豊島区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング・トップ5! 人気の物件、価格、値上がり率は?

2021年9月26日公開(2021年9月24日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都豊島区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さをもたないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

 賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

豊島区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都豊島区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。大型商業施設が集まる池袋や、高齢者に人気のある巣鴨など多様な顔を持つ豊島区。ランキングのトップ5では、40㎡あたりの価格はすべて4,000万円前半である。

 【豊島区】中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

1位:デュオステージ池袋(4,404万円・豊島区池袋)
2位:クリオ椎名町アーバンテラスEx(4,259万円・豊島区南長崎)
3位:プリムローズ駒込(4,235万円・豊島区駒込)
4位:コンフォルテハイム池袋(4,223万円・豊島区池袋)
5位:リビオレゾン南池袋(4,077万円・豊島区南池袋)

豊島区コンパクトマンションランキング

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 豊島区の中古コンパクトマンションランキング1位になったのは、「デュオステージ池袋」。東京メトロ有楽町線の池袋駅から徒歩3分と便利な立地にある(下のストリートビュー参照)。

 「デュオステージ池袋」は、アースカラーのタイル張りが特徴の15階建てマンションだ。2006年12月築で総戸数は60戸。間取りは1DK~2K(専有面積27㎡台~40㎡台)で、シングルやDINKS向けである。

 最寄りの東京メトロ有楽町線池袋駅から徒歩3分、ターミナル駅のJR池袋駅から徒歩5分と、非常に利便性が高い。商業ビルが立ち並ぶエリアにあるため、都心で暮らしたい人や、職住近接を志向する人に適したマンションだ。物件価格が高いため、賃料利回りは3.8%と低めである。

豊島区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都豊島区にあるコンパクトマンションの中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 豊島区の騰落率ランキングでは、上位5物件が25%以上値上がりしている。トップ2の物件はどちらも池袋駅周辺で、大型商業施設が集まる豊島区の主要エリアだ。2位のマンションは2004年築だが、上昇率は33%と大幅に伸びている。

【豊島区】中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

1位:ライオンズクオーレ池袋ソシア(+33%・豊島区西池袋)
2位:アクシア池袋(+33%・豊島区池袋)
3位:リビオレゾン南池袋(+30%・豊島区南池袋)
4位:プリムローズ駒込(+27%・豊島区駒込)
5位:グランドメゾン大塚台(+25%・豊島区東池袋)

騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 豊島区の騰落率ランキングで1位になったのは、2009年10月築の「ライオンズクオーレ池袋ソシア」。地上7階建て、総戸数は51戸で、間取りはシングル向けがメインの1R~1LDKだ。

 「ライオンズクオーレ池袋ソシア」は、立教大学の南側の閑静な住宅地が広がるエリアにある。徒歩5~10分圏内にスーパーやコンビニ、クリニックや飲食店といった生活に便利な施設がそろい、充実した住環境である。

 最寄り駅は、徒歩8分の東京メトロ副都心線池袋駅だが、徒歩10分圏内にJR池袋駅や東京メトロ丸ノ内線の池袋駅があるため、使い分けができて便利。賃料利回りは4.2%と平均的な値だ。

多くの商業施設が集まる池袋や
昔ながらの商店街がある豊島区

 豊島区は、東京都の北西部に位置している。武蔵野台地の上に位置しており、地震には比較的強い地盤だ。豊島区は主に豊島地域、東部地域、西部地域の3つに分かれている。

豊島区・池袋サンシャインシティ(出典:PIXTA)
豊島区・池袋サンシャインシティ(出典:PIXTA)

 池袋サンシャインシティや西武百貨店など、多くの商業施設がそろう池袋は豊島地域に含まれる。

 豊島区が再開発に力を入れており、旧区役所跡地に複合商業施設「Hareza池袋」を建設したほか、エリア内にある公園のリニューアルを行っている。豊島区内で最大の面積を誇る「としまみどりの防災公園」は、災害時の防災拠点として2020年にオープンした。

 「おばあちゃんの原宿」として親しまれる巣鴨がある東部地域。この地域は、昔ながらの商店街だけでなく、大型商業施設もあり、利便性が高いエリアである。

 西部地域には、手塚治虫ら著名な漫画家が住んでいたトキワ荘やアトリエ村など、芸術や文化の発信地として知られる長崎が含まれる。都心から20分ほどと近いにも関わらず、穏やかで落ち着いた住宅地が広がっている。

2021年は、コンパクトマンションの買い時!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だったが、「令和3年度税制改正大綱」で、住宅ローン控除の対象となる住宅の床面積が40㎡以上に緩和された。これは、コロナ禍における経済対策の一環として、本年度だけの適用だ。

 以下の条件を満たせば、コンパクトマンションでも対象となる可能性がある。  ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税等から還付される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(新築、既存住宅取得の場合)】

・契約時期:2020年12月1日~2021年11月30日
・入居開始時期:2021年1月1日~2022年12月31日
・合計所得金額:1000万円以下


⇒ 40㎡以上の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン残高の1%が還付される影響は大きい。借入した住宅ローンの金利が1%以下であれば、金利分は実質負担なし。さらには、金利が1%以下で住宅ローンを借りた場合は、控除分で得をする人まで出てくる。

 コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象となるのは、本年度だけとも言われているので、購入を考えている人にとっては、またとないチャンスだ。

総掲載物件数は約400万件!

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 今回紹介した、中古マンションのランキングは、集計を行った時点のものだ。当然、その後も売り出し価格の相場は変化し続けている点に留意してほしい。

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【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
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