auじぶん銀行の住宅ローン

2024年7月の住宅ローン金利(フラット35、変動金利、10年固定)を予想! 金利の推移、今後の金利動向を確認しよう

2024年6月21日公開(2024年6月21日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

2024年7月の住宅ローン金利動向を予想しよう。フラット35の金利については、前月より引き下げて1.830%と予想。2024年7月の金利を発表ずみのソニー銀行は変動金利を据え置き、10年固定金利は引き下げ。楽天銀行については、変動金利・10年固定金利ともに引き上げた。

住宅ローン金利の推移は?

主要銀行の住宅ローン金利推移(新規借入)
写真を拡大 ※変動金利は住信SBIネット銀行「通期引下げプラン」、5年固定は楽天銀行「住宅ローン・金利選択型」、10年固定はみずほ銀行「最後まで変わらずお得!全期間重視プラン(ネット専用)WEB申込限定・当初型」、35年固定は「フラット35(借り入れ期間21年以上、頭金10%以上)(2017年9月以前は、団信料として金利0.35%をプラス)」

 まずは、2024年6月の住宅ローン金利動向をおさらいしておこう。

 「変動金利(新規借入)」は、調査した主要14銀行のうち、1行が金利を引き上げ、金利を引き下げた銀行はなかった。

 「10年固定金利(新規借入)」は、調査した主要13銀行のうち、11行が金利を引き上げ、2行が金利を据え置きとした。

 「35年固定金利(新規借入、フラット35を除く)」は、調査した主要7銀行のうち、6行が金利を引き上げ、金利を引き下げた銀行はなかった。フラット35の金利は引き上げ、1.850%となっている。

 なお、2004年頃をピークに住宅ローン金利は下がり続けている。5年固定、10年固定、35年固定(全期間固定)については、足元では金利が上昇し始めているものの、長期的に見ればまだ低水準。一方、変動金利タイプは、史上最低水準となっている。

2024年7月のフラット35金利は、引き下げと予想

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しを確認しよう。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」(原価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。

 住宅金融支援機構が2024年6月21日に発表した「第206回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、1.280%だった。上乗せ金利(コスト)は、最近の水準では0.550%~1.020%となっている。

 以上を踏まえ、2024年6月の「フラット35金利」は、以下になると予想する。

・フラット35:1.830%(前月比 ー0.020%
(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)
・フラット20:
1.510%(前月比 ー0.020%
(借入期間15〜20年)

 

フラット35の金利は、過去最低水準

 フラット35の金利は、2016年8月に0.900%の最低金利となったが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料である0.358%を金利として加算すると、当時の本当の金利は1.258%だった。

 フラット35の金利は10年国債金利との連動性が高いといわれる。市場金利については、世界的な金利上昇により、日本の市場金利も上昇する可能性が指摘されており、当面は横ばいか、上昇していくと見られる。

 なお、フラット35は、従来1%前後だった上乗せ金利を0.8%前後まで削っている。つまり0.2%以上割り引いているということだ。また、2024年2月には商品改定があり、夫婦どちらかが40歳未満の若年夫婦世帯、または18歳未満の子ども(胎児や同居の孫も含む)を有する子育て世帯を対象に、金利の引き下げ幅を拡大している。

 これで、民間銀行の全期間固定の住宅ローンと比較しても、遜色ない商品になっている。フラット35は、審査基準がゆるく誰でも借りやすいというのが特徴だが、金利も低いとなると、全期間固定金利の中でも、有力な選択肢となる。詳しくは下記のランキングで比較してほしい。

 下図は、フラット35の直近17年間の金利推移を示したものだ(2017年9月までは団体信用生命保険料を含まない金利表示だったので、すべて団信保険料を含む金利に修正)。現在のフラット35および全期間固定金利は、長期的に見れば過去最低水準にある。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに検討してもいいだろう。

フラット35と、10年国債金利推移
※フラット35は、返済期間21年以上、頭金10%以上で、最低金利の推移。2017年10月以前は、 金利に団信を含まないので、当時の団信保険料として0.358%を上乗せ

変動金利は、やや引き上げ

 次に、すでに発表されている銀行の2024年7月の「変動金利」を見ていこう。現在、ソニー銀行と楽天銀行が金利を発表している。

 ソニー銀行は、変動金利については金利を据え置いた。

 一方、楽天銀行は、7月の金利を引き上げた。

【新規借入】(カッコ内は先月比)
・ソニー銀行(変動セレクト) 0.397%(前月比 ±0.000%
・楽天銀行(住宅ローン) 0.683%(前月比 +0.010%

【借り換え】
・ソニー銀行(変動セレクト) 0.397%(前月比 ±0.000%
・楽天銀行(住宅ローン) 0.683%(前月比 +0.010%

 楽天銀行の変動金利は、わずかに上下はするものの直近数年間で大きな変更はなかったが、ここ数カ月では金利を引き上げている。金利上昇の局面でもその姿勢を変えていなかったが、少しずつ状況が変わってきている。

 他行の変動金利については、この数カ月は引き下げる動きもあったが、今後は据え置きの状況で睨み合いが続くと予想される。

10年固定金利は引き上げ

 最後に、10年固定金利の来月の金利を見てみよう。2024年7月の「10年固定金利」についても、すでにソニー銀行と楽天銀行が発表している。

 10年固定金利は、市場金利の上昇に合わせて徐々に上昇してきているが、2024年7月の金利については、ソニー銀行は引き下げ、楽天銀行は引き上げている。

【新規借入】(カッコ内は先月比)
・ソニー銀行(住宅ローン) 1.423%(前月比 ー0.043
・楽天銀行(住宅ローン) 1.828%(前月比 +0.036

【借り換え】
・ソニー銀行(住宅ローン) 1.423%(前月比 ー0.043
・楽天銀行(住宅ローン) 1.828%(前月比 +0.036

 10年固定金利は各金融機関の主力商品の一つ。2023年は市場金利の上昇に合わせて各銀行とも金利を徐々に引き上げており、その流れが2024年も続いていると見られる。

市場金利の推移は?

2024年7月に利上げの可能性も

 住宅ローンの変動金利は、市場の短期金利がベースとなっている。その短期金利を動かしているのが日銀の金融政策だ。

 日銀は、3月19日の金融政策決定会合にて、マイナス金利政策を解除し、大規模な金融緩和政策を見直すことを決定した。短期金利については、無担保コールレート(オーバーナイト物)を指標としており、「▲0.1%」から、「0%〜0.1%程度」へと目標金利を引き上げた。2007年以降、17年ぶりの利上げだ。

 マイナス金利政策解除後も「現時点の経済・物価見通しを前提にすれば、当面、緩和的な金融環境が継続すると考えている」としていたが、6月14日の金融政策決定会合後の記者会見で、植田日銀総裁は「(7月までに)出てくる経済・物価情勢に関する情報次第で、短期金利(政策金利)を引き上げて金融緩和度合いを調整するということはあり得る」と発言。7月にも利上げの可能性があると指摘した。

日本の10年国債は、マイナス金利の解除が決定し、上昇中

 次に、住宅ローンの固定金利のベースとなる、市場金利(10年国債)の動向を見ておこう。

 まずは、米国の長期金利を見ておこう。米連邦準備理事会(FRB)は、インフレ対策のため、かねてより積極的な利上げを実施。だが、金利の引き上げ局面は終了し、現在は利下げのタイミングに注目が集まっている。

 6月11日〜12日に開催された連邦公開市場委員会(FOMC)で、FRBは前回同様、政策金利を据え置きとした。インフレについては、想定より上振れしている状況を示したことから、市場の状態としても、利下げの時期はさらに遅くなると見られている。なお、24年内の利下げ回数は1回に下方修正された。

 2024年6月21日現在の米国長期金利(10年国債利回り)は4.265%となっている。

 一方で、日本の長期金利(10年国債)は上昇しつつある。

 日銀は長年、金融緩和政策により低金利を維持してきたが、2024年3月19日の金融政策決定会合にて、10年国債金利の上限目標(1%)を撤廃。これまでと同程度の長期国債の買入れを継続する他、長期金利が急激に上昇する場合は機動的に買入れ額の増額などで対応するとしていた。

 しかし、6月14日の金融政策決定会合で、今後1~2年程度の国債買い入れを減額し、保有している国債残高の縮小に手をつけることを発表。7月会合で具体策が示される予定だ。

 これにより、長期金利は上昇すると考えられ、長期金利に連動する固定金利型の住宅ローン金利も今後さらに上昇すると予想される。

 2024年6月21日現在の市場金利(10年国債利回り)は0.979%だ。なお、同年5月22日には、10年国債利回りが一時、1.0%超えとなっている。これは、2013年5月以来およそ11年ぶりとなるため、今後の動向に注視したい。

 現状の住宅ローン金利については、変動金利以外は上昇基調にあるのは間違いないが、それでも過去10年で見ると、まだ低水準であることに変わりはないのが現状だ。

10年国債金利推移(2021年1月〜2024年6月)

変動金利は変わらず史上最低水準、
フラット35は引き下げと予想

 以上のことから、2024年7月の住宅ローン金利は、

・フラット35は、引き下げ
・変動金利は、やや引き上げ
・10年固定金利は、やや引き上げ

という動きになりそうだ。

 住宅ローンは銀行の収益の柱の1つとなっており、一定のボリュームを取りたいという銀行が多い。そのため、金融政策の引き締めが進みつつあるとはいえ、当面は急激な金利上昇の可能性は低いと思われる。

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新規借入2024年7月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

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2024/7/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
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プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

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手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
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その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
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③金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK

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  • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
  • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

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手数料(税込)
借入金額×2.20%
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ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
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使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
20歳以上65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
+全疾病保障&入院保障(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
全疾病保障&入院保障(けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
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(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
(一般団信、借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
(連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)ペア連生団信
(がん100%、借入時年齢:51歳未満)
金利+0.40%
(連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円)
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実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
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保証料
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75,123円
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手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
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  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

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手数料(税込)
【定額型】5万5000円~
【定率型】借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
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本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
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(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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