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2018年1月24日公開(2018年7月31日更新)
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【2018年1月~6月の金利予想】
変動金利、10年固定、フラット35など、
人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

以下は、2018年1月~6月の金利予想記事です。

5月も終盤に差し掛かっているので、2018年6月の住宅ローン金利を予想してみよう。すでにソニー銀行と楽天銀行が6月分の金利を発表している。両行とも変動金利は変わらずだが、固定金利の引き上げを行った。銀行・金融機関各社は今後、金利の引き上げを続けるのだろうか。来月の金利発表を待とう。

 まずは、2018年5月の金利動向のおさらいをしておこう。

 「変動金利」は、調査した15行のうち、金利を下げたのは3行だった。5月1日にはりそな銀行が金利を引き下げて0.428%としたが、それを見た住信SBIネット銀行は5月8日、9日実行分より表面金利を0.428%まで引き下げることを発表し、熾烈な金利引き下げ競争を展開している。

 「10年固定金利」は、調査している14行のうち、金利を引き上げたのは5行、引き下げたのは3行だった。

 「35年固定金利」は、調査している8行のうち、金利を引き上げたのは5行、引き下げたのは2行だった。フラット35は金利を据え置いた。全体的に金利の方向性は出ていない。

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ソニー銀行は、10年固定・20年超の金利引き上げ

 まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。

 ソニー銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)
年月 変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
20年超
(住宅ローン)
2016年8月 0.549% 0.700% 0.954%
9月 0.549% 0.750% 1.050%
10月 0.549% 0.772% 1.201%
11月 0.549% 0.742% 1.154%
12月 0.549% 0.742% 1.231%
2017年1月 0.549% 0.848% 1.462%
2月 0.549% 0.787% 1.404%
3月 0.549% 0.865% 1.507%
4月 0.549% 0.856% 1.485%
5月 0.549% 0.884% 1.420%
6月 0.549% 0.911% 1.486%
7月 0.549% 0.907% 1.430%
8月 0.549% 0.956% 1.513%
9月 0.549% 0.913% 1.478%
10月 0.549% 0.889% 1.458%
11月 0.549% 0.928% 1.513%
12月 0.529% 0.912% 1.485%
2018年1月 0.529% 0.914% 1.481%
2月 0.507% 0.944% 1.518%
3月 0.507% 0.961% 1.479%
4月 0.507% 0.934% 1.470%
5月 0.507% 0.919% 1.436%
6月 0.507% 0.947% 1.503%
※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 ソニー銀行は2018年5月18日現在、他の銀行・金融機関に先駆けて2018年6月分の金利を発表している。

 「変動金利」は、先月と変わらず0.507%。

 「10年固定金利」は、先月から0.028ポイント引き上げて0.947%。「20年超」の金利は、先月から0.067ポイント引き上げて1.503%となった。

 先月と同様、変動金利は0.507%と2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっている。一方で、10年固定金利と20年超の金利は一転して引き上げとなった。各銀行の動向にもぜひ注目したい。

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楽天銀行も、固定金利の引き上げに転じる

 では次に、楽天銀行の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定、10年固定の推移を取り上げる。

 楽天銀行の住宅ローン金利推移
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2016年8月 0.510% 0.723% 0.820%
9月 0.510% 0.807% 0.918%
10月 0.510% 0.799% 0.984%
11月 0.507% 0.789% 0.929%
12月 0.507% 0.822% 0.932%
2017年1月 0.507% 0.927% 1.095%
2月 0.507% 0.893% 1.050%
3月 0.507% 0.944% 1.123%
4月 0.507% 0.949% 1.145%
5月 0.507% 0.874% 1.044%
6月 0.507% 0.902% 1.091%
7月 0.507% 0.902% 1.091%
8月 0.507% 0.928% 1.112%
9月 0.507% 0.918% 1.077%
10月 0.507% 0.915% 1.081%
11月 0.517% 0.932% 1.099%
12月 0.517% 0.918% 1.087%
2018年1月 0.517% 0.918% 1.098%
2月 0.527% 0.944% 1.143%
3月 0.527% 0.954% 1.144%
4月 0.527% 0.934% 1.120%
5月 0.527% 0.925% 1.097%
6月 0.527% 0.957% 1.139%
※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 楽天銀行は2018年5月18日現在、他の銀行・金融機関に先駆けて2018年6月分の金利を発表している。

 「変動金利」は、先月と変わらず0.527%。

 「5年固定金利」は、先月から0.032ポイント引き上げて0.957%、「10年固定金利」は、先月から0.042ポイント引き上げて1.139%となった。

 2018年4月から2カ月連続で引き下げられていた5年固定金利・10年固定金利は、今月、一転して引き上げられた。ソニー銀行・楽天銀行がともに固定金利の引き上げを行ったことから、今月からはまた金利上昇基調に戻るのではないだろうか。各銀行がどのような動きを見せるのか、要確認だ。

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フラット35も金利引き上げの見通し

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は予想するのは簡単で、機関投資家に販売している「支援機構債券」(原価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

 「フラット35」の住宅ローン金利推移
年月 支援機構債券
(原価にあたる、前月)
上乗せ金利
(コスト)
フラット35金利
(頭金10%超の最優遇金利、団信なし)
2016年8月 0.190% +0.710% 0.900%
9月 0.330% +0.690% 1.020%
10月 0.370% +0.690% 1.060%
11月 0.340% +0.690% 1.030%
12月 0.410% +0.690% 1.100%
2017年1月 0.480% +0.640% 1.120%
2月 0.460% +0.640% 1.100%
3月 0.470% +0.650% 1.120%
4月 0.460% +0.660% 1.120%
5月 0.400% +0.660% 1.060%
6月 0.430% +0.660% 1.090%
7月 0.440% +0.650% 1.090%
8月 0.460% +0.660% 1.120%
9月 0.420% +0.660% 1.080%
10月 0.420% +0.660% 1.080%
11月 0.430% +0.660% 1.090%
12月 0.400% +0.660% 1.060%
2018年1月 0.420% +0.660% 1.080%
2月 0.460% +0.660% 1.120%
3月 0.420% +0.660% 1.080%
4月 0.400% +0.670% 1.070%
5月 0.400% +0.670% 1.070%
6月 0.420% (予想)
+0.660%
(予想)
1.080%
(予想、団信込)
1.360%
※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照

 住宅金融支援機構が2018年5月18日に発表した、「第133回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、先月から0.020%ポイント引き上げて0.420%となった。

 上乗せ金利(コスト)は、最近の水準では0.66%程度のプラスに落ち着いている。また、2017年10月からは団信制度が変更となり、団信保険料を加えた金利が表示されるようになった。団信保険料は、金利を0.28%上乗せしたものになる。

 以上を踏まえ、ダイヤモンド不動産研究所の2018年4月のフラット35(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)の金利は、先月から0.020%ポイント引き上げて「1.360%」(団信込み)であると予想する。これから住宅ローンを借りるという人は、保障内容が拡充された、フラット35の新しい団信制度などについて併せて確認しておきたい。

 先月は、フラット35の金利に変化はなかったが、住信SBIネット銀行やみずほ銀行などいずれもフラット35の取扱いがある銀行が、自社商品の金利を引きあげていた。今月は、フラット35の金利引き上げが予想されるが、フラット35以外の長期固定金利もしっかりチェックしておこう。

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米国債金利の急激な上昇による影響は?

 インフレ懸念の高まりや財政悪化懸念などから上昇し続けていたアメリカの10年国債金利は、先月までは、2.8%台で足踏みしていたが、15日の米国債市場で10年債金利は一時3.093%と3カ月ぶりの大きな上昇を記録した。トレーダー間では今後、3.2%付近まで上昇することが考えられているようだ。

 一方で、日銀は金融緩和政策を当面継続する見通しだ。日本ではいつまで低金利状態が続くのか、引き続き、国内外の景気や金融政策を注意深く見ていく必要があるだろう。

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2018年5月の住宅ローン金利予想

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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。事務手数料、保証料などは、2019年9月30日までの借入は消費税8%、2019年10月1日以降の借入は消費税10%とする。ARUHI ダイレクト(Web事前審査/Web本申込) Web割引については、2019年9月30日までにWeb事前審査を申し込みした顧客をもって本割引は終了し、事務手数料率:1.08%→2.20%(税込)に変更となる。上記期限までにWeb事前審査をお申し込みした場合であっても、Web事前審査申し込み日からWeb本申し込み日(書類がアルヒに到着した日)が6カ月を超える場合は、本割引の対象外となる。借り換えの際に利用できる「ARUHI ダイレクト(Web借換申込/Web本申込) Web割引」は継続する。

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