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港区で家賃100万円以上の高級マンショントップ5!【高級賃貸マンションランキング】

2022年2月11日公開(2022年2月8日更新)
櫻井幸雄

東京都港区にある、月額賃料100万円以上の高級賃貸マンションにはどのような物件があるのか? 過去10年間の賃貸履歴から、月額最高賃料と月額坪単価平均賃料の2つのランキングを作成した完全版から、ここでは「坪単価平均賃料」トップ5を紹介しよう。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

圧倒的に高級賃貸マンションが多い港区。月額賃料100万円以上が100物件超!

港区のマンション
高額な賃貸マンションが多い港区(出所:PIXTA)

 東京都内で、特に家賃が高いと考えられるのが港区と千代田区。その2区のうち、港区で月額賃料100万円以上の高級賃貸マンションをピックアップしたところ、物件数は110物件あった。港区内では、家賃が100万円以上となるマンションが100をゆうに超える数あるわけだ。

 これは、JR山手線内側エリアにおいて、港区が高級賃貸マンション多発エリアであることを示している。

 今回、都心5区でリストアップした高級賃貸マンションの数は、千代田区と中央区を合わせても20物件、渋谷区で51物件、新宿区で8物件、世田谷区で5物件…それらと比べて、港区内の高級賃貸マンションは圧倒的に多い。

 それは、南青山や六本木、赤坂、三田、元麻布、虎ノ門といった「超高額物件多発地帯」が港区内に多いことが理由だろう。

 山手線内側の純粋な中心部で、華やかな場所……しかも、夜は案外静かで落ち着きもある。そのように「高い家賃を払っても住んでみたい」「そのアドレスに住んでいれば、ハクが付く」と思わせる要素を併せ持つ場所が港区内に多くある。

 だから、港区内には高級賃貸マンションが次々に登場。「高い家賃で貸すことができる」ので、投資目的でマンションを買う人も、安心して高額の分譲マンションを買う。その結果、分譲マンションの価格が天井知らずで上がり続ける……そんな連鎖が生み出されている場所とも考えられる。

 都心のなかでも、特別な場所が「港区」というわけだ。

港区の高級賃貸マンション
「坪単価平均賃料」ランキング

 では、港区の高級賃貸マンションを「坪単価平均賃料」で見てみよう。以下は全110物件中、トップ5の物件だ。

【港区】高級賃貸マンション
「坪単価平均賃料」ランキング・トップ5

港区の高級賃貸マンション「坪単価平均賃料」ランキング・トップ5

新しい物件ほど家賃が高くなる

六本木ヒルズレジデンス
六本木ヒルズレジデンス(出所:PIXTA)

 今回の調査で、港区内において最も高額な家賃となったのは、「六本木ヒルズレジデンス」の住戸で、月額賃料は481万円。その住戸は約296㎡の広さがあるため、家賃が高額になるのは当然である。

 これに対し、坪単価平均賃料で1位となった、約125㎡の「パークコート赤坂檜町ザタワー」の住戸は最高月額賃料が230万円だ。

 「286㎡で481万円」と「125㎡で230万円」はどちらが高いか。それを判定するため、不動産の世界では「ネット価格」を利用する。2つの物件は、1㎡当たり、もしくは1坪(およそ3.3㎡)当たりで、いくらの賃料になるかを算出するわけだ。1㎡あたりの金額が「平米単価」、1坪あたりの金額が「坪単価」となる。

パークコート赤坂檜町 ザ タワー
パークコート赤坂檜町 ザ タワー(出所:PIXTA)

 坪単価で計算した結果、「パークコート赤坂檜町ザタワー」が、最も高額な賃貸マンションとなった。対して、月額賃料481万円の「六本木ヒルズレジデンス」は、坪単価平均賃料で港区内第9位となった。

 「六本木ヒルズレジデンス」といえば、六本木ヒルズ内のレジデンス(住宅)棟で、ヒルズ族と呼ばれる人たちが住んでいるマンションだ。高級マンションの代名詞となる物件だが、そんなに家賃は高くない……そう思うかもしれない。

 しかし、その評価は正確とは言えないだろう。

 正確に言えば、「六本木ヒルズレジデンス」の家賃は高かった。それが、年月の経過とともに下がってきたのだ。

 「六本木ヒルズレジデンス」の竣工は2003年。これに対して「パークコート赤坂檜町ザタワー」の竣工は2018年。2つのマンションには15年もの“年齢差”がある。

 賃貸住宅は完成してから日が浅い物件(築浅物件)ほど人気が高く、家賃も高い。これは、高級賃貸マンションにも適用されるセオリーで、2018年完成の「パークコート赤坂檜町ザタワー」のほうが高額家賃になってしまうわけだ。

 改めて上位マンションの築年数(竣工年)をみると、築浅物件が多いことが分かる。やはり、新しいマンションほど家賃が高くなりやすいのだ。

古くなっても家賃が下がらない、特別なマンション

ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京
ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京(出所:PIXTA)

 そのなか、竣工してから比較的時間がたっているのに、家賃が高いと判定されるのが、2007年竣工の「ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京」。

 高級ホテル、リッツ・カールトンの行き届いたサービスを利用できる点を特徴とするマンションだ。

 また、1988年竣工の「ガーデン麻布有栖川」(44位)と1984年竣工の「ホーマットバージニア」(62位)、1985年竣工の「キャッスル元麻布」(64位)などは、落ち着いた住宅エリアに立つ低層マンションであるため、建物が多少古くなっても家賃が落ちない。

 他にはない特徴を備える賃貸マンションは、古くなっても高い家賃を維持するのである。

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