東京都のマンション値上がり率2位は「Wコンフォートタワーズ」、1位はどの物件？【中古マンションランキング】

東京都で「最も価格が高いマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。東京都の中古マンションの"価格"と"値上がり率"のランキング・トップ100から、ここでは値上がりした上位5物件を紹介しよう。（執筆：住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）
※編集部注：「シティタワー品川」が品川区になっていたので港区に修正しました

東京都の中古マンションランキング・トップ5

　まずは、東京都の中古マンション「価格上昇率ランキング（分譲時比）」上位5物件を見てみよう。

東京都で新築時から価格が爆上がりしたマンション

　東京都内で騰落率が高くなったマンションについて、分析したい。

　中古価格の金額ではなく、新築分譲時価格と比べて上昇率が高くなっているマンションはどこか、その理由はどこにあるのか、である。

　東京都内で、最も高い騰落率（上昇率）を示したマンションは、港区内の「シティタワー品川」で、158.4％という驚異的な数字となった。これは、新築分譲時の価格から2.5倍以上になったことを示している。

　第2位の「Wコンフォートタワーズ」は高騰率81.2％で、こちらは1.8倍以上に。いずれも驚異的な値上がりだ。

　2つのマンションが中古市場で爆上がりしている理由は、新築分譲時の価格が安かったからに他ならない。

1位「シティタワー品川」は2.5倍の値上がり

 「シティタワー品川」は2008年夏に分譲された超高層マンションで、土地の持ち主は東京都だ。その上に住友不動産をはじめとした民間事業者が超高層マンションを建設して「定期借地権付きマンション」として売り出した。

　借地期間は70年で、2008年の分譲当時、80㎡の3LDKが4000万円前後という価格設定。3000万円台半ばで購入できる3LDKもあった。

　品川駅から直線距離で600ｍ。徒歩10分という立地で、この価格は当時でも安かった。

　新築分譲時の2008年は、都心マンションが値上がりしていた。

　後述するが、2001年から2004年までは都心マンションが安く、ブームが起きていた。その後、価格が上昇し、2007年、2008年は「ミニバブル」と言われるくらい値段が上がったのである。

　その時期に、とびきり安く販売されたので、当然ながら購入希望者が殺到し、抽選となった。

　なぜ、そんなに安く売られたのか。理由は、もともと都営住宅が立っていた東京都の土地を活用した定期借地権付きマンションだったからだ。

　東京都は事前に議会で事業の承認を得ていた。その際、販売価格が決まっていたので、不動産市況が変化しても、そのまま売り出された。だから、安かったのである。

　ちなみに、今人気の「晴海フラッグ」も、もともとの土地所有者は東京都。なので、筆者は「晴海フラッグのなかでも、選手村マンションはお宝物件になる」と2018年からサイトの記事に書いていた。が、当時は信じる人が少なかったのである。

2位「Wコンフォートタワーズ」の値上がりは1.8倍

　2番目に高い騰落率となった「Wコンフォートタワーズ」は、2002年から2003年にかけて分譲されたマンションで、事業主は三菱地所（当時は、三菱地所レジデンスができる前）ほかだった。

　湾岸エリアのなか、江東区東雲に建設され、地上54階建てと45階建ての2棟から成る超高層タワーマンションで、総戸数は1149戸。

　2002年3月に行われた第1期1次の募集を見ると、約58㎡の1LDKが1660万円からの価格設定で、約67㎡の2LDK（ウォークインクローゼットが2つ付く）は、2020万円からの設定。ウソでしょ、と言いたくなる安さだった。

　新築分譲当時、不動産のプロの間でも「安い」と評価があり、実際に値上がり期待でプロの購入者も多かった。

　2001年から2004年までは、都心部でも新築マンション価格が安く、「都心マンションブーム」が起きた時期。その時期に分譲されたマンションには、中古市場で価格が上昇している物件が多い。

　そのなかでも、「Wコンフォートタワーズ」は、ずば抜けて安く売られたため、中古市場で大きく値上がりしているマンションなのである。