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住宅ローンの選び方[2019年]
【第13回】2017年10月19日公開(2019年10月1日更新)
千日太郎
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの商品やキャンペーンについて、持ち前の分析力を駆使して紹介します。本業は公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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フラット35の新しい団信は本当にお得なの?
「保障範囲」「支払い条件の速さ・簡単さ」で
民間の無料団信と徹底比較してみた!

こんにちは千日です。2017年10月1日申し込みからフラット35の新制度団信がスタートしました。この新制度の目玉は、「団信の実質値下げ」と「保障範囲の拡大」の2つです。そこで、フラット35の新団信と従来からある民間の住宅ローンの無料団信のどちらがよりメリットがあるかを、「保障範囲」、「支払い条件の速さ・簡単さ」の観点から分かりやすく整理し、比較してみようと思います。

 2017年10月1日からフラット35の団体信用生命保険(以下、「団信」)がリニューアルされました。この新制度の目玉は以下の2点です。

(1)団信保険料は実質値下げ(従来、年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う)
(2)住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大(従来、高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害(身体障害者福祉法1級・2級)についても保障の範囲に含まれる)

 では、フラット35の新団信は、民間と比較してお得なのか、分析してみましょう。

フラット35は団信保険料を値下げしたことで、
民間住宅ローンの団信とそん色ないレベルに

 まず、「(1)団信保険料は実質値下げ」しましたが、その理由はなんでしょうか。

 民間住宅ローンの団信も、フラット35の団信も民間保険会社が提供しています。しかし、以下の理由から民間住宅ローンの団信については、一般の生命保険に比べると安く設定されていると言われています。

(1)「団体」という言葉にあるとおり、まとめて申し込みをすることによって事務コストが一般の生命保険よりも安くなる。
(2)一般の生命保険のように広告宣伝する必要が無いため、その分安くなる。
(3)加入を必須として加入者数を増やせば保険会社が負うリスクを分散できる。

 これに対して、従来のフラット35の団信はローン残高の0.358%で、お世辞にも安いとは言えませんでした。「団信への加入が強制ではなく加入者数を増やせなかったことが原因ではないか?」と千日は分析しています。上記の(3)にあたるリスクが民間住宅ローンほどには分散できなかったからではないかということです。

 つまり、こんな負のスパイラルに陥っていたのがフラット35の団信ということです。

保険料が高いから、加入者が増えない

加入者が増えないから、保険料が高い

保険料が高いから、加入者が増えない

 ですから、年齢が若い人は、仕組みの上では割高なはずの民間保険会社が提供する一般の生命保険の方が割安になってしまうので、あえて団信には加入せずに一般の生命保険に加入する人が相当数存在したのです。そんな状態では住宅金融支援機構が団信制度を設定している意味がないですよね。

 そこで、より多くの利用者に加入してもらって保険料を下げ、利用者の万が一の時のためのセイフティーネットを広げようとしているのが、今回の新団信制度の狙いです。団信に加入しない場合は0.2%の金利の引き下げとなりますから、従来は団信に加入しなければ保険料率0.358%を払わないですんだことを考えれば、ショボい引き下げ幅ですよね? 団信に加入できる健康状態にある人は、団信に加入しようという方向になるでしょう。

 また、フラット35の新団信は、民間住宅ローンの団信と同じく、団信保険料を「金利にオン」させるようになりました。「団信保険料が、最初から金利に入っている」のと、「団信保険料を1年に一回、別途支払う」のでは、負担感が大きく違うので、団信に加入したくなくなりますよね。「金利にオン」させたのは、そんな効果も狙っているのでしょう。

 なお、団信込みのフラット35の金利が発表されましたが、民間金融機関の超長期固定金利と比較してそれほど悪くない金利と言えます。フラット35の団信保険料は、民間住宅ローンと比較して、かなり競争力がある料率になったのではないでしょうか。もし、民間の住宅ローンと金利や手数料がほぼ同じであったら、フラット35の新団信に加入するメリットは大いにあるでしょう。千日がこのように考える理由は、フラット35の新制度団信の保障内容が大幅にグレードアップされているからです。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンの団信って加入したほうがいい? 入るなら、保険料が安く、途中解約が可能なみずほ銀行、三菱UFJ銀行がおすすめ!

フラット35の新団信は保障範囲が広い!
「身体障害者手帳(1・2級)」を交付されればOK

 それでは次に、「(2)住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大」について見ていきましょう。

 これまで民間住宅ローンの無料団信の保障内容といえば、どの金融機関でも「死亡+高度障害」で金太郎飴のように統一されていて、さらに保障範囲を広げたい場合はオプション料金が必要というのがデフォルトでした。もちろん前述のように金利にオンされているのですが、まどろっこしい表現になりますので、以後「無料団信」と記載します。

 その無料団信の保障範囲が近ごろ拡大されてきています。

 そこで、フラット35の新制度団信と、民間住宅ローンのうち、代表的な無料団信について、「保障範囲」と「支払い条件」をまとめてみました。

 無料団信を4銀行・金融機関で比較!
  フラット35 住信SBIネット銀行 楽天銀行 じぶん銀行
 保障範囲 ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆
身体障害1級2級(※)
+死亡
全疾病(精神障害など除く)
+高度障害
+死亡
8疾病
+高度障害
+死亡
ガン(50%)
+高度障害
+死亡
 保険金の支払い条件 ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆
身体障害者手帳の交付条件による(障害が一定以上で永続することが要件)。 就業不能状態(ガン(悪性新生物)・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎以外は入院による就業不能状態)が12カ月継続。就業不能期間を保障。 就業不能状態が1年を超えて継続。就業不能期間は保障せず。 医師による診断確定。
 夫婦で返済 ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆
※身体障害者手帳の交付される障害の例:視覚障害、聴覚又は平衡機能の障害、音声機能、言語機能又はそしゃく機能の障害、肢体不自由、心臓、じん臓又は呼吸器の機能の障害、ぼうこう又は直腸の機能の障害、小腸の機能の障害、ヒト免疫不全ウイルスによる免疫の機能の障害、肝臓の機能の障害など

 以下、各銀行・金融機関の取扱商品を比較してみましょう。

 フラット35と、民間の団信との大きな違いは、死亡以外の保障の範囲です。民間住宅ローンは「高度障害」を支払い対象としていますが、定義が保険会社によってまちまちだというのが実態で、利用者としてはどう考えても高度障害だと認識している場合でも、たまたま自分の加入している団信の保険会社では対象外だった…ということもあるのです。

 これは思わぬ落とし穴です!

 10月からのフラット35の新団信では、死亡以外の保障の範囲が、「高度障害」から「身体障害保障」に変更されました。もちろん、従来通り、高度障害はほとんどカバーされていますし、身体障害者福祉法に定める障害等級(1・2級)の「身体障害者手帳」を交付されれば保険金の支払い対象になります。要件は障害者手帳の障害等級ですから、非常に明確です。

 これで、保障の範囲は拡大され、民間住宅ローンよりも保障範囲が広くなりました。ペースメーカーを植え込んだり、人工透析が不可欠になって日常生活活動が極度に制限される状態で1・2級の身体障害者手帳が交付された場合なども保障の範囲になりますので、実態として民間金融機関の疾病保障以上のものが付帯しているようなものですね! なお精神障害者手帳は保障の範囲外ですのでその点は注意が必要です。

 次に、保障範囲が広いのが、住信SBIネット銀行の無料団信です。「全疾病保障」が無料で付帯しています。精神障害等を除くすべての病気とケガが対象です。民間住宅ローンの無料団信では一番保障範囲が広いのではないでしょうか。

 楽天銀行は、死亡と高度障害に加えて3大疾病【ガン(悪性新生物)・急性心筋梗塞・脳卒中】と5つの重度慢性疾患【高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎】の保障が無料で付帯します。いわゆる「8疾病保障」ですね。

 最後が、じぶん銀行です。死亡と高度障害に加えて、「所定のガン(悪性新生物)と診断確定されたときの住宅ローン残高の50%がローンの支払いに充当される」という無料団信となっています。あくまで50%なので、以上の4商品の中では、保障範囲は狭いですね。

 住信SBIネット銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
 無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+全疾病保障+ガン診断給付金特約(女性限定)
 オプション保険(保険料)  なし
 事務手数料(税込)  借入額×2.20%
 保証料(税込)  0円
【ポイント】住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行の銀行代理業者として「ネット専用住宅ローン」の契約締結を行っている。ネット銀行の強みを生かし、変動金利や35年固定金利は業界トップクラスの低金利を実現している。加えて、「8疾病・病気。ケガ」をすべて網羅した保障を無料で付帯しているのも魅力的だ。
住信SBIネット銀行の公式サイトはこちら

【関連記事はこちら!】
>> 住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?

保険金の支払い条件やタイミングにも注意
じぶん銀行のがん50%が最も早い

 保障の範囲だけでなく、「保険金の支払い条件」や「タイミング」も重要です。実際に収入が減少したり途切れてから保険金が支払われる間の期間というのは死活問題です。

 支払いが最も早いのは「じぶん銀行」のがん50%保障団信で、医師による診断が確定した時点で保険金の支払いが確定します。

 早く簡単に保険金が受け取れることは魅力ですが、保障は50%だけです。主たる返済者ががんで働けなくなってしまい、一方でそのパートナーの収入が少ない、またはゼロ円という場合は、住宅ローン残高が半分になったところで、返済を継続することは困難です。保険の対象になっても、家を手離放さなければならなくなるのなら、意味がないです。

 夫婦ともに十分な収入がある場合は、じぶん銀行の「ガン50%団信」のメリットが際立つでしょう。

 その次に支払いが早いのが、「フラット35」の新制度団信です。身体障害者手帳の交付は、指定の一定以上の障害が永続することが要件ですので、指定医による診断書・意見書が必須です。指定医とは、診断書が作成できる、県知事が指定した医師のことです。一定以上の障害が永続するという判断が指定医から下されるか、というハードルがあります。また都道府県によって障害認定基準が違う点にも注意が必要です。

 住信SBIネット銀行と楽天銀行はそれぞれ12カ月ないし1年超の就業不能状態という条件があります。また、住信SBIネット銀行では8疾病以外では入院によることが条件になっています。加えて就業不能期間の保障については、住信SBIネット銀行では最大12カ月分の返済が免除されるのに対して、楽天銀行には就業不能期間中の保障が無いという点も重要ですね。

 じぶん銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「じぶん銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+がん50%保障団信
オプション(保険料)  ・がん100%保障(金利+0.2%)
 ・11疾病保障(金利+0.3%)
事務手数料(税込)  借入額×2.20%
保証料(税込)  0円
【ポイント】じぶん銀行は、三菱UFJ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が業界最低水準であることに加え、「がん50%保障団信」が無料で付いていること、「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。
じぶん銀行の公式サイトはこちら

【関連記事はこちら!】
>> じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?

まとめ
無料団信については、フラット35の優位性が判明

 最後に、主要な住宅ローンの無料団信について、もう一度、確認しておきましょう。

(1)保障範囲が最も広く明確なのはフラット35
 大病を患っても入院期間が短期化する傾向があり、従来の疾病保障団信では、カバーされません。その点、身体障害が保障の範囲になっているフラット35の保障範囲は他の追随を許さないほどの広さだと思います。身体障害者手帳の交付という基準も明確です。

(2)保険金の支払い条件が最も簡素なのはじぶん銀行、フラット35は次点
 じぶん銀行の無料団信の保障の範囲はガン(悪性新生物)だけですが、ガンと診断されただけでローン残高が50%になりますので、最もスピーディかつ簡単に保険金を受け取ることが出来るのが魅力です。

(3)じぶん銀行は、がん50%しか保障されないので専業主婦(夫)は注意
 夫婦の収入が、ともに十分である場合は、じぶん銀行の「ガン50%団信」は支払条件もいいので、メリットがあります。そうでなければフラット35、住信SBIネット銀行、楽天銀行の方がマッチすると思います。

【関連記事はこちら!】
>> 住信SBIネット銀行の保障拡充記念!? 「全疾病保障団信」って本当にお得か分析! 保障対象入院者数は、なんと「5倍」に!

 
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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆じぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
ソニー銀行のお申し込みはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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