渋谷区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング・トップ5! 人気の物件、価格、値上がり率は?

2021年8月14日公開(2021年8月23日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都渋谷区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さがないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

 賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

渋谷区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都渋谷区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。価格ランキングのトップ5はすべて6,000万円台で、築年数が約5年の物件から約20年の物件まで含まれる。

【渋谷区】中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

1位:スカイコート渋谷北参道(6,461万円・渋谷区千駄ヶ谷)
2位:アクシア原宿(6,413万円・渋谷区神宮前)
3位:ガーラプレシャス渋谷(6,377万円・渋谷区円山町)
4位:ガーラプレシャス渋谷六本木通り(6,159万円・渋谷区渋谷)
5位:プレミアムキューブジー渋谷神南(6,134万円・渋谷区神南)

渋谷区コンパクトマンションランキング

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 渋谷区の中古コンパクトマンションの価格ランキングで1位となったのは「スカイコート渋谷北参道」だ。最寄り駅は東京メトロ副都心線北参道駅で、徒歩3分と利便性が高い(下のストリートビュー参照)。

 「スカイコート渋谷北参道」は、2014年2月に建てられた地上5階建て、総戸数38戸の低層マンションだ。1Rや1Kといったシングル向けの間取りで、市松模様のタイル張りの外観が特徴的。エントランスにはオートロック、敷地内には防犯カメラが設置されているのでセキュリティー面でも安心である。

 最寄り駅は徒歩3分の距離にある東京メトロ副都心線の北参道駅だが、JR山手線、都営大江戸線、JR中央・総武線が乗り入れる代々木駅からも徒歩8分の距離にあり、複数の路線が利用可能な点も魅力だ。

 「スカイコート渋谷北参道」は明治通りから1本入ったところに立ち、目の前の線路を挟んだ西側には明治神宮が広がっているため、静かで豊かな自然が感じられる環境にある。賃料利回りは物件価格の高さが影響しているため、3.4%と高くはない。

渋谷区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都渋谷区にあるコンパクトマンションの、中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 そんな中、渋谷区には40%以上値上がりしている物件が多くある。中古価格が上昇したのは、代々木や恵比寿といった主要エリアだけでなく、教育施設が集まる都営大江戸線西新宿五丁目駅周辺やJR恵比寿駅の東側に広がる住宅地も含まれている。なお、渋谷区では築年数が経っている物件でも価格が上昇しており、騰落率トップとなった「カテリーナ代々木プレイス」は築16年、5位の「ジェイパーク恵比寿弐番館」は築24年である。

【渋谷区】中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

1位:カテリーナ代々木プレイス(+45%・渋谷区代々木)
2位:アイディーコート新宿西ディアナ(+43%・渋谷区本町)
3位:クオリアYz恵比寿(+41%・渋谷区恵比寿南)
4位:ジェイパーク渋谷イーストスクエア(+39%・渋谷区東)
5位:ジェイパーク恵比寿弐番館(+38%・渋谷区恵比寿)

騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 渋谷区の中古コンパクトマンション騰落率ランキングで1位となった「カテリーナ代々木プレイス」は、地上14階地下1階建てのマンションだ。総戸数は65戸で、2005年2月に完成した。間取りは1R~1LDK(専有面積27.36㎡~51.46㎡)で、シングルやDINKS向け。全住戸の8割が角部屋のため、採光に優れているのがポイントだ。

 JR山手線、小田急小田原線が乗り入れる新宿駅から徒歩5分、京王線初台駅は徒歩8分と利便性が高い場所に立つ。主要ターミナル駅の新宿から近いため、どこへ行くにもアクセス良好である。

 また、「カテリーナ代々木プレイス」は甲州街道沿いに位置しており、都心の賑わいを感じられる環境にある。賃料利回りは4.1%と渋谷区の他の物件の中でも平均的な利回りである。

明治神宮、代々木公園の緑地と
原宿、表参道など若者文化が栄える渋谷区

 渋谷区は東京都の西南に位置し、明治神宮や代々木公園のほか、新宿御苑の一部が含まれており、実に区の10分の1が緑地という都心とは思えないほど豊かな自然が広がっている。

渋谷区・明治神宮(出典:PIXTA)
渋谷区・明治神宮(出典:PIXTA)

 渋谷区には、主に7つの地域がある。大型マンションが並ぶ笹塚や、東京オペラシティや新国立劇場といった芸術の発信地がある幡ヶ谷地域。オフィスビルが並ぶエリアと、都内有数の高級住宅地や明治神宮などの豊かな自然が広がるエリアが広がる代々木地域。

 原宿や表参道といったファッションおよび若者文化の中心地がある千駄ヶ谷地域。文化や芸術の施設のほか、高級住宅地や高層のオフィスビルが立ち並ぶ神山地域。再開発による区画整理が進み、高層建物が立ち並ぶ渋谷地域。駅周辺は商業地として賑わいを見せる一方、下町の風情を今なお残す恵比寿地域。幹線道路沿いにはオフィスビルや飲食店などが並ぶが、ほとんどが閑静な住宅地の代官山地域である。

2021年は、コンパクトマンションの買い時!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だったが、「令和3年度税制改正大綱」で、住宅ローン控除の対象となる住宅の床面積が40㎡以上に緩和された。これは、コロナ禍における経済対策の一環として、本年度だけの適用だ。

 以下の条件を満たせば、コンパクトマンションでも対象となる可能性がある。   ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税等から還付される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(新築、既存住宅取得の場合)】

・契約時期:2020年12月1日~2021年11月30日
・入居開始時期:2021年1月1日~2022年12月31日
・合計所得金額:1000万円以下


⇒ 40㎡以上の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン残高の1%が還付される影響は大きい。借入した住宅ローンの金利が1%以下であれば、金利分は実質負担なし。さらには、金利が1%以下で住宅ローンを借りた場合は、控除分で得をする人まで出てくる。

 コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象となるのは、本年度だけとも言われているので、購入を考えている人にとっては、またとないチャンスだ。

総掲載物件数は約400万件!

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 今回紹介した、中古マンションのランキングは、集計を行った時点のものだ。当然、その後も売り出し価格の相場は変化し続けている点に留意してほしい。

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運営会社 マンションリサーチ
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運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社(ともに東証一部子会社)
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