墨田区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング・トップ5!人気の物件、価格、値上がり率は?

2021年9月11日公開(2021年9月9日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都墨田区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さがないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

 賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

墨田区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都墨田区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。下町の風情が残る面と、東京スカイツリーなど再開発が進む商業地区の面を持つ墨田区。トップ5の40㎡あたりの価格は3,000万円後半~4,000万円強で、5物件とも両国駅か錦糸町駅エリアだった。

【墨田区】中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

1位:アイルイムーブル錦糸町(4,174万円・墨田区緑)
2位:ジェノヴィア両国グリーンヴェール(4,162万円・墨田区本所)
3位:アイル東京リバーサイド(4,114万円・墨田区両国)
4位:ガリシア錦糸町ステーションフロント(3,799万円・墨田区江東橋)
5位:スカイコートパレス両国(3,763万円・墨田区両国)

墨田区コンパクトマンションランキング

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 墨田区の中古コンパクトマンションの価格ランキングで1位になったのは、「アイルイムーブル錦糸町」である。JR総武本線・錦糸町駅から徒歩8分にある(下のストリートビュー参照)。

 国道14号に面している「アイルイムーブル錦糸町」は、2014年5月築、地上13階地下1階建て、総戸数27戸のマンション。間取りは、ワンルーム、1K、1LDKでシングルやDINKS向けである。

 JRと東京メトロ半蔵門線の錦糸町駅から徒歩8分、都営新宿線菊川駅から徒歩9分と複数路線が利用可能だ。新宿駅、渋谷駅、大手町駅、東京駅などの主要駅にダイレクトにアクセスできるため、通勤にとても便利である。

 錦糸町駅周辺の大型商業施設を利用できるほか、徒歩2分の場所に大横川親水公園があり、緑豊かな自然を味わうこともできる。賃料利回りは3.9%と、墨田区の中古マンションの中では低水準である。

墨田区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都墨田区にあるコンパクトマンションの中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 墨田区で中古価格が上昇したのは、両国や押上といった再開発が進むエリアが多かった。34%上昇した上位2物件は築年数が15年を超えていて、賃料利回りがそれぞれ5.8%と4.7%と高めなのが特徴だ。

【墨田区】中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

1位:ファーストシーン両国レジデンス(+34%・墨田区横網)
2位:スタジオデン押上(+34%・墨田区業平)
3位:ジェノヴィア両国グリーンヴェール(+21%・墨田区本所)
4位:ベリスタ押上駅前(+19%・墨田区業平)
5位:シティインデックス錦糸町(+13%・墨田区緑)

騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 「ファーストシーン両国レジデンス」は、グリーンのラインが特徴的なタイル張りの外観が目を引くマンションだ。2006年8月築で、地上9階建て、総戸数は22戸。間取りは1LDK(専有面積50.54㎡)で、シングルやDINKS向けである。

 都営大江戸線両国駅から徒歩6分、蔵前橋通りから1本入った住宅地に位置しており、比較的静かな環境だ。JR中央・総武線両国駅や都営浅草線蔵前駅にも徒歩10分以内で行けるので、交通の便が良い。賃料利回りは5.8%と、墨田区の中古マンションの中ではかなり高い方だ。

スカイツリーや両国国技館など
日本有数の観光地がある墨田区

 東京都の東部に位置する墨田区は全体的に平坦な低地で、西を隅田川、東を荒川に囲まれている。墨田区は主に、横川地域、押上地域、我妻橋地域、緑地域の4つに分けられる。

 錦糸町駅がある横川地域は、再開発が進んでいるエリアだ。駅周辺には大型複合施設が開業したほか、文化施設やスポーツ施設が並ぶ。墨田区のほぼ中央にあたる押上地域は、日本で一番高い電波塔として知られる東京スカイツリーが開業したことで日本有数の観光地になった。スカイツリー周辺には商業施設が立ち並び、観光客や買い物客で賑わっている。

墨田区・東京スカイツリー(出典:PIXTA)
墨田区・東京スカイツリー(出典:PIXTA)

 吾妻橋地域のランドマークといえば、金色の雲のオブジェが目を引くアサヒビール関連のホールだろう。碁盤の目のような整然とした区画が広がる緑地域には、相撲が開催される両国国技館や江戸東京博物館といった歴史や文化に触れられる施設がそろっている。

 また、緑地域では近年再開発も進んでいる。両国駅の南側にある「両国シティコア」は、オフィスビルや高層マンション、劇場や商業施設が並ぶ複合施設として地域の新たなランドマークとなっている。

2021年は、コンパクトマンションの買い時!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だったが、「令和3年度税制改正大綱」で、住宅ローン控除の対象となる住宅の床面積が40㎡以上に緩和された。これは、コロナ禍における経済対策の一環として、本年度だけの適用だ。

 以下の条件を満たせば、コンパクトマンションでも対象となる可能性がある。  ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税等から還付される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(新築、既存住宅取得の場合)】

・契約時期:2020年12月1日~2021年11月30日
・入居開始時期:2021年1月1日~2022年12月31日
・合計所得金額:1000万円以下


⇒ 40㎡以上の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン残高の1%が還付される影響は大きい。借入した住宅ローンの金利が1%以下であれば、金利分は実質負担なし。さらには、金利が1%以下で住宅ローンを借りた場合は、控除分で得をする人まで出てくる。

 コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象となるのは、本年度だけとも言われているので、購入を考えている人にとっては、またとないチャンスだ。

総掲載物件数は約400万件!

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 今回紹介した、中古マンションのランキングは、集計を行った時点のものだ。当然、その後も売り出し価格の相場は変化し続けている点に留意してほしい。

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紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
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