京都市洛外(北区、左京区、東山区、山科区、南区、右京区、西京区、伏見区)で住むべき駅ランキングベスト5は?
再開発が進む洛西口駅と桂川駅が健闘、清水五条駅も根強い人気【完全版】

2020年10月4日公開(2020年10月1日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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京都市洛外(北区、左京区、東山区、山科区、南区、右京区、西京区、伏見区)に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全44駅)を元に、ベスト5を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー

騰落率ランキングのトップは洛西口駅

 まずは、京都市洛外(北区、左京区、東山区、山科区、南区、右京区、西京区、伏見区)における、中古マンション価格の騰落率(マンションの値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。

 京都市洛外で調査対象となったのは44駅。そのうち、5年前と比べて中古マンション価格が上昇した駅は32駅だった。なかでも、「洛西口(らくさいぐち)駅(西京区)」「桂川駅(南区)」「清水五条駅(東山区)」「祇園四条(東山区)/京都河原町駅」周辺のマンションは、20%以上も価格が上昇している。

 以下が、京都市洛外(北区、左京区、東山区、山科区、南区、右京区、西京区、伏見区)の駅別・中古マンション騰落率ランキング(調査対象全44駅)のベスト5だ。

京都市洛外の駅別「中古マンション騰落率ランキング」

※「騰落率」は、2014年、2015年、2016年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。なお、調査対象は中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っている。データは2020年3月時点。

洛西口駅は24.8%も中古マンション価格が上昇

洛西口駅(出典:PIXTA)
洛西口駅(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは「洛西口駅」。5年前と比べると中古マンション価格が24.8%上昇している。

 洛西口駅は阪急京都本線に属しており、開業は2003年と比較的新しい駅だ。駅舎やホーム北側は西京区に含まれるが、駅南側と西側は向日市となっている。

 洛西口駅から東に10分ほど歩くと、2008年に開業したJR桂川駅がある。洛西口駅と桂川駅に挟まれた一帯は、「洛西口〜桂駅間プロジェクト」により再開発が進められており、実際にどちらの駅も2013年から2015年にかけて利用者が増加した。周辺には大型マンションが次々と建設され、子育て世帯も増えている。

 洛西口駅の高架下には、飲食店が複数入居する「TauT阪急洛西口」が、桂川駅との間には、大型複合商業施設「イオンモール京都桂川」があり、にぎやかな印象だ。

 また、2026年に向けて駅西側・南側の再開発も決定しており、ホテルを含む複合商業施設の誘致が予定されている。今後もますます価値が高まりそうなエリアだ。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
ジオ阪急洛西口サウスレジデンス(70㎡換算で4,722万円、洛西口駅徒歩3分)
ジオ阪急洛西口ノースレジデンス(70㎡換算で4,594万円、洛西口駅徒歩2分)
ヴェリテ洛西口駅前(70㎡換算で4,467万円、洛西口駅徒歩7分)
 などが挙げられる。

総合利回りでは、清水五条駅がトップに!

 次に京都市洛外の各駅における中古マンション総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

京都市・洛外の駅別「中古マンション総合利回りランキング」

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約5年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。なお、調査対象は中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っている。データは2020年3月時点。

清水五条駅は、総合利回り10.3%でトップに!

京阪電車 清水五条駅の入り口(出典:PIXTA)
京阪電車 清水五条駅の入り口(出典:PIXTA)

 騰落率で3位だった「清水五条駅」は、総合利回りでは10.3%でトップとなった。清水五条駅は東山区にある、京阪電鉄京阪本線の駅。京都市の中心部に近い立地で、観光名所「清水寺」の最寄り駅でもある。

 京都河原町駅や烏丸駅(どちらも阪急京都本線)、五条駅(京都市営地下鉄烏丸線)も近く、複数路線が利用できるのも便利だ。

 また、市営バスや京阪バスの乗り場があり、市内の移動はもちろん、高速バスを使って、清水五条駅から大阪まで行くこともできる。

 駅周辺にはコンビニやドラッグストアが点在、五条駅方面に歩けば「五条通商店街」もあるため、生活に必要なものは駅周辺でそろう。また、歩いて河原町など繁華街まで出れば、百貨店やファッションビルもあり、ショッピングも楽しめる。

 清水五条駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
グランシティオ京都東山八坂通り(70㎡換算で6,437万円、清水五条駅徒歩13分)
スティーロ京都東山妙法院(70㎡換算で6,077万円、清水五条駅徒歩11分)
キンブリッジ京都清水(70㎡換算で5,484万円、清水五条駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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