首都圏の新築・中古マンション市場動向は?
価格、売れ行き、注目物件を不動産アナリストが解説!【2021年9月版】

2021年9月8日公開(2021年9月10日更新)
岡本郁雄

最新の新築・中古マンションの市場動向を見ながら、マンション市場の動向を紹介したい。2021年8月に入り新型コロナの感染拡大は全国に広がり、緊急事態宣言は21都道府県に拡大された。人流の減少は少なからず不動産市場に影響を及ぼすだろう。一方、新築マンションの秋商戦はこれから本格化する。(不動産アナリスト:岡本郁雄)

最新の首都圏新築マンション市況は?

 2021年7月の首都圏新築マンションの供給戸数は、昨年同期比6.3%減少の1,952戸。昨年対比で減少となるのは、2020年11月以来となっている(参考:不動産経済研究所発表の「首都圏のマンション市場動向 2021年7月度」)。

首都圏の新築マンション市場動向
首都圏の新築マンション市場動向(出典:不動産経済研究所発表「首都圏のマンション市場動向 2021年7月」

 新築マンションの1戸当たりの平均価格は6,498万円、前年同月(6,124万円)比で6.1%アップ。1㎡当たりの単価は98.4万円で、前年同月(91.3万円)比で7.8%のアップ。契約率は68.30%という結果で、前年同月(62.40%)比では5.9ポイント、アップしている。

 一方、販売在庫は6,087戸で前月よりも308戸の減少。前年同月の7,248戸よりも1,000戸超少なくなっており、新築マンションの好調さは続いていると考えられる。

 また、新築マンションの地域別の新規発売戸数は下表のようになっており、前年同月と比べ1都3県で増加している。

首都圏の新築マンション新規発売戸数
都区部……932戸(前年同月比+25.3%)
都下………95戸(前年同月比-64.3%)
神奈川県…484戸(前年同月比-12.6%)
埼玉県……199戸(前年同月比-48.0%)
千葉県……242戸(前年同月比+77.9%)

 なお、2021年7月度の都区部の平均価格は、8,319万円で前年同月比3.6%上昇。平米(㎡)単価は、128.9万円で前年同月比3.5%上昇。都心エリアを中心にマンション価格は上昇を続けており、供給価格が下がる気配は今のところない。こうした市場を背景に、継続期のマンション販売価格を実質的に上げる物件も出てきている。

 この1年で、新築マンションの価格以上に中古マンション価格が上昇しており、相場観が大きく変わっていることも背景にある。次に中古マンション市場を見てみたい。

中古マンション成約価格は、東京23区全域で上昇

 2021年7月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,002件で、前年同月(3,156件)比で4.9%減少した(参考:東日本不動産流通機構発表の「2021年7月度の中古マンション月例速報」)。

首都圏の中古マンション市場動向
首都圏の中古マンション市場動向(出典:東日本不動産流通機構発表「2021年7月度の中古マンション月例速報」

 首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で+7.9%の3,913万円。平均成約㎡単価も60.71万円と昨年同月比で+8.4%と、上昇傾向が続く。前月の59.42万円よりもさらに上がっている。地域別では、以下の通りとなっている。

首都圏の中古マンション成約㎡単価
都区部……………89.72万円/m2(前年同月比+9.7%)
都下(多摩)……46.24万円/m2(前年同月比+5.2%)
神奈川県
横浜・川崎市……54.93万円/m2(前年同月比+7.0%)
神奈川県その他…32.75万円/m2(前年同月比+1.0%)
埼玉県……………34.77万円/m2(前年同月比+8.4%)
千葉県……………31.33万円/m2(前年同月比+13.3%)

 また、2021年7月の首都圏中古マンション新規登録件数は、13,723件となっており、前年同月(15,319件)比で10.4%の減少。前月は、13,049件だったので若干増加している。

 2021年7月末時点の在庫件数は、34,159件となっており、前月の33,641件よりも増加。在庫件数が増加するのは、2020年5月以来となっている。価格の上昇トレンドは続いており在庫物件数も低水準が続いているが、在庫件数の増加は14カ月ぶりとなる。

 中古マンションの東京23区内地域別の前年同月対比の上昇率を見てみたい。

地域別の中古マンション成約㎡単価と前年同月比上昇率(2021年7月度)
都心3区(千代田区、中央区、港区)
…130.05万円/m2(前年同月比+8.3%)
城西地区(新宿区、渋谷区、杉並区、中野区)
…108.48万円/m2(前年同月比+15.5%)
城南地区(品川区、大田区、目黒区、世田谷区)
…93.2万円/m2(前年同月比+13.5%)
城北地区(文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区)
…75.67万円/m2(前年同月比+2.0%)
城東地区 (台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区)
…67.96万円/m2(前年同月比+6.0%)

 平均成約㎡単価は東京23区内の全地域が上昇しており、城西地区や城南地区が2021年7月度では、都心3区の上昇率を上回っている。都心3区の在庫件数が限られる中で、周辺エリアへも価格上昇が波及していることがうかがえる。

 次に新築マンション市場の注目物件を紹介したい。

注目マンション①高台の邸宅街に立つ「ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘」

 継続的に再開発が行われ、マンション供給が活発な「白金高輪」駅において注目を集めているのが「ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘」だ。駅徒歩2分の地上26階建て全164邸「ザ・パークハウス 高輪タワー」をはじめ「白金高輪」駅では、大規模なタワーレジデンスの供給がなされている。

 「ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘」は、「白金高輪」駅徒歩4分の武蔵野台地の入り口の松ケ丘住宅地に立つ全73邸のレジデンスだ。アドレスは港区高輪1丁目で熊本藩細川家の下屋敷をルーツとし、近隣には「高輪皇族邸」がある。

「ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘」のモデルルーム、プレゼンテーション風景
「ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘」のモデルルーム、プレゼンテーション風景

 注目ポイントは、駅徒歩4分でありながら、第一種中高層住居専用地域の住宅街立地であること。高低差のある場所で、敷地面積は2300㎡超で、港区の住宅地としては、ゆとりある広さだ。また、基壇部に自然石を用いた三層構造の外観は、邸宅を思わせる上質感あふれるつくりとなっている。

 建物へのアプローチは、地下1階のメインエントランスと1階のサブエントランスの2カ所ある。メインエントランス前にはクスノキを配し、エントランスホールの正面には、イエローオニキスの光壁を背景に、彫刻アートを設置。ラウンジ空間からは、枯山水をイメージした坪庭が見える。

「ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘」のモデルルーム
「ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘」のモデルルーム

 地下1階には、ホスピタリティールームを設置。ゲストルームやパーティー、テレワークスペースとしても使えるなど、マルチに利用できる共用施設がある。ホテルライクな内廊下方式を採用し、共用廊下には、全戸分のトランクルームも設置されている。

 専有部は、最高天井高約2.6m(一部住戸のぞく)など開放的なつくり。階高を確保することで、リビングだけでなく主寝室にも天井カセット式エアコンを設置し、すっきりした空間に仕上げている。さらに、リビングダイニングには、天井埋め込み型の空気清浄機を設置している。

 既に第1期の販売がスタートし、3000件(2021年8月5日時点)を超える反響を集めている。価格は坪単価680万円台だが、第1期では約9割の住戸に申し込みが入った。駅近の高台立地であることや住み心地に配慮したプランニングが高く評価されている。

注目マンション②全195邸の低層レジデンス「シティハウス下目黒」

 全195邸の低層レジデンス「シティハウス下目黒」は、JR山手線「目黒」駅からバス9分、バス停から徒歩4分にある。2021年5月に完成済みで、8月現在2500件超の反響を集め、注目されている。

 場所は、目黒通りから少し奥まった閑静なエリアで、総敷地面積は8,400㎡超。第一種低層住居専用地域で、安定した地盤を誇る武蔵野台地に位置し、標高約28mの高台に立つ。近くには約12ヘクタールの広さを誇る「東京都立林試の森公園」もある自然豊かな住環境だ。また、目黒通り沿いには、多彩な商業施設や商店街、個性豊かなショップが揃い、生活利便性も高い。

「シティハウス下目黒」の外観
「シティハウス下目黒」の外観

 「シティハウス下目黒」は4棟構成で、建物の外観は緑に囲まれた重厚感のあるデザイン。2層吹き抜けの天井高約4.7mの開放的なエントランスホールや落ち着きあるラウンジが迎賓の空間を演出している。エントランス前には、植栽を施したウェルカムガーデンがあり、ガラス越しに緑が広がっている。

 専有面積は、55.24㎡~100.35㎡で全69タイプ。2LDKタイプが約3割、3LDKタイプが約7割の構成になっている。可動式の間仕切りをバルコニー側の洋室に採用するなどフレキシブルなつくりだ。

「シティハウス下目黒」のモデルルームのテラス
「シティハウス下目黒」のモデルルームのテラス

 一部の棟の地上階には、奥行き約3.0~約5.9mの開放的なテラス(専用庭)付き住戸(全16戸)が用意されており、これから販売がスタートする。ガーデンチェア&テーブルを設置し、リビングの延長としても使用できる。アウトドアライフの関心は年々高まっており、こうしたテラスは今後注目を集めそうだ。

 高台の好立地にある比較的大規模な物件ということで、販売価格が坪単価400万円台後半の価格設定にもかかわらず、既に60%超の住戸が成約済みだ。購入者の年齢層は、20代が3%、30代が37%、40代が35%、50代が10%、60代超が16%となっており幅広い層から支持されている。購入者の現居住地は、目黒区が35%と最も多く、世田谷区10%、品川区10%、その他23区が35%、その他が12%となっている。

 秋商戦がスタートし、好立地の新築マンション供給も活発化しそうだ。2021年8月からパビリオン見学会を再開した「HARUMI FLAG」は、6月下旬の情報公開以降反響数(エントリー数)が4倍以上に。東京五輪開催前後に週あたり500件から700件程度だった反響は、閉会式を挟んだタイミングで週あたり約1,000件にも及んだ。

 注目の再開発プロジェクトや好立地のマンションもめじろ押しで、好調な売れ行きで新築マンション市場が動き出した印象を受ける。これからマンションを検討する人は、この機会をぜひ活かしてほしい。

 

◆ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘
価格 7,870万円~1億7,280万円 入居時期 2023年3月中旬
交通 東京メトロ南北線「白金高輪」駅(A2出口)から 徒歩4分  他 所在地 東京都港区高輪1丁目701番2他4筆
間取り 1LDK ~ 3LDK 専有面積 45.57㎡ ~ 81.66㎡
総戸数 73戸(募集対象外住戸2戸含む) 来場者数
売主 三菱地所レジデンス 施工会社 木内建設株式会社 東京本店
詳細はこちら
※データは2021年9月1日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆ザ・パークハウス 高輪タワー
価格

1億670万円~3億1,460万円 

入居時期 2022年1月下旬
交通 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅(1・2番出口)から徒歩2分  他 所在地 東京都港区高輪1丁目110番1(地番) 
間取り 2LDK・3LDK 専有面積 60.68㎡ ~ 120.09㎡
総戸数 164戸 来場者数
売主 三菱地所レジデンス 施工会社 熊谷組首都圏支店
詳細はこちら
※データは2021年9月1日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

◆シティハウス下目黒
価格

8,000万円~1億3,000万円

入居時期 2022年4月下旬
交通 JR山手線「目黒」駅からバス9分徒歩4分  他  所在地 東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他(地番)
間取り 1LD・K+S ~ 3LD・K 専有面積 55.24㎡ ~ 73.55㎡
総戸数 195戸 来場者数
売主 住友不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
詳細はこちら
※データは2021年9月1日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

 

HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)(販売前)
価格

SUN VILLAGE 第一工区 第1期

4,900万円台~22,900万円台 

SEA VILLAGE 第2期/ 
PARK VILLAGE第一工区 第2期

未定

入居時期
  • 【SEA VILLAGE】2024年3月下旬
    【SUN VILLAGE第一工区】2024年3月下旬【PARK VILLAGE第一工区】2024年3月下旬
交通 【SEA VILLAGE】都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩16分(E棟)・17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(A棟)  他 所在地 東京都中央区晴海5丁目502番、503番、504番
間取り 【SEA VILLAGE】3LDK~4LDK
【PARK VILLAGE】2LDK~4LDK
専有面積 【SEA VILLAGE】85.37㎡~123.01㎡(トランクルーム面積0.42㎡~1.58㎡含む)
【PARK VILLAGE】66.59㎡~108.31㎡
総戸数 【SEA VILLAGE】686戸 
【SUN VILLAGE第一工区】1089戸 【PARK VILLAGE第一工区】915戸

 
売主 三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産社、東京建物八重洲分室、NTT都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業
「詳細はこちら
※データは2021年9月8日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。
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