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東京都内で家賃100万円以上の高級マンショントップ5!【高級賃貸マンションランキング】

2022年1月29日公開(2022年1月31日更新)
櫻井幸雄

東京都内にある、月額賃料100万円以上の高級賃貸マンションには、どのような物件があるのか? 過去10年間の賃貸履歴から賃料が高かった高級賃貸マンション、全203物件、198位までをランキングにした完全版から、ここではトップ5を紹介しよう。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』)​

東京都内の高級賃貸マンション
賃料ランキング・トップ5

 東京都内で月額賃料が100万円以上の高級賃貸マンションは、どのような物件があるのだろうか。まずは、「東京都内の高級賃貸マンション賃料ランキング・トップ5」を見てみよう。

東京都内の高級賃貸マンション
賃料ランキング・トップ5

高級賃貸マンションランキング

東京で高級賃貸の大家さんとして際立つ森ビルと住友不動産

 ランキングを見てみると、月額賃料が最も高いと判定されたのが「六本木ヒルズレジデンス」で、約296㎡が481万円。

 続く第2位が「ラ・トゥール渋谷」で、約256㎡が320万円。第3位が「元麻布ヒルズフォレストタワー」で、約259㎡が270万円だった。

 この3物件だけで明らかになる「都心高級賃貸マンションの実情」が2つある。1つは、1位と3位のマンションが森ビルの物件であり、2位が住友不動産の物件であること。つまり、大手不動産会社が大家さんとなる賃貸マンションが上位に入っているのだ。

 不動産会社運営の物件が多いのは、高級賃貸マンションの特徴。そして、都心部の高級賃貸マンションを数多く運営する不動産会社の代表格が「森ビル」と「住友不動産」。以上の事実が、1位から3位を見るだけで分かるのだ。

都心の高級賃貸マンションといえば、「300㎡・300万円」!?

 もう一つ、上位3物件で分かるのは、住戸の広さが「300㎡ほど」であること。

 一般的な分譲マンションは「70㎡台3LDK」が主流になる。そして、一般的に賃貸マンションに多いのは、50㎡台の2LDKや3DK。これに対し、高級賃貸マンションと呼ばれる住戸は圧倒的に広く、家賃も高くなる。

 東京の都心部に立つ高級賃貸マンションには、以前から「300㎡・300万円」という目安がある。すべての都心高級賃貸が、それほど広く、高額というわけではない。もっと小さく、安い賃貸もあるのだが、「都心の高級賃貸といえば、300㎡で家賃300万円くらいであってほしい」という思いを込めた言葉である。

 また、そのくらいの広さ、家賃を求めるニーズもあることから、都心の高級賃貸といえば300㎡程度の広さで、1カ月の家賃300万円が目安になっているわけだ。

 300㎡といえば、約90坪。一般的な建売住宅の敷地3つ分。マンションの70㎡3LDKならば4つ入っても余るほどの広さだ。

 ちなみに、昭和の時代には、広さが500㎡〜600㎡もある超弩弓(どきゅう)の賃貸マンションもあった。リビングの広さが100畳大もあり、大人数のホームパーティーが開けるようになっていた。間取りは4LDK+1DK……プラスされる1DKは住み込みのメイドさんの部屋という間取りである。

 それに対し、現在の高級賃貸マンションのリビングは大きくても50畳大。それほど大人数のホームパーティーを開かなくなったのだろう。住み込みのメイドさんもいなくなった。だから、300㎡クラスが使いやすい広さとなっているのだ。

森ビルなど不動産会社が運営する「企業賃貸」、個人大家さんが運営する「個人賃貸」

 個々の物件を見て行く前に、リストアップされている高級賃貸マンションを簡単に分類したい。

 都心高級賃貸マンションの貸し主、分かりやすくいえば「大家さん」には、2つのタイプがある。ひとつは企業(主に不動産会社)が大家さんとなるもので、ここでは「企業賃貸」と名付けたい。

 企業賃貸の代表が、森ビルが運営する賃貸物件(共通のブランド名はない)や住友不動産の「ラ・トゥール」シリーズだ。

 一方で「企業賃貸」とは別に、個人の大家さんがマンションの1室を貸す賃貸物件がある。「個人賃貸」というべきもので、もともと分譲マンションの1住戸もしくは複数住戸が賃貸マンションとして貸し出されるものだ。

 3位の「深沢ハウス」や5位の「クラッシィハウス広尾フィオリーレ」、10位の「プラウド白金台」や「パークコート赤坂檜町ザ タワー」が「個人賃貸」に該当する。

パークコート赤坂檜町ザ タワー
パークコート赤坂檜町ザ タワー(出所:PIXTA)

 ここでひとつお断りしておくと、「個人賃貸」の賃貸物件が出るマンションのなかには、新築分譲時に不動産会社が一定数の住戸を取得し、賃貸住宅として運用しているケースがある。

 ケン・コーポレーションが運営する高級賃貸物件には、そのような形態が多い。

 そのような賃貸物件は、企業賃貸と個人賃貸の中間的性格になるのだが、建物自体が分譲マンションとして企画されているので、個人賃貸に入れたほうがよさそうだ。

「企業賃貸」は高品質、「個人賃貸」には有名マンションが多い

 一般的に、「分譲マンション」と「賃貸マンション」を比べれば、「分譲マンション」のほうが質は高い。住戸が広いし、設備機器のランクも上になる。

 ところが高級賃貸マンションの場合、「企業賃貸」のほうが高品質というケースがある。特に、セキュリティーと館内サービスは、分譲マンションよりも高級賃貸マンションのほうがレベルは上となりやすい

 24時間、フロントにスタッフがいて、見慣れない人が入ってきたら、すぐに声をかける。大きなゴミが出たとき、フロントに電話をすれば、スタッフが回収に来てくれる……分譲マンションで、そこまでのセキュリティー態勢とサービスを実現するところは少ない。

 というのも、分譲マンションの場合、セキュリティーとサービスの質を高めれば、すぐに毎月の管理費が跳ね上がる。「そんなに高い管理費を払いたくない」という所有者もいるため、十二分なセキュリティ・サービスを採用しにくいのだ。

 その点、高級賃貸マンションは、セキュリティ・サービスの費用は家賃に含まれる。というか、「これだけのセキュリティ・サービスを提供するので、家賃は高くなります」というスタンスで、マンション管理の理想が追求されるわけだ。

 一方で、分譲マンションの1住戸を活用した「個人賃貸」には、大きなメリットがある。それは、「有名なあのマンションに住むことができる」という付加価値である。多くの人が名前を知っている、これらのマンションに住むことができるわけだ。

賃料100万円以上の高級賃貸マンションに住むのはどんな人?

 ご覧いただいたランキングは、東京都内で月額賃料が高いとみなされる賃貸マンションを高い順に並べたものだ。

 これは、2021年11月時点で、直近10年の間に3件以上の賃貸実績があった住戸で、実際にはもっと高額の賃貸物件があるはずだ。

 それでも、東京の高級賃貸マンションで最高水準と認識されているのは、月額賃料で500万円程度の物件。今回調査で第1位となった「六本木ヒルズレジデンス」は、月額481万円なので、高級賃貸マンションの実情を捉えたデータと考えられる。

 それにしても、月額481万円とは驚くべき金額である。年間で5772万円。2年住んだら1億円を超える。これに、敷金が1924万円(マンションレビューのデータより)加わる。

 敷金は、何もなければ戻ってくる預かり金の性格があるもの。しかし、年間で払う5772万円もの賃料は戻ってこない。

 それほどの大金を投じるなら、分譲マンションを買えばよいのに、と考えるかもしれない。しかし、高級賃貸マンションを借りる人には「買うより借りたほうがよい」理由がある。最も多い理由は、節税のためだ。

 自分で仕事を行うなどして、毎年確定申告をする人が分譲マンションを購入した場合、仕事で使用する目的であっても、マンション購入代金を経費として計上することはできない。マンションは資産なので、現金をマンションに置き換えただけと考えられるからだ。

 そのマンションを何年か後に中古として売却したら、買ったときよりも大きく値下がりした、ということなら、下がった分のいくらかは損金として計上することはできる。しかし、値上がりしたら、利益に対する税金が発生する。

 マンション購入は、確定申告においての節税対策にはなりにくいのだ。それどころか、マンションを購入したことで、不動産取得税や固定資産税など、払わなければならない税金が増えてしまう。

 これに対して、仕事用のマンションを賃貸で借りれば、その家賃の一部を経費にできる。もちろん、不動産取得税や固定資産税は発生しない。

 だから、毎年の利益が大きい会社を経営していたり、商売を行っている場合、セカンドハウスやゲストハウスとして活用する高級賃貸マンションを借りることが、節税につながるわけだ。

 もちろん、税金が減る以上に、家賃として持ち出す金額のほうが大きくなる。それでも、賃貸で借りるマンションをホームパーティーの場として、仕事のアイデアを練る場として、また安全な居住空間を得るためなどに活用すれば、十分に元は取れる……そう考える人にとって、高級賃貸マンションは賢い選択となる。

 さらに、賃貸ならば契約を解除することで簡単に引き払うことができる。この「面倒がない」ことも好まれる。

 当たり前だが、一般の人が月額賃料100万円以上の賃貸に住むのは、もったいない。しかし、100万円以上の家賃を払っても惜しくないし、自分には合理的と考える人や法人は少なからず存在しているのだ。

高級賃貸マンションの「敷金・礼金」事情

 高級賃貸マンションの家賃は高額だ。では、その敷金・礼金は一体どれくらいになるのだろう。高級賃貸マンションの場合、敷金と礼金の両方が必要になる物件と敷金のみになっているパターンがある。その違いは何か、説明したい。

 賃貸住宅を借りる際の敷金と礼金のうち、「敷金」は保証金の意味合いを持つもの。家賃の滞納がなく建物を傷めることなく住み続ければ、退去時に返還されるべきものだ。

 これに対して、「礼金」は返還されない。大家がそっくり受け取るもので、たとえて言えば……これが、うまく説明できない。

 強いて説明すれば、お金を払って商品を購入する客が、商品代金以外のお金を「お礼」として店に支払うもの。が、この説明は日本人以外には、どうしたって理解されない。なぜ、客が店にお礼のお金を払わなければならないのだ、と。

 賃貸住宅の礼金は、戻ってこないし、何かの対価でもない。そして、払う人の多くが納得せず、仕方なく払っている。日本独自の古い慣習が残っているだけのものだ。

 そこで、外国人を賃借人とすることが多い賃貸経営の法人、たとえば「森ビル」や「住友不動産」などは礼金を設定せず、敷金だけにしている

 礼金など、世界を相手に設定できるはずがないでしょ、と考えている。

 法人大家の「礼金なし」は、日本人の賃借人にも適用される。礼金がない分、敷金の額が大きくなるケースもあるのだが、その敷金は退去時に返還されるものなので理不尽とはいえない。

 礼金を設定しない法人大家に対して、相変わらず礼金を設定しているのが個人の大家(例外もある)。そのため、礼金のあるなしで、大家が個人なのか、法人なのかをある程度見分けることもできる。

 礼金を設定していない賃貸物件は、法人が大家の物件。礼金が設定されているのは、個人の大家の可能性が高いわけだ。

 なお、礼金なしの賃貸物件の場合、敷金が高くなっているケースがある。が、その敷金は退去時に戻される可能性が高いので、「敷金が高い」といっても、損とは言えない。礼金を設定するよりも納得感の大きい方式といえるだろう。

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