産一括査定サイト」を7つピックアップし、比較した。それぞれ特徴があるので、上手に活用してほしい。
【25サイト比較はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

■無料で価格査定してもらえる「不動産一括査定」7サイト徹底比較
◆SUUMO(スーモ)売却査定(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地
掲載する不動産会社数 約2000店舗 不動産一括査定サイト「SUUMO(スーモ)売却査定」の公式サイトはこちら
サービス開始 2009年
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 不動産サイトとして圧倒的な知名度を誇るSUUMO(スーモ)による、無料の一括査定サービス。主要大手不動産会社から、地元に強い不動産会社まで参加しており、査定額を比較できる。
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◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 1500社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点提携会社数は競合サイトと比較するとトップではないが、厳選されている。
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◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1600社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
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◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1789社(2019年12月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
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◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
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◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
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◆おうちダイレクト「プロフェッショナル売却」(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所
掲載する不動産会社数 9社 おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社(ともに東証一部子会社)
紹介会社数 最大9社
【ポイント】ヤフーとソニーグループが共同運営する一括査定サイト。不動産会社に売却を依頼後も、ヤフーとおうちダイレクトのネットワークを使い、購入希望者への周知をサポートしてくれる。
おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」はこちら
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