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おすすめ住宅ローンは?500商品の金利を比較!
2017年9月4日公開(2017年11月16日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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フラット35を借りたい人は必見!
諸費用、金利を比較して分かった
「得する5カ条」を一挙公開!

「フラット35」の借り入れを検討している人必見! 諸費用、金利を徹底的に比較することで分かった「フラット35で得する5カ条」を一挙公開しよう! 長期固定型住宅ローンの借り入れの際、まず候補に挙がるのがフラット35だろう。しかし、正しい知識がないと損をしたり、痛い目を見てしまうことがある。2017年10月には、団信制度の事実上の値下げや保証内容の拡充もあるので、この5カ条を参考にして上手に住宅ローンを借りよう。

「フラット35で得する 第1条」
「フラット35」なら2017年10月以降の新制度がお得!
「団信」が実質値下がりとなり、保障内容も拡充

 2017年10月1日から、長期固定型住宅ローン「フラット35」の団体信用生命保険(団信)の制度が大きく変わった。これまで団信保険料は毎年1回、毎月の返済とは別に支払っていたが、新制度では金利に上乗せして支払うことになった。

 それに伴い、フラット35の新旧制度を比較したところ、保険料は、実質値下げとなった。また、保障範囲が、「死亡・高度障害」から「死亡・身体障害保障」へと変更されるが、これは大幅な保証範囲の拡充だ。

 フラット35の内容が充実したことで、より魅力が増したと言えるだろう。

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>>フラット35なら2017年10月以降の申し込みがお得! 「団信」を実質値下げする上に、保障内容も拡充

「フラット35で得する 第2条」
「フラット35」の金利が最大0.6%も引き下げられる!?
「子育て世帯」必見の新制度から今後も目が離せない

 2017年は、フラット35の金利優遇制度が大きく変わった。

 2017年4月から、「フラット35」の金利が当初5年間、年0.25%引き下げられるフラット35「子育て支援型・地域活性化型」がスタートした。「子育て支援型・地域活性化型」は、他の金利優遇制度「フラット35S」や「フラット35リノベ」との併用が可能で、フラット35をよりお得に借りられるようになるだろう。例えば、フラット35「子育て支援型・地域活性型」と「フラット35リノベ」(金利Aプラン)を併用した場合、当初12年間、金利が「0.60%」も引き下げられる。ここまで金利が引き下げられる制度は他になく、非常にお得と考えていいだろう。

 ただし、従来からの「フラット35S」は2017年10月以降、「優遇金利施策」が変更となり、金利引き下げ幅が0.3%から0.25%へと縮小された。

【関連記事はこちら!】
>>フラット35金利が最大0.6%引き下げのチャンス! 「子育て世帯」必見の新制度登場を見逃すな

「フラット35で得する 第3条」
「フラット35」と「民間銀行」はどちらがお得?
借り換えは「民間」、新規借入は「フラット35」も検討を

 借入期間21~35年の長期固定型住宅ローンを借りるなら、「フラット35」と「民間銀行の長期固定型住宅ローン」とでは、どちらがお得なのか? 徹底して比較したところ、現状、民間の長期固定型住宅ローンの方が、お得さでは一歩リードしている。特に「借り換え」では、民間銀行の長期固定型住宅ローンの方が金利が低く、内容も充実しており、商品性が高いと言わざるを得ない。

 しかし、「新規借入」では、アルヒの「スーパーフラット」など、フラット35でも良い商品が存在するため、甲乙つけがたいという状況だ。

 なお、フラット35は、政府系金融機関である住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が運営しているので、審査基準が明確化しており、民間銀行に比べて審査に通りやすいというメリットがある。「民間銀行で検討してダメなら、フラット35で借りる」のが、おすすめの借り方だ。

【関連記事はこちら!】
>>フラット35と民間の長期固定型住宅ローン、どちらがお得? 「金利」と「審査の通りやすさ」で徹底比較!

「フラット35で得する 第4条」
「フラット35」を主要8銀行で徹底比較!
新規借入は「スーパーフラット」、借り換えは手数料で選ぼう

 「フラット35」を取り扱う銀行は全国に1000社以上あり、どの銀行で借りれば良いか迷う人も多いはず。そこで、窓口銀行を主要8行に絞り、フラット35のお得な選び方を比較・調査した。すると新規借入では、頭金20%が用意できるのであれば、金利が低いアルヒの「スーパーフラット」が有利だった。一方、借り換えの場合、金利はほぼ横並びなので、手数料が安い「株式会社優良住宅ローン」に軍配が上がる。

 また、フラット35は10%の頭金がないと金利が跳ね上がるため、10%の頭金が必須だ。アルヒのスーパーフラットだと、20%もの頭金が必要となる。「そんな高額な頭金は用意できない」という人もいるだろうが、実は裏技がある。頭金を別途借りることができる銀行があるのだ。ただし、頭金を借りる分の金利は少し高くなる。頭金を借りる場合なら、住信SBIネット銀行の「ミスターパッケージローン」の金利が安くお得だ。

【関連記事はこちら!】
>>「フラット35」を主要8銀行で徹底比較! 新規借入は、アルヒのスーパーフラットが有利! 借り換えは、金利が横並びなので手数料で選ぼう

「フラット35で得する 第5条」
ブロガー千日がおすすめの「フラット35」は?
「頭金の金額」と「団信の有無」で選択を

 住宅ローンのブロガーとして人気の高い千日太郎氏が、「フラット35」(新規借入)の有力な4銀行(アルヒ、楽天銀行、住信SBIネット銀行、優良住宅ローン)を徹底的に比較したところ、「頭金の金額」と「団信の有無」により、有力な銀行が違ってくることが分かった。以下が、条件ごとの有力な銀行だ。

・「頭金を20%用意できる」なら、金利が低いアルヒの「スーパーフラット」
・「頭金10%」なら、手数料が安い優良住宅ローン
・「頭金ゼロ」なら、住信SBIネット銀行、優良住宅ローン、楽天銀行
・「団信に加入しない(できない)」なら、アルヒの「スーパーフラット」楽天銀行

 「団信に入るか」、「頭金をいくら入れるか」、「毎月の返済額をどうするか」の3つを最初に決めることで、自ずとベストな選択が見えてくるはずだ。

【関連記事はこちら!】
>>フラット35をもっともお得に借りられる銀行は? 頭金ゼロ、頭金10%、頭金20%の条件で比較!

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」(アルヒ)の概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 なし
オプション保険[保険料] 死亡・高度障害(金利を0.3%上乗せ)
事務手数料(税込) 借入額×2.16%
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利は業界最低だが、手数料は2.16%と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴。
アルヒの公式サイトはこちら

まとめ
「フラット35」は、条件によって有利な銀行は違う
「新規・借り換え」「頭金の比率」「団信の有無」で選ぼう

 ここまで見てきたように、「フラット35」よりも民間の銀行の方がお得な住宅ローンが多いので、まずは民間銀行と比較したほうがいい。

 また、フラット35を借りる場合でも、「新規借入・借り換えのどちらか」「頭金が何%用意できるのか」「団信に加入するのか」という条件によって、有利な商品は違ってくる。上記の5か条をヒントに最適な住宅ローンを探してほしい。

【関連記事はこちら!】
>>【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)】新規借入で本当に得する最新の住宅ローンは?

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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)

◆ジャパンネット銀行 < 全期間引下げプラン >
0.543%
0.415%
0円
借入額×2.16%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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2位 新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.578% 0.45% 0円 借入額×2.16%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.16%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】[新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]手数料が5.4万円からと安く、家事代行の特典も!変動型は表面金利と実質金利の差が大きいので注意
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3位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.585%
全疾病+がん50%
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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3位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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3位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
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3位
◆au住宅ローン <全期間引下げプラン>
0.585%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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3位 ◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。事務手数料、保証料などは、2019年9月30日までの借入は消費税8%、2019年10月1日以降の借入は消費税10%とする。ARUHI ダイレクト(Web事前審査/Web本申込) Web割引については、2019年9月30日までにWeb事前審査を申し込みした顧客をもって本割引は終了し、事務手数料率:1.08%→2.20%(税込)に変更となる。上記期限までにWeb事前審査をお申し込みした場合であっても、Web事前審査申し込み日からWeb本申し込み日(書類がアルヒに到着した日)が6カ月を超える場合は、本割引の対象外となる。借り換えの際に利用できる「ARUHI ダイレクト(Web借換申込/Web本申込) Web割引」は継続する。

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