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住宅ローンの選び方[2019年]
【第3回】2017年6月15日公開(2017年11月16日更新)
千日太郎
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの商品やキャンペーンについて、持ち前の分析力を駆使して紹介します。本業は公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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35年固定金利で最もお得な住宅ローンは?
アルヒのスーパーフラットVSみずほ銀行
VS地銀代表の伊予銀行

住宅ローンの人気ブロガーの千日太郎氏が、住宅ローンについて徹底的に分析します。第3回は、35年固定金利対決として、アルヒのスーパーフラット、みずほ銀行の35年固定、地銀代表として伊予銀行にご登場願いましょう!

 前回、アルヒのスーパーフラットを丸裸にしました。頭金を2割入れたら35年の金利が1.02%(2017年3月)になる、フラット35としては今、最も金利の低い住宅ローンです。

 これに対してみずほ銀行の35年固定金利1.11%(2017年3月)は民間銀行としては最も低い金利です。

 どちらが得なのか?

 今日は利用者の目線から想定される様々なパターンで両者を比較してみようと思います。

表面金利勝負ではスーパーフラットは6.8%の投資商品!

 表面金利だけで比較すると、明らかにアルヒのスーパーフラットに軍配が上がります。金利を見ればわかることではありますが、具体的にどれだけの差になるのか? 以下の例で比較してみましょうか。

【物件価格】4000万円
【借入期間】35年

 そして、比較するのは以下の2パターンです。

 「アルヒスーパーフラット:2割の頭金800万円を入れ、0.1%優遇されて表面金利は1.02%。繰上げ返済なし」
みずほ35年固定:1割の頭金400万円を入れ、住宅ローン減税をフル活用した10年後に繰上げ返済。表面金利は1.11%」

 スーパーフラットとみずほ35年はどちらがお得?
商品名 アルヒ「スーパーフラット」 みずほ銀行「35年固定」
頭金 800万円 400万円
融資手数料 69万円 3.2万円
保証料 0円 74万円
当初10年支払い 1088万円 1242万円
住宅ローン減税 -277万円 -312万円
11年目~35年支払い 2719万円 2218万円
合計支払額 4399万円 スーパーフラット
と同額にすると…
⬇︎   ⬇︎   ⬇︎
10年後繰上げ返済 774万円
※みずほ銀行で繰上げ返済すると保証会社所定の利率・計算方法により戻し保証料が返ってきますが、計算方法を開示していません。開示している東京信用保証協会の計算を適用すると約10万円の保証料が返ってくる計算ですが、推測の域を出ないので計算から除外しています。

 まず、スーパーフラットで借りた場合を試算すると、住宅ローン減税を差し引いた合計支払額は4399万円です。最初に頭金を800万円も積んでいるので、住宅ローン減税は277万円にとどまりました。

 一方で、「みずほ35年固定+繰上げ返済」は、頭金400万円で、住宅ローン減税をフルに活用した10年後に繰上げ返済します。借入金が多い分、住宅ローン減税は312万円もありました。「なんで繰上げ返済は10年後なの?」と思う人がいるかもしれませんが、住宅ローン減税は借入残高が多い方が恩恵をより多く受けられるから、恩恵を目一杯受けた後で繰上げ返済するのがメリットが大きいからです。

 次に、繰上げ返済する額をいくらにするか計算します。比較のために、両ケースの合計支払額が同じになるような、繰上げ返済額を求めます。シミュレーションしてみた結果、10年後の繰上げ返済額は、774万円となりました。ここで、特に準備するのが大変な、頭金と繰上げ返済だけに着目してみましょう。

 「はじめに400万円多めに頭金を準備する」のと、
「10年後に774万円繰上げ返済する」のは、同じ。

 つまり4000万円の家を購入する人にとっては、始めの400万円は10年後の774万円と同じ価値があるという事です。

 これを複利計算の利回りに換算すると、なんとスーパーフラットで当初、頭金を400万円多く積んだ分に関しては、6.8%の投資利回りになるのですね! やや、思考実験的な趣がありますが、スーパーフラットのお得さの一端が見えたかと思います。

 年利6.8%の複利計算なら、10年で約2倍になる!
1年目 400万円×106.8%=427万円
2年目 427万円×106.8%=456万円
3年目 456万円×106.8%=487万円
4年目 487万円×106.8%=520万円
5年目 520万円×106.8%=556万円
6年目 556万円×106.8%=594万円
7年目 594万円×106.8%=634万円
8年目 634万円×106.8%=677万円
9年目 677万円×106.8%=723万円
10年目 723万円×106.8%=772万円(≒774万円)

団信込みの勝負では、みずほ銀行が76万円もお得

 しかし、フラット35では団体信用生命保険が別売りなのに対して民間銀行は団信が無料で付帯するという違いがあります。

編集部注:団信とは?
 団体信用生命保険(団信)は、借り手が死亡、または高度障害になったとき、住宅ローン残高が全額免除されるという保険。ほとんどの民間金融機関では、住宅ローンに無料で付帯している。
 一方で、「フラット35」は、団信は付帯しておらず、加入するかどうかは任意。加入する場合は、保険料を別途支払う。任意加入ではあるが大半の人が加入している。

 無料で付帯するといっても本当に『無料』ではありません。みずほ銀行が保険会社に保険料を支払っているのです。利用者には保険料として請求しないだけで、ちゃんと金利にはこの団信保険料が乗っているのですよ。

 アルヒのスーパーフラットは、団信をつけるには金利を0.3%上乗せする必要があります。つまり、金利1.02%に団信0.3%が上乗せされると1.32%ですが、みずほ銀行35年固定の1.11%には最初から団信が含まれているということです。みずほ銀行が上乗せしている団信について、保険会社にいくら払っているかは公表されていません。

 なので、比較するのは以下の2パターンです。

 「アルヒスーパーフラット(団信込):2割の頭金800万円を入れ、0.3%金利上乗せで団信に加入し、0.1%優遇されて表面金利は1.32%。繰上げ返済なし」
みずほ35年固定:1割の頭金400万円を入れ、表面金利は1.11%。繰上げ返済なし」

 スーパーフラット(団信込)とみずほ35年はどちらがお得?
商品名 アルヒ「スーパーフラット(団信込)」 みずほ銀行「35年固定」
頭金 800万円 400万円
融資手数料 69万円 3.2万円
保証料 0円 74万円
当初10年支払い 1142万円 1242万円
住宅ローン減税 -279万円 -312万円
11年目~35年支払い 2855万円 3104万円
合計支払額 4588万円 4512万円
(76万円お得)

 最初の金利勝負では、みずほ銀行で10年後に繰上げ返済したら? という仮定を置きましたけど、今回は繰り上げ返済せずともみずほ銀行の方が合計支払い額は小さくなりました。

 つまり、400万円少ない頭金で返済をスタートして自然体で返していってもスーパーフラットよりも76万円少ない金額で完済できるということですね。

スーパーフラット35Sなら、みずほ銀行より14万円お得

 しかし、フラット35には『S』がありますね。省エネや耐震性に優れた住宅を購入する場合に適用があり、最大10年間(金利Aプラン)、フラット35の金利から0.3%優遇されるというものです。そしてスーパーフラットはこの『S』とも併用可能です。

 つまり、アルヒのスーパーフラットの金利1.02%に団信0.3%が上乗せされると1.32%ですが、当初10年間はそこから0.3%が優遇されるので1.02%に戻る!というわけです。

 ややこしいですが(笑)やってみましょう。

 「アルヒスーパーフラット『S』(団信込):2割の頭金800万円を入れ、『S』が適用されて当初の10年は1.02%、その後1.32%(団信0.3%込み)。繰上げ返済なし」
みずほ35年固定:1割の頭金400万円を入れ、表面金利は1.11%。住宅ローン減税をフル活用した10年後に繰上げ返済」

 スーパーフラットS(団信込)とみずほ銀行35年はどちらがお得?
商品名 アルヒ「スーパーフラットS(団信込)」 みずほ銀行「35年固定」
頭金 800万円 400万円
融資手数料 69万円 3.2万円
保証料 0円 74万円
当初10年支払い 1088万円 1242万円
住宅ローン減税 -277万円 -312万円
11年目~35年支払い 2818万円 2997万円
合計支払額 4498万円 スーパーフラット
と同額にすると…
⬇︎   ⬇︎   ⬇︎
10年後繰上げ返済 94万円
※ みずほ銀行で繰上げ返済すると保証会社所定の利率・計算方法により戻し保証料が返ってきますが、計算方法を開示していません。開示している東京信用保証協会の計算を適用すると約3000円の保証料が返ってくる計算ですが、推測の域を出ないので計算から除外しています。

 みずほ銀行で10年後に94万円繰上げ返済するとスーパーフラットと同じ返済額になります。

  • 「はじめに400万円多めに頭金を準備する」のと、
  • 「10年後に94万円繰上げ返済する」のは、同じ。
  •  

 金利勝負とよく似た対比ですが、中身が全然違いますよね。無理して400万円の頭金を用意しなくても、10年後に94万円繰上げ返済すればスーパーフラットと同じ返済額になります。

 つまり団信に入るという前提では、スーパーフラットに「S」がついても、みずほ銀行には勝てないのです。それだけフラット35の団信が高いということでもありますね。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローン実質金利ランキング(新規借入、35年固定)」】

スーパーフラットリノベは当初10年間、0.6%も優遇!

 ここまで読んで、『なんだ、スーパーフラット大したことないな…帰ろ帰ろ』と思い始めたアナタ! まだ帰るのは早いですよ。フラット35には『リノベ』があります。フラット35の借入金利を最大10年間(金利Aプラン)にわたり0.6%も引下げる制度です(中古住宅を取得し、さらに省エネルギー・耐震性等の住宅性能を一定以上向上させる性能向上リフォームにより住宅性能を向上させる事が条件)。

 つまり、アルヒのスーパーフラットの金利1.02%に団信0.3%が上乗せされると1.32%ですが、当初10年間はそこから0.6%が優遇されるので0.72%になる!というわけです。

 これはすごい破壊力ですよ。早速比較してみましょう。

 「アルヒスーパーフラット『リノベ』(団信込):2割の頭金800万円を入れ、『リノベ』が適用されて当初の10年は0.72%、その後1.32%(団信0.3%込み)。繰上げ返済なし」
みずほ35年固定:1割の頭金400万円を入れ、表面金利は1.11%。住宅ローン減税をフル活用した10年後に963万円繰上げ返済」

 スーパーフラット「リノベ」(団信込)とみずほ銀行はどちらがお得?
商品名 アルヒ「スーパーフラットリノベ(団信込)」 みずほ銀行「35年固定」
頭金 800万円 400万円
融資手数料 69万円 3.2万円
融資手数料 0円 74万円
当初10年支払い 1035万円 1242万円
住宅ローン減税 -200万円 -200万円
11年目~35年支払い 2780万円 2001万円
合計支払額 4483万円 スーパーフラット
と同額にすると…
⬇︎   ⬇︎   ⬇︎
10年後繰上げ返済 963万円
※ みずほ銀行で繰上げ返済すると保証会社所定の利率・計算方法により戻し保証料が返ってきますが、計算方法を開示していません。開示している東京信用保証協会の計算を適用すると約12万円の保証料が返ってくる計算ですが、推測の域を出ないので計算から除外しています。

 住宅ローン減税はどちらも200万円になっています。コレなんでかと言いますと、住宅の購入代金に8%の消費税の適用が無い場合、その上限は20万円となっているからです。

 中古住宅の場合、多くはそれまでそこに住んでいた一般の人が売主ですよね。一般の人が住居を売る場合は、消費税がかからないので『8%の消費税の適用が無い場合』になってしまうのです。

 なお、中古住宅でも不動産会社が所有している物件で物件代金に消費税が適用されれば年に最大40万円までの住宅ローン減税が受けられます。

 中古住宅などで住宅ローン減税の上限が引き下げられる場合は、スーパーフラットの弱点(頭金が多く住宅ローン減税も少なくなってしまう)が出にくくなるのですよ。両ケースの合計支払額が同じになるような繰上げ返済額は963万円となりました。ここで、特に準備するのが大変な、頭金と繰上げ返済だけに着目してみましょう。

 「はじめに400万円多めに頭金を準備する」のと、
「10年後に963万円繰上げ返済する」のは、同じ。

 デジャヴですね。つまり中古住宅をリフォームと合わせて4000万円で購入する人が、スーパーフラットを選ぶと、始めの400万円は10年後の963万円と同じ価値があるという事です。

 なんと、10年で2倍以上です!

 ちなみにこれを複利計算の利回りに換算すると、9.2%の投資利回りになるのですね!

 ただ、このリノベには予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付終了となります。早い者勝ちですよ!

 また、この事業は住宅金融支援機構が独自に行うモデル事業で、本格的な制度の導入に向けて、制度の効果及び有効性を検証するために試行的に実施しているものです。もしも予算金額に達して受付できなかったとしても、第2弾がある可能性はありますが、未確定ですので、条件に当てはまる可能性があるのなら、早めに審査に出しておくべきです。

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」(アルヒ)の概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 なし
オプション保険[保険料] 死亡・高度障害(金利を0.3%上乗せ)
事務手数料(税込) 借入額×2.16%
保証料(税込) 0円
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利は業界最低だが、手数料は2.16%と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴。
アルヒの公式サイトはこちら

【※関連記事はこちら!】
⇒[アルヒの住宅ローンの金利・手数料は?]「フラット35」の取り扱いシェアは6年連続1位!最高10割まで融資可能、付帯する保険も充実)

閑話休題~統合に生き残りを賭ける地銀

 2017年3月3日に最近関西の地銀3行(関西アーバン銀行、近畿大阪銀行、みなと銀行)が2018年4月の経営統合で基本合意したそうですね。地銀3行の資産規模は単純合算で11兆4800億円にもなり、関西地銀の3割弱を占める関西メガ地銀が生まれることになります。

 それに続いて16日には新潟の第四銀行と北越銀行が経営統合を検討していることが分かりました。4月の基本合意を目指しているそうです。統合によって経営基盤を強化するのが狙いで、これが実現すれば総資産約8兆2000億円で、全国でも上位の地銀グループとなる見込みです。

 これだけ見るとなかなか景気の良い話ですが、実状はというとそうでもありません…。とある居酒屋での、某地銀の支店長とその元同僚(取引先に出向中?)との会話を、私の頭の中で作ってみました。

 元同僚 「どないしたんや?さっきから不景気な顔して、お前は同期の出世頭で今では支店長様やろ、出向のワシとは大違いやないか?しっかりせんかい」

 地銀の支店長 「ちょっとナ、先週から検査が入ってるんや。オマエんところへの融資も大分つつかれたで。まあ何も無いからエエけどな」

 元同僚 「ああ、件の娘くらいの年頃の検査官に詰められてるんか、ソラ可哀そうになァ」

 地銀の支店長 「事務のことはな、ナンボ言われてもしゃあないし、もう慣れてる…でもな」

 元同僚 「なんや?」

 地銀の支店長 「その娘くらいの検査官にヒアリングで『御行の存在意義は何ですか?』てなことを聞かれるんや、それがワシは一番こたえる」

 元同僚 「…そうか、まあ飲めや」

 規模の拡大と経営効率化で体力が増せば、よりリスクを取った融資も可能になるでしょう。ただ、その融資先である地方の企業にはそれほど資金需要がありません。存在意義さえ、問われているのです。

 そうした厳しい環境の中での、生き残りを賭けた統合を選択しているんですね。

 住宅ローンでも、もっと地域で特色のある商品を出して存在感を出して欲しいですね。地銀の住宅ローンでもそれが良い商品なら、千日も積極的に情報発信していきたいと思います。

ダークホースの伊予銀行、当初10年は0.76%の低金利!

 それはそうと、伊予銀行をご存知ですか? 先月、千日の住宅ローン無料相談ドットコムで取り上げたら『こんなおトクな住宅ローンがあったんだ!?』と大きな反響がありました。

 ある千日の読者様は、相談に行った支店の融資担当者から『最近当行の住宅ローンを相談するお客様がすっごく増えたのですが、どうやって知ったのですか?』と聞かれたそうです。

伊予銀行の段階金利Bプラン
【金利】当初10年間0.76%、 11年目以降1.10%
【保証料】金利に0.2%上乗せ
【融資手数料】融資額×2.0%(税込)
【団信保険料】金利に含む

 どうです?『団信込み』でこの金利です。しかも、2017年4月9日までの『正式申込受付時』、又は『融資実行時』のどちらか低い方の金利を選んで適用できるのです。

 最近は大手銀行の10年固定を中心に住宅ローンの金利が上昇傾向にありますので、何ヵ月か先の融資実行でも、現時点で発表されている金利で融資が受けられるのは、それだけで大きなメリットですね。

 しかも、(保証料が金利上乗せになりますが)みずほ銀行と遜色ない金利の安さです。早速比較してみましょう。

 「みずほ35年固定:1割の頭金400万円を入れ、表面金利は1.11%。繰上げ返済なし」
伊予銀行段階金利B:1割の頭金400万円を入れ、0.2%金利上乗せ保証料で当初10年は0.96%、11年目から1.30%。繰上げ返済なし」

 みずほ銀行と伊予銀行ではどちらがお得?
商品名 みずほ銀行「35年固定」 伊予銀行「段階金利B」
頭金 400万円 400万円
融資手数料 3.2万円 72万円
保証料 74円 金利上乗せ
当初10年支払い 1242万円 1211万円
住宅ローン減税 -312万円 -311万円
11年目~35年支払い 3104万円 3154万円
合計支払額 4512万円
(15万円お得)
4527万円

  35年間の合計支払額は15万円みずほ銀行35年固定が有利ですが、僅差と言って差し支えないと思います。
そして、伊予銀行には数字に出てこないメリットがありますよね。

 『正式申込受付時』又は『融資実行時』のどちらか低い方の金利を選んで適用できる。

 これは、トランプ政権下で1ヵ月先の長期金利の動向も読めない今の金利情勢下では大きいです。地銀の中にはたまにこういった尖った条件の住宅ローン商品を出しているところがあります。しかし、あまり知られていないのですよね。ランキングサイトでも『無視』されてしまっているんです。

 なぜか?

 その地域でないと、融資できないと思われているからです。しかし、そんなことはありませんよ。近くに支店があれば、融資は可能です。そして、地銀であっても大抵は全国の主要都市に支店を設けているものです。

 興味のある方は是非トライしてみてください。ダメでも『NO』と言われるだけです。この記事の執筆している今日も『自分が思っていた以上の結果でした』というご相談者からの喜びのメールが届きました。

 伊予銀行さんからは今のところ何にもありませんが、それは全く構いません。私は一般の利用者のために、お得な住宅ローンの情報を発信しているだけです、全く構いません。融資が増えて支店の成績が上がったからといって、例えばみかんジュース的なものをダイヤモンド不動産研究所・千日太郎宛てに送る必要なんてありませんよ。単なる私の妄想ですので、気になさらずにどうぞ。

【関連記事はこちら!】
⇒「みずほ銀行の住宅ローンの金利・手数料は?」】

 
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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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