「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」 は、最高抽選倍率111倍という驚きの人気! 首都圏の新築・中古マンション市場動向を解説【2021年12月版】

2021年12月7日公開(2022年1月14日更新)
岡本郁雄

今回は、2021年10月度の新築・中古マンションの市場動向を見ながら、マンション市場の動向を紹介したい。首都圏の新築マンション価格の上昇トレンドは依然として続いている。2021年10月度の首都圏新築マンションの平均価格は、6,750万円(不動産経済研究所発表)。前年同月比で約10%の上昇だ。建築費の上昇や夫婦共働きのパワーカップルの存在など、さまざまな要因が挙げられるが、契約率も高く、需要が底堅いことも背景にある。(不動産アナリスト:岡本郁雄)

首都圏エリア別の新築マンション価格推移
好調に推移する湾岸エリアの新築マンション

  首都圏のマンション市場は、相変わらず好調である。特に湾岸エリアの新築マンション市場は活況だ。その最たる例が、販売を再開した「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」「SUN VILLAGE」第1期465戸、および「SEA VILLAGE」第2期166戸の登録受付が2021年11月12日から始まり、631戸全てに登録申し込みが入った。総登録件数は、5,546件(*倍率優遇含まず)で平均倍率は約8.7倍。最高倍率は、111倍という驚きの人気だ。

*「SUN VILLAGE」第1期、「SEA VILLAGE」第2期販売では、2020年3月28日までにモデルルームに来場し、Welcomeアンケートを提出した人に優遇倍率3倍の倍率優遇があった。総登録件数は、この優遇倍率をカウントしない数値。

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 湾岸エリアのマンション市場は、この1年で大きく上昇している。そんな中、「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」はコロナ禍で、東京五輪の開催が1年延期され引渡し時期も延びたことから販売開始が1年以上先延ばしされたが、「SUN VILLAGE」第1期の最多価格帯が、5,900万円台中心という値頃感のある価格設定。好調な売れ行きは妥当と言えるのかもしれない。

 また、上昇傾向が続いている首都圏新築マンション市場だが、地域別に価格動向を見ると東京都下や神奈川県、千葉県などは2019年と比較して上昇度合いは、東京都区部ほど大きくないことがわかる。予算を重視して郊外で新築マンションを探す人にとっては、十分選べる状況にあると言えるだろう。

首都圏地域別新築マンション平均価格の推移

首都圏地域別新築マンション平均価格の推移
出典:不動産経済研究所発表「首都圏地域別新築マンション平均価格の推移」より

高額マンションの売れ行きも堅調

 一方、都心エリアは高価格帯のマンションの売れ行きも堅調だ。それは、コロナ禍でも株価が大きく上昇し、金融資産が大きく増えていることも理由に挙げられる。

 日本銀行発表の資金循環統計 2021年第2四半期によれば、家計の金融資産残高は前年比でプラス119兆円の1992兆円に増加している。株価上昇などによって資産価格が増えたことが一因で、富裕層のなかには資産ポートフォリオの観点から、保有資産として都心のマンション購入を検討する人も多い。

家計の金融資産残高推移

家計の金融資産残高推移
出典:日本銀行 資金循環統計家計の金融資産残高より

 好調な都心の高級マンションの代表が、「パークコート神宮北参道 ザ タワー」だ。27階建てのタワーレジデンス「パークコート神宮北参道 ザ タワー」(東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩1分)は、第1期1次~第1期3次の平均価格が2億円を超えているが、200戸を超える申し込みが入っており販売好調だ。

 また、関西圏でも、11月のマンション市況で紹介した、最高価格10億超えの「Brillia Tower 堂島」が人気になっている。高価格帯の住戸が高倍率になるケースもあり、富裕層のニーズを満たすマンションが早々ないことを物語っている。

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 続いて、2021年10月度の首都圏新築マンション市場を見てみよう。

最新の首都圏新築マンション市況は?

 2021年10月の首都圏新築マンションの供給戸数は、昨年同期比38.8%減少の2,055戸。2カ月連続の減少となっている(参考:不動産経済研究所発表「首都圏新築マンション市場動向 2021年10月度」)。


首都圏の新築マンション市場動向
首都圏の新築マンション市場動向(出典:不動産経済研究所発表「首都圏の新築分譲マンション市場動向 2021年10月」)

 新築マンションの1戸当たりの平均価格は6,750万円、前年同月(6,130万円)比で10.1%アップ。㎡単価は105.7万円、前年同月(95.3万円)比で10.9%のアップ。契約率は71.4%で、前年同月(70.4%)比では1.0ポイントのアップ。

 販売在庫は、5,376戸で前月よりも238戸の減少。前年同月の6,466戸よりも1,090戸少なくなっている。また、新築マンションの地域別の新規発売戸数は下表のようになっている。

首都圏の新築マンション新規発売戸数および契約率
都区部……1,071戸(前年同月比-31.3%) 73.7%
都下………118戸(前年同月比-51.0%) 67.8%
神奈川県…533戸(前年同月比-15.0%) 66.8%
埼玉県……144戸(前年同月比-75.6%) 66.7%
千葉県……189戸(前年同月比-44.6%) 77.8%

 契約率では、千葉県が77.8%と前月に続き堅調だ。次に中古マンション市場を見てみたい。

首都圏の中古マンション市況は?

 2021年10月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,440件で、前年同月(3,636件)比で5.4%減少した(参考:東日本不動産流通機構発表「2021年10月度の中古マンション月例速報」)。

首都圏の中古マンション市場動向
首都圏の中古マンション市場動向(出典:東日本不動産流通機構発表「2021年10月度の中古マンション月例速報」)

 首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で+6.5%の3,886万円。平均成約㎡単価は、60.49万円で+7.9%と、昨年同月比で上昇トレンドが続いているが、価格、成約㎡単価ともに前月よりもマイナスになった。地域別では、以下の通りとなっている。

首都圏の中古マンション成約㎡単価
都区部……………90.41万円(前年同月比+9.8%)
都下(多摩)……46.02万円(前年同月比+5.0%)
神奈川県
横浜・川崎市……52.98万円(前年同月比+8.9%)
神奈川県その他…34.69万円(前年同月比+6.5%)
埼玉県……………37.30万円(前年同月比+13.7%)
千葉県……………34.46万円(前年同月比+17.3%)

 地域別の成約㎡単価を見ると、対前年同月比では全ての地域が上昇しているものの前月比で上昇したのは、都下(多摩)と千葉県の2地域となっている。

 また、2021年10月の首都圏中古マンション新規登録件数は、14,842件となっており、前年同月(15,106件)比で1.7%の減少。成約件数が対前年比でマイナスになったこともあり、在庫は増加し35,216件となっている。在庫件数の増加は4カ月連続だ。

 次に新築マンション市場の注目物件「パークコート神宮北参道 ザ タワー」を紹介したい。

「北参道」駅1分の27階建てタワー、「パークコート神宮北参道 ザ タワー」

「パークコート神宮北参道 ザ タワー」の外観完成模型
「パークコート神宮北参道 ザ タワー」の外観完成模型

 「パークコート神宮北参道 ザ タワー」 は、東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩1分、JR 山手線「代々木」駅徒歩6分の地に立つ、地上27階地下1階建て、総戸数471戸のタワーレジデンス。第1期販売の案内会を2021年4月29日から実施し、2021年11月10日時点で、既に211戸(平均価格:約2億2,800万円)に申し込みが入り、売れ行きは好調だ。

 「パークコート神宮北参道 ザ タワー」の魅力としてまず挙げられるのが、「北参道」駅徒歩1分の好立地にありながら、「明治神宮」「代々木公園」「神宮外苑」の 3つの公園に囲まれた抜群の眺望を楽しめるロケーションであること。「株式会社ホシノアーキテクツ」がデザイン監修する丸みを帯びた印象的なフォルムは、建築中の現場で存在感を放っている。

 建物のコンセプトは、北参道の街に調和し柔らかな印象を与える「NEST(巣)」デザイン。都心に位置しながら広大な3つの公園に囲まれる立地を、「鳥や動物が羽を休め、生命を育てる安全で居心地の良い巣=NEST」に見立て、有機的な曲線と編み込まれた形状を内外装デザインの軸としている。

 多彩な共用施設も特徴で、多くの施設にはWi-Fi環境を整備。屋上には、屋外ならではの開放感を生かし、明治神宮・代々木公園の緑を眼下に軽食や酒を楽しめる「フィーリングデッキ」や貸し切りパーティーなどを満喫できる「スクリーンデッキ」を設置している。

「パークコート神宮北参道 ザ タワー」 のモデルルーム(27階)
「パークコート神宮北参道 ザ タワー」 のモデルルーム(27階)

 また、地下1階~地上2階の3層吹き抜け空間に、 5つのフロアプレートをつくり、巨大な巣のような多層構造の共用空間を用意した。ここには、フィットネスルーム、ゲストルーム、パーティーラウンジ、ゴルフラウンジ、シネマラウンジ、ランドリーラウンジなど大規模レジデンスならではの充実した共用施設がそろっている。

 上層階からの景色も素晴らしい。最上階の部屋を再現したモデルルームの天井高は、約2.7mで、折り上げ天井の部分は約3mの高さ。階段を上れば屋上のルーフにアクセスできる。西側には、明治神宮・代々木公園の森が広がり、圧倒的な景色を楽しめる。最高価格13億7000万円の部屋には3件の申し込みがあったようだが、この場所ならではの空間は得難い価値なのだろう。

2022年のマンション市場、右肩上がりは続かない?

 2021年の首都圏マンション市場は、コロナ禍を感じさせないほど好調に推移している。しかし、南アフリカで新たな変異ウイルスであるオミクロン株が発生。日本政府は、11月30日から外国人の新規入国を原則停止とする措置を発令。株価が大きく下落するなど経済の先行きは不透明だ。まもなく決定される令和4年度の税制大綱では、マンション購入の後押しになっていた住宅ローン控除も縮小される見通し。2022年のマンション市場は、2021年のような右肩上がりにはならないかもしれない。

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