「すまいValue」でマンションを一括査定した結果、大手3社で1000万円も差があった！ 査定方法は妥当なのかを徹底検証

「すまいValue」は、不動産業界をリードする大手6社が運営する不動産一括査定サイト。最大のセールスポイントは、誰もが知る不動産会社が並ぶブランド力だろう。豊富な物件売買の実績から安心感はあるが、果たして対応はどうなのか。実際に自分のマンションを査定してもらった結果から、査定内容などを評価しよう。すまいValueで査定を検討している方は参考にしてほしい。

「すまいValue」の評価・評判はどうか？

すまいValueトップページ

 「すまいValue」は、不動産業界の大手6社（三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、東急リバブル、野村の仲介＋、住友不動産販売、小田急不動産）が運営する不動産一括査定サービス。査定を依頼できるのはこの6社に限られる。

　対応可能な不動産は、マンション、土地、一戸建てなど。対応エリアは、首都圏や関西圏が中心となる（詳細は「すまいValue」とほかの不動産一括査定サイトを比較で解説）。

自社サイトでの口コミ・評判

 「すまいValue」の公式サイトには、自らのサイトの口コミ・評判を載せている。

　客観性は保証できないが、総合評価の口コミから一部引用すると、星5つ評価（満点）での口コミとしては、以下のようなものがあった。

　一方で、星1つ、星2つという良くない口コミの掲載もあった。

　おおむね高評価が多いものの、売主の意向や各担当者、交渉タイミングによっても評価は分かれているというのが、公式サイトによる口コミだ。

実際に使ってみてわかった評価

　では、外部による評価はどうなのか。ダイヤモンド不動産研究所では、以前にも「すまいValue」を利用した体験記を取り上げている。

　この時は、サイトで情報を入力してからほどなくして、6社のうち4社から電話がかかってきた。どこの会社も「明確な金額を出すには、訪問査定をさせてほしい」と迫ってきている。

　とりあえずメールでの資料送付を依頼したところ、野村の仲介＋と東急リバブルはOK。

　住友不動産販売は支店が近いので、資料を郵送してくれた。最後の三井のリハウス（三井不動産リアルティ）は、なおも「持参したい」と食い下がってきたが、それは断っている。

　結局、訪問査定なしでもなんとか複数社の机上査定（簡易査定）による査定書をゲットできた。ただし、電話攻勢については、覚悟しなければならないようだ。

「すまいValue」で実際にマンションを一括査定してみた

　では、実際に「すまいValue」から一括査定を申し込んでみよう。査定する不動産は、筆者が住むマンションだ。

すまいValueの登録の流れ

　一括査定依頼の流れは、まず、トップページで「物件種別を選択」する。すまいValueで査定できる不動産は、以下の通り。今回は分譲マンションを選択する。

　次に、物件の所在する都道府県、市区町村、町名を選択する。すると、物件情報の入力画面に切り替わる。

すまいValueの物件情報入力画面

　ここで必要事項を記載する。必須項目と任意項目は以下のようになっている。

　最後に、内容を確認して送信すれば、一括査定申し込みは完了する。査定依頼は、6社の中から依頼したい会社を選択することができる。

　今回は、「三菱地所ハウスネット」「東急リバブル」「三井のリハウス」「住友不動産販売」「小田急不動産」の5社に査定を依頼した。

　不動産一括査定を利用すると、運営会社から登録完了の電話やメールが届くのが一般的だが、「すまいValue」では、依頼した各社からそれぞれ自動返信メールが届いた。

　しかし、よく見ると運営会社は「すまいValue事務局」となっており、単なる共同事業という建て付けのようだ。個人情報が漏れた場合など、各社でたらい回しにされないか不安になった。

　なお、査定依頼したのは5社だが、メールが届いたのは「三菱地所ハウスネット」以外の4社だった。

登録後から激しい電話攻勢が！

　さて、一括査定申し込みの当日、家の電話に9件の留守番メッセージが残されており、いきなりの電話攻勢があったことに驚いた。

　また翌日も留守番メッセージがあり、留守電に切り替わったとたんに切る着信電話も数件あった。

　これまで、複数の不動産一括査定サイトを利用してみたが、ここまで電話攻勢が激しいサイトは珍しい。

　電話攻勢に耐えられる人向きのサービスという印象だ。一括査定の申し込時に携帯電話の番号を記入してしまうと、各社から一斉に電話がかかってくるおそれがあるのは間違いなさそうだ。

不動産会社の査定結果・査定書を公開

　今回の査定方法は「机上査定」となる。机上査定とは、売却する物件を訪問せずに、客観的なデータだけで査定する方法だ。

　すまいValueのサイトからは査定方法の選択ができないため、電話攻勢はあったがすべて無視し、メールのみの連絡で査定を依頼。そこで返信があり、査定書を作成してくれた3社について紹介する。

「東急リバブル」の査定結果

画像：東急リバブルトップページ

　最初に査定書を用意してくれたのは、査定申し込みの翌日で、東急リバブルが最速だった。

　70ページを超える不動産査定報告書は、自社PRに続いて査定価格の算出方法、査定価格と売りだしプランが並ぶ。査定価格については、「取引事例比較法」と「原価法」の2つがあり、マンション査定では「取引事例比較法」により算出するという。

　では、東急リバブルが出した比較事例の物件をみてみよう。左から事例A（類似物件）、事例B（類似物件）、事例C（同一マンション）で、いずれも成約物件だ。

　しかし、取引が過去1年以内の事例は、事例Aのみ。ほかの2つは3年前の事例で、すでに紹介した価格査定マニュアルの基準に照らせば、「b. 取引（成約日）が過去１年以内の事例のマンション」から外れており、比較事例としては適切ではないのである。

　3つの比較事例のうち、厳格に見れば、1つしか価格査定マニュアルに準じておらず、ここから導かれる査定価格はやや根拠が希薄ではないかという印象を持った。

　しかし、70ページを超える資料作成の労力を評価して、査定価格の計算をどうやったのかをみてみよう。

　資料によれば、「試算価格の算出＜算出方法のご説明＞」として、STEP1（査定不動産と成約事例の評点付け）、STEP2（個別資産価格の算出）、そしてSTEP3（試算価格の算出）を経た上で、個別資産価格を加重平均して、試算価格を算出するという流れになっている。

　STEP1では、査定不動産と3つの成約事例をそれぞれ4つの観点から評点が付けられている。事例Bが83点で、ほかは92〜94点で差が小さい。この評点はSTEP2の計算で使用することになっている。

　STEP2の計算では、成約事例単価に時点修正率、評点比率を掛けて、それぞれの「個別試算価格」を算出している。計算内容が次の表になる。

　3つの成約事例の個別試算価格を上の計算式で導き出し、成約事例Aの個別試算価格は5,423万円、成約事例Bの個別試算価格が4,495万円、そして成約事例Cの個別試算価格が4,762万円となっている。

　ここまで、古い物件が含まれるものの、比較的丁寧に価格を査定している。

　STEP3では、これらの個別試算価格を使って、加重平均で査定物件の試算価格を算出するのである。

　ところが、上の表をみると、成約事例Aと成約事例Bのウエイトが「−％」となっており、2つの事例は試算価格の算出には反映されていない結果となった。

　東急リバブルの査定では、3事例を示しながら、実際に使ったのは、事例Cの同一マンション（3年前の取引）だけだった。

　時点補正（価格相場の変動を加味すること）をかけているものの、雑な印象を受けた。とはいえ、極端に古い事例でもなかったので、査定金額は相場から大きく外れてはいないという印象だ。

「住友不動産販売」の査定結果

画像：住友不動産販売（すみふの仲介 ステップ）トップページ

　次に届いたのは住友不動産販売からだ。30ページの査定書と成約事例集（3件）が送られてきた。

　成約事例集の3件のうち、1年以内の物件は2つで、どちらも近隣の類似物件だった。残り1つは同一マンションだったが、3年前の成約で古い事例であるため参考に掲載しているにとどまった。

　査定価格だが、事例マンションの選択、事例マンションとの条件比較・評価、査定価格の算出、流通性比率による調整をしたのち調整後査定価格として算出するという。

　住友不動産販売が出した査定価格は5,270万円だった。

　こちらは、近隣の1年以内の成約事例物件2つをもとにしての試算になっており、東急リバブルと比べて約500万円高い査定になっている。したがって「価格査定マニュアル」に準じつつ、おおむねクリアしているといえそうだ。

 「価格査定マニュアル」で近隣のマンションを使う場合に条件とする「築年の差が3年以内」などの条件は守られていなかったが、最寄り駅、階高などは類似の物件だった。

　また、築年数や、開口部の方位に応じた価格補正を行っているため、客観的な査定額を提示しようとする姿勢が感じられた。

　なお、気になるのは最後に流通性比率として、調整後の査定価格を1.2倍にしている点だ。流通性比率とは、査定物件が売りやすいか売りにくいかという市場性について総合的に勘案し反映させる指標になる。

　都心のマンション価格高騰からある程度の上乗せは仕方ないだろうが、1.2倍も査定価格を引き上げれば、それまでの計算は一体何だったのかという気持ちになる。

　というのは、思ったよりも安く査定価格が出てしまったため、営業担当者が慌てて査定価格を引き上げたのではないかという気がしてくるからだ。

「小田急不動産」の査定結果

画像：小田急不動産トップページ

　3社目は小田急不動産である。こちらも20ページを超える提案書が届いた。査定に関しては取引事例比較法による。

　ところが、「STEP1の対象マンション周辺事例の選択」の項目の中で、「①原則、過去2年以内の取引事例、過去2年以内の売出事例であること。」となっている。

　これは「価格査定マニュアル」に独自の解釈を加えているといわれても仕方ない（「b）取引（成約日）が過去１年以内の事例のマンション」の項目がある）。

　さらに、取引事例と売出事例はまったく性質が異なる。取引事例は、成約した実際の事例となるが、売出事例は単なる希望価格の提示でしかない。

　つまり、売主側の言い値の事例であって、売買された価格との差が大きいのか小さいのかもわからない。

　小田急不動産の2年以内の取引、売出事例という独自の基準から、3つの事例を比較して、それぞれの標準的な試算単価を出している。坪単価は約278万円である。

　やはり、売出事例（成約していない高い価格）を2つも使ったことで前出の2社よりかなり高くなっている。一応、売出事例ということで7％割引く補正をかけているが、あえて高い事例を選んだのではないかという印象は拭えない。

　比較事例によって最終的な査定価格はなんと、5,999万円になっている。

　住友不動産販売の査定価格と比べて729万円も高く、東急リバブルの査定価格と比べると1,237万円も高い結果である。

　査定価格が高くなっていると気分は悪くないが、他社と比べても高すぎるのではないかという不安もある。査定価格は、実際の取引価格とは異なり、売値が確約されたわけでもない。

　こうした高い査定価格になった理由は、すでに何度か取り上げた「価格査定マニュアル」に正確に準じていないことだろう。

　一例を挙げれば、比較する事例を独自の解釈で算出するあたりが、不誠実と言わざるを得ない。

　他社よりかなり高額な査定価格にすることで、顧客の目を引き契約を取ろうという営業手段なのだろうか。

　いずれにしても査定を依頼する会社の数だけ査定価格が大きくばらつくということはよくわかった。

「三井のリハウス」と「三菱地所ハウスネット」は訪問査定のみか

　そして4社目として、三井のリハウスからは封書が届いた。査定書が郵送されてきたと思って開封すると、査定依頼の挨拶文と自社のパンフレットのみだった。

　一括査定申し込みの最初に2、3回の留守番電話のメッセージが残っていたが、それも事務的なあいさつ程度であった。三井のリハウスは、一括査定の場合は訪問査定でなければ受け付けないのかもしれない。

　また、「三菱地所ハウスネット」からは一切の反応がなかった。何らかの理由で査定依頼が届いていないのか、または机上査定の依頼では対応できないのかもしれない。

　結局、5社に査定依頼をしたにもかかわらず、机上査定に対応してくれたのは3社のみだった。

　査定価格の算出方法の基本は取引事例比較法のため、査定価格が大きく異なるとは考えにくい。しかし今回、大手不動産会社の査定でも大きな差があることがわかった。

「すまいValue」まとめ

　以上が「すまいValue」の一括査定から、机上査定に対応した不動産会社の査定結果の評価だ。まとめると以下の通りとなる。

​　不動産の売却を大手のみに依頼したいという人は、まずは「すまいValue」で査定を依頼するといいだろう。

　また、査定結果は、「価格査定マニュアル」に準じて「取引事例比較法」によって算出しているかどうかで、誠実な対応をしているかを判断することが重要だ。

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