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新宿区で家賃100万円以上の高級マンショントップ5!【高級賃貸マンションランキング】

2022年2月5日公開(2022年2月4日更新)
櫻井幸雄

東京都新宿区にある、月額賃料100万円以上の高級賃貸マンションにはどのような物件があるのか? 過去10年間の賃貸履歴から、月額最高賃料と月額坪単価平均賃料の2つのランキングを作成した完全版から、ここでは「坪単価平均賃料」トップ5を紹介しよう。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

新宿区の高級賃貸マンション
「坪単価平均賃料」ランキング

四ツ谷周辺の街並み
四ツ谷周辺の街並み(出所:PIXTA)

 新宿区内で、高級住宅地と呼ばれる場所は限られる。飯田橋駅に近い神楽坂の周辺に位置する西五軒町や市谷砂土原町、若宮町あたりが歴史ある住宅地として思いつく程度だ。

 あとは、JR中央線の信濃町駅の南東側。迎賓館に近い南元町や四ツ谷駅に近い若葉のエリアにも、ムードのよい住宅地が広がっている。

 しかし、昔からの高級住宅地というより、「都心にありながら、意外に不動産価格が抑えられていた場所」、つまり庶民的な穴場として不動産のプロに知られていた場所である。

 不動産価格・賃貸価格が抑えられている新宿区内なので、ひときわ家賃が高い賃貸マンションは、面積が大きいものになりがちとなるのだ。

 今回は、新宿区で月額賃料100万円以上の物件を調査。過去10年間で賃貸実績が3件以上あった物件を、「坪単価平均賃料」が高い順に並べてみた。新宿区で月額賃料100万円以上の物件は8物件。以下がそのトップ5だ。

【新宿区】高級賃貸マンション
「坪単価平均賃料」ランキング・トップ5

新宿区高級賃貸マンションランキング

都心部で広いマンションを借りるなら、新宿区は狙い目か

 今回、最も坪単価平均賃料が高いと判定された「シティタワー四谷」(下のストリートビュー参照)の住戸は、約175㎡で月額賃料が118万円。

 といっても、坪単価2万2247円は港区内、千代田区内の水準と比べると半額程度と考えられる。新宿区内の高級賃貸マンションは、都心部としてはまあまあ価格が抑えられているわけだ

 「シティタワー四谷」は分譲マンションとして販売されたもので、完成は2004年。東京メトロ丸ノ内線の四谷三丁目駅近くに立地する超高層マンションである。分譲された2002年当時は、都心マンションブームが起きており、汐留の「東京ツインパークス」や品川駅近くの「品川Vタワー」が人気を集めた。

 それらスター級マンションと比べると、「シティタワー四谷」は地味な存在だったが、その分、分譲価格が抑えられており、賃貸として活用すれば7%前後の利回りが期待できる物件だった。高い利回りで、注目する投資家が多かったマンションである。

 現在の家賃水準ならば、利回りは軽く10%を超えるのではないか。投資目的の購入者にとっては、夢のような物件といえる。

 今回の調査で、新宿区内では高級賃貸マンションに特大面積の物件が多いことが分かった。都心部で広い賃貸マンションを借りたい、それも抑えた賃料で……と考えた場合、新宿区内は狙い目エリアになりそうだ。

高級賃貸マンションが生まれにくい新宿区で、注目したい西新宿エリア

セントラルパークタワー・ラ・トゥール
セントラルパークタワー・ラ・トゥール(出所:PIXTA)

 新宿区内の高級賃貸マンションで注目すべき点は、住友不動産が大家となる「ラ・トゥール」シリーズが多いこと。

 住友不動産は新宿に本社を置くためか、「ラ・トゥール」シリーズは新宿区内に数が多い。そのなか、西新宿アドレスで、2つの「ラ・トゥール」がランクインしている。

 「ラ・トゥール新宿グランド」「セントラルパークタワー・ラ・トゥール」だ。いずれも人気が高く、特に高額住戸はなかなか空室が出ない

 ここで、西新宿に暮らして不便は生じないか、と不思議に思う人がいそうだ。オフィスが多いビジネス街には生活感がないのではないか、と考えられるわけだ。

 ところが、実際に暮らしてみると、都心のビジネス街は驚くほど生活しやすいことに気が付く。

 まず、交通網が発達しているので、どこに行くのにも便利だ。そして、平日はビジネスマンであふれるため、飲食店が多いし、生活利便施設がそろっている。銀行、郵便局、病院などが豊富だし、スーパーマーケット、コンビニ、書店、文房具店も多い。

 さらに複数のデパートがあり、ショッピングやグルメで不満が生じることはない。もちろん、昼と夕方の食事時間帯は混雑する飲食店が多いが、少し時間をずらすだけで一気に席が空く。そして、日本中、世界中の食事を楽しみやすいし、夜中も、そして正月だって営業している飲食店が見つかる……ビジネス街に近いマンション生活は、実は意外なほど便利で、楽しい。

 そのような利点があるため、西新宿エリアでは、オフィスビルとともに、大手不動産会社が運営する賃貸マンションが「ラ・トゥール」以外にも増加している。新たな高級賃貸マンション多発エリアになりそうなのだ。

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