板橋区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング・トップ5!人気の物件、価格、値上がり率は?

2021年9月19日公開(2021年9月17日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都板橋区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さをもたないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

 賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

板橋区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都板橋区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。板橋区は、池袋や大手町といった都心の主要駅まで乗り換えなしで行ける利便性の高さが魅力だ。トップ5の物件価格は約4,000万円で、40㎡あたりの価格は3,000万円台後半と、23区内では北区の次に安い。

【板橋区】中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

1位:ハウスセゾン新板橋(3,726万円・板橋区板橋)
2位:フェニックス板橋大山(3,714万円・板橋区大山東町)
3位:メイクスデザイン板橋本町(3,678万円・板橋区本町)
4位:グランパークN.東京(3,606万円・板橋区舟渡)
5位:アゼスト板橋(3,545万円・板橋区上板橋)

板橋区コンパクトマンションランキング

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 板橋区の中古コンパクトマンションランキングで1位になったのは、「ハウスセゾン新板橋」。都営三田線新板橋駅から徒歩5分の場所にある(下のストリートビュー参照)。

 「ハウスセゾン新板橋」は、2011年7月築、地上14階建て、総戸数47戸のマンション。間取りは1R~1LDKと、シングルやDINKSに適している。外観は、ホワイトとブラックの2色使いでスタイリッシュなデザインだ。浴室にはテレビやミストサウナが設置されている。

 「ハウスセゾン新板橋」の南側には東西に中山道が通り、さらにその上に首都高速中央環状線が通っているため、交通量は多い。最寄り駅は、徒歩4分の都営三田線の新板橋駅のほかに、JR埼京線板橋駅や東武東上線下板橋駅が徒歩10分圏内にある。賃料利回りは4.1%と平均的な値だ。

板橋区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都板橋区にあるコンパクトマンションの中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 板橋区の騰落率ランキングトップ5では、都心部の中古マンションと比較すると上昇幅は小さいが、10%~20%上昇している。1位の物件は、築15年ほどであるが20%上がっている。

【板橋区】中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

1位:T-Angle(+20%・板橋区板橋)
2位:ガーデングラス板橋本町(+18%・板橋区清水町)
3位:イニシアイオ本蓮沼駅前(+15%・板橋区蓮沼町)
4位:グローバン板橋(+13%・板橋区板橋)
5位:クリオ志村ラモード(+10%・板橋区志村)

騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 「T-Angle」は、都営三田線の板橋区役所前駅から徒歩3分にある13階建てのマンション。2006年に完成し、総戸数は86戸、間取りは1K~2LDKまで幅広く、シングルからファミリー層まで対応する。

 マンションの半径1km圏内にはスーパーやコンビニ、飲食店が複数あるほか、板橋区役所も近く、生活利便性が高い。賃料利回りは4.7%と、板橋区の中古マンションでは平均的だ。最寄り駅のほか徒歩10分圏内に東武東上線の大山駅やJR埼京線の下板橋駅があり、複数路線の利用ができる。

北部は埼玉県と接し、
多くの商店街がある板橋区

 東京都の北西部に位置し、北部は埼玉県と接している板橋区。武蔵野台地の高台と、荒川沿いの低地で形成されている。板橋区は、主に板橋地域と志村坂上地域の2つに分かれている。

 板橋地域には、さまざまな商店街が集まっている。産地直送の農産物や地元の特産物の朝市が開かれる「板橋宿不動通り商店街」や、小判を模した500円分の買い物券が名物の「遊座大山商店街」、店舗紹介を行う地域動画チャンネルを運営する「ハッピーロード大山商店街」などだ。板橋区内で最も規模が大きい「中板橋商店街」では、季節のイベントが開催され、行き交う人々で賑わっている。

板橋区・ハッピーロード大山商店街(出典:PIXTA)
板橋区・ハッピーロード大山商店街(出典:PIXTA)

 志村坂上地域には、太平洋戦争中、軍需工場が多く存在していた。現在は閑静な住宅地が広がり、教育施設や公園が集まる。

 「志村ショッピングセンター」や「メトロード志村三丁目」など、日常の買い物に便利な商業施設もあり、住環境が整っている地域だ。

2021年は、コンパクトマンションの買い時!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だったが、「令和3年度税制改正大綱」で、住宅ローン控除の対象となる住宅の床面積が40㎡以上に緩和された。これは、コロナ禍における経済対策の一環として、本年度だけの適用だ。

 以下の条件を満たせば、コンパクトマンションでも対象となる可能性がある。   ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税等から還付される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(新築、既存住宅取得の場合)】

・契約時期:2020年12月1日~2021年11月30日
・入居開始時期:2021年1月1日~2022年12月31日
・合計所得金額:1000万円以下


⇒ 40㎡以上の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン残高の1%が還付される影響は大きい。借入した住宅ローンの金利が1%以下であれば、金利分は実質負担なし。さらには、金利が1%以下で住宅ローンを借りた場合は、控除分で得をする人まで出てくる。

 コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象となるのは、本年度だけとも言われているので、購入を考えている人にとっては、またとないチャンスだ。

総掲載物件数は約400万件!

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 今回紹介した、中古マンションのランキングは、集計を行った時点のものだ。当然、その後も売り出し価格の相場は変化し続けている点に留意してほしい。

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サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ無料査定はこちら
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所
掲載する不動産会社数 9社 おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社(ともに東証一部子会社)
紹介会社数 最大9社
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、その他
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サービス開始 2014年
運営会社 SREホールディングス株式会社
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