2022年8月の住宅ローンの金利推移・相場（132銀行、1000商品）を解説しましょう。住宅ローンの変動金利の相場は、史上最低金利を維持。10年固定は金融機関によって対応が分かれ、35年固定はおおむね引き上げとなりました。フラット35は1.530％と、金利をやや引き上げています。では、各金利タイプの特徴と推移、選び方も合わせて紹介します。（住宅ローンアドバイザー 淡河範明）
市場金利は上昇傾向
まず、住宅ローン金利に影響を与える市場金利を見ておきましょう。
米国の長期金利（10年国債）は、急速に進むインフレ対策として、年明けより継続的な利上げを実施。一時は3.5％を超えましたが、世界的な物資不足などで景気後退への懸念が高まったことから、現在は3％を割り込み、2022年8月1日の米国長期金利は2.676％となっています。
日本の市場金利（10年国債）は、米国長期金利の上昇につられて年明けから徐々に上昇。しかし、日銀はこれを嫌って、継続的な「公開市場操作（指し値オペ）」で、金利上昇の抑制を続けています。とはいえ、金利水準は米国の長期金利の10分の1以下です。
日銀が金利誘導目標としているゼロ％±0.25％の範囲内に金利は落ち着いており、現在（2022年8月1日）の金利は0.186％です。
4月の消費者物価が2％を達成したため、日銀が何をもって金融政策の正常化に舵を切るのか、注目が集まっています。とはいえ、すぐには現在の金融緩和政策を大きく変更しない意向で、利上げを狙う米国との姿勢の違いを見せています。
したがって、当面は米国長期金利ほどに大きな上昇はないと思われます。
変動金利は、auじぶん銀行が首位を独走
では、諸費用などを加味した「実質金利」ベースで、本当に割安な住宅ローンを見ていきましょう。
8月の「変動金利（新規借入）」は、調査した主要14行の住宅ローン金利について、金利を引き上げた銀行はなく、1行が金利を引き下げました。
なお、auじぶん銀行は1年11カ月間連続で首位を維持しています。
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。
変動金利は、もっとも利用者が多く、金利競争の主戦場となっています。国債金利をみると、短期の金利もわずかながら上昇していますが、住宅ローンの変動金利は、上昇する気配がほとんどありません。
金利の低さにおいては、auじぶん銀行が独走状態です。PayPay銀行、みずほ銀行、SBIマネープラザが0.3％台でauじぶん銀行を追いかけていましたが、ここ数カ月、目立った動きはありませんでした。
ところが6月、首位であるauじぶん銀行が、「金利引き下げキャンペーン」を開始し、さらに金利を引き下げました。このキャンペーンと「au金利優遇割」を利用すると、最大0.289％まで金利が引き下がることになります。ついに、金利0.3％を切る銀行が現れたというわけです。
なお、「au金利優遇割」は誰でも利用できるわけではありません。「auモバイル優遇割（auの家族割プラスに加入していることなどが条件）」と「じぶんでんき優遇割（新電力・じぶんでんきへの加入などが条件）」をセットで利用することで、金利が0.1％割引となります。
借り換えについては、金利上昇局面でにわかに注目を集めています。PayPay銀行、りそな銀行などが金利を引き下げてきています。
日米金利による円安進行にともなって、物価の上昇が止まりません。また、長期化も見込まれるようになってきました。このまま金利差が広がると、さらなる円安への進行も懸念され、日銀へ金融政策の変更を求める声が、ますます強くなっていくことでしょう。
主要地銀等の表面金利ランキング(変動金利、新規借入)
※主要銀行除く、2022年8月
0.370 % 埼玉りそな銀行
0.395 % 紀陽銀行
0.415 % 横浜銀行
0.420 % 京都銀行
0.445 % 関西みらい銀行
0.470 % きらぼし銀行、北九州銀行
0.475 % 西日本シティ銀行
0.505 % 愛媛銀行
0.545 % みなと銀行
0.550 % 西京銀行
0.555 % もみじ銀行
0.575 % 十六銀行、池田泉州銀行
0.590 % 福島銀行
0.600 % JAバンク埼玉、筑波銀行、大東銀行、栃木銀行
10年固定金利は、金融機関によって対応が異なる
8月の「10年固定金利（新規借入）」は、調査した主要13行の住宅ローン金利について、3行が金利を引き上げ、9行が金利を引き下げました。
銀行は「10年固定金利」を、固定金利選択型の中核に据えていることが多く、激戦区となっています。
8月は、多くの銀行が10年固定金利を変更しましたが、方向性は銀行によって異なりました。三菱UFJ銀行、みずほ銀行などのメガバンクを筆頭に、9行が金利を引き下げました。そんな中で、先月は金利を引き下げていた楽天銀行、PayPay銀行が金利を引き上げています。
なお、みずほ銀行は1年4カ月間連続でトップを維持しました。
10年固定金利の「借り換え」のランキングでは、りそな銀行とみずほ銀行が低金利を争っている状態が続いています。なお、みずほ銀行は金利をほぼ毎月変更しており、今月の金利が来月も利用できるかどうかは不透明なので、注意しましょう。
また、新生銀行は、6月下旬に借り換え金利を大幅に引き下げ。その他の銀行を押し退け、いずれの期間でも借り換えランキングの上位に食い込んでいます。借り換えを検討している人は、新生銀行を選択肢に入れてもいいでしょう。
10年固定金利については、10年国債金利をベースにしており、世界的な金利上昇の中で先高感があります。とはいえ日銀の金融緩和政策については「変更なし」だったため、金利の上昇は限定的と予想される向きもあります。住宅ローン金利がどちらに動くか非常に読みづらい状況です。
主要地銀等の表面金利ランキング(10年固定、新規借入)※主要銀行除く、2022年8月
※カッコ内は、固定期間終了後の基準金利からの優遇幅
0.550% 中国銀行(固定期間終了後▲1.00%)
0.590％ 愛媛銀行(固定期間終了後▲2.495%、保証料で金利+0.2%)
0.600％ 香川銀行(固定期間終了後の金利は未定)
0.650％ 百十四銀行(固定期間終了後▲1.30%)
0.700％ 十六銀行(固定期間終了後▲1.55%)
0.720％ 北洋銀行(固定期間終了後▲1.50%)
0.750％ 富山第一銀行(固定期間終了後▲1.30%)
0.780％ 西京銀行(11年目以降1.10%)
0.800％ 富山銀行(固定期間終了後▲1.00%)、鳥取銀行(固定期間終了後▲1.55%)、山陰合同銀行(固定期間終了後▲1.20%)、東和銀行(固定期間終了後▲1.00%)
35年固定金利は引き上げ傾向
フラット35は、1.530％にやや引き上げ
8月の「35年固定金利（新規借入）」は、調査した主要15行の住宅ローン金利について、11行が金利を引き上げ、1行が金利を引き下げました。
フラット35の金利はやや引き上げで、1.530％となりました。
8月は、フラット35の金利は0.02％上昇と、ほぼ横ばいでした。そのほか、35年固定金利は、多くの銀行が金利を引き上げています。
注目されるのは、新生銀行のステップダウン金利タイプです。当初金利が1.5％で、段階的に下がり、31年目からは0.7％まで下がるという商品なのですが、知名度が低いように感じます。当初の金利は高いものの、実質金利では1.378％と低くくおさえられる良い商品なので、もっと成約が伸びてもいい商品だと思います。
日本銀行は、「金融政策により、金利は約1％程度抑えられている」と説明しています。現在の金融政策が変更されれば、少なくとも1％程度の上昇が予想されます。そうなれば、変動金利や期間の短い固定金利は、たちまちに現在の超長期金利を追い抜かしてしまうほど、金利差が小さいことに気づいてほしいです。
なお、銀行の収支的にいえば、住宅ローンのコストとしては、調達金利（0.1％）＋営業経費（0.9％）＋デフォルト・プレミアム（0.2％）＋団信特約料（0.2％）＝1.4％と推計されます。りそな銀行、みずほ銀行あたりは安すぎて赤字の可能性があります。一方で、三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行は十分に利益の出る、居心地のよい水準ではないかと思われます。
全期間固定重視の戦略をとっていない金融機関は、1.4％あたりの水準にまで、隙あらば上昇させたいと考えているのではないでしょうか。
主要地銀等の表面金利ランキング(全期間固定、新規借入)※主要銀行除く、2022年8月
※フラット35を除く
0.900％ 紀陽銀行
1.050％ 池田泉州銀行
1.190％ 百十四銀行
1.250% 埼玉りそな銀行
1.300％ みなと銀行、阿波銀行
1.350％ 四国銀行
1.370％ 千葉銀行
1.400％ 京都銀行
1.440％ 十六銀行
住宅ローン金利の長期推移は？
住宅ローン金利は、変動金利が一貫して低下し続けています。足元では全期間固定金利が上昇し始めましたが、まだわずかな金利上昇です。
全期間固定金利は、2004年ごろは３％台後半でしたが、現在は1％台まで下落しています（手数料など込みの実質金利ベース）。
変動金利も下がっており、0.5%を割り込んでいます。
全期間固定と変動金利の差は年々縮まっています。つまり現在は「全期間固定金利」が割安と言えるのですが、変動金利の表面金利が０.4％前後と非常に低くなっているため、全期間固定金利の人気はあまり高くないようです。
なお、昨今の世界的な物価上昇の波が日本にも及んできていて、企業物価指数は、総平均で8％を超えるような推移をしています。ウクライナ危機もあり、世界経済の先行きが不透明さをましており、原材料価格の更なる上昇も見込まれ、世界的な物価上昇が長期化する可能性がでてきているのです。
特に、4月以降に携帯電話通信料の値下げの影響がなくなれば物価目標に近づくと見方もでてきたことから、日本も金融緩和解除のタイミングの議論が本格化する可能性があるでしょう。
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【2022年8月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）（変動金利（全期間引下げプラン）と、固定35年（当初期間引下げプラン）は、2022年8月現在の金利にau金利優遇割および金利引下げキャンペーン（9月30日まで）の金利引下幅を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては、本金利プランおよび本キャンペーンを利用できない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.10％
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.20％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
- 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
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みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.20％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「3大疾病50％保障（借入実行時40歳未満）」「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
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融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
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0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 【40歳未満】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約【40歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
・一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
・３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）
・就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）
・全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 ）
・先進医療特約（通算1000万円まで）オプション（特約）の団信 - ３大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％ - ３大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％ - ３大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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