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2018年1月1日公開(2018年7月31日更新)
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【2017年7月~12月の金利予想】
変動金利、10年固定、フラット35など、
人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

以下は過去の金利予想記事です。

11月ももうすぐ終わるので、2017年12月の住宅ローン金利を予想してみよう。すでにソニー銀行と楽天銀行が12月分の金利を発表しており、ともに大幅な金利の引き下げに踏み切ったことから、それに追随して多くの銀行が金利引き下げに転じると予想する。特にソニー銀行は、2016年8月からおよそ1年以上動きがなかった変動金利をついに引き下げた。フラット35も金利が低下する見通しだ。これを受け各社が金利引下げを行えば、12月は住宅ローン借り入れの狙い目となる。

 まずは、11月の金利動向をさらっておこう。「変動金利」は調査対象の15社中1社が金利を上げ、金利を下げた金融機関はなかった。「10年固定金利」は10年国債の金利上昇の影響から14社中4社が金利を上げ、金利を下げた金融機関はなし。「35年固定金利」は30年超の国債が金利を下げたにも関わらず10社中9社が金利を上げ、フラット35も金利を上げる事態に。唯一、現状維持の新生銀行は、新たに「ステップダウン型」を導入したことで実質金利は下がったが、1.770%で12位とコスト面的には魅力薄。11月は各社とも、けん制しあいつつ試行錯誤といった様相だった。

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ソニー銀行は、1年ぶりに変動金利を引き下げ!

 まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。

 ソニー銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)
年月 変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
20年超
(住宅ローン)
2016年8月 0.549% 0.700% 0.954%
9月 0.549% 0.750% 1.050%
10月 0.549% 0.772% 1.201%
11月 0.549% 0.742% 1.154%
12月 0.549% 0.742% 1.231%
2017年1月 0.549% 0.848% 1.462%
2月 0.549% 0.787% 1.404%
3月 0.549% 0.865% 1.507%
4月 0.549% 0.856% 1.485%
5月 0.549% 0.884% 1.420%
6月 0.549% 0.911% 1.486%
7月 0.549% 0.907% 1.430%
8月 0.549% 0.956% 1.513%
9月 0.549% 0.913% 1.478%
10月 0.549% 0.889% 1.458%
11月 0.549% 0.928% 1.513%
2017年12月 0.529% 0.912% 1.485%
※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 ソニー銀行は、2017年11月22日現在、他の銀行・金融機関に先駆けて12月分の金利を発表している。

 変動金利は先月から0.020%引き下げて0.529%となり、ついに1年以上不動だった変動金利の引き下げに踏み切った。

 10年固定金利は先月から0.016%引き下げて0.912%、20年超の金利も先月から0.028%引き下げて1.485%となった。

 変動金利の引き下げは、2017年5月の住信SBIネット銀行・SBIマネープラザ以来の試みだ。ソニー銀行の動きを受けどのような対抗策を練るのか、各社の動向が楽しみだ。

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楽天銀行は5年固定・10年固定ともに金利引下げ

 では次に、楽天銀行の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定、10年固定の推移を取り上げる。

 楽天銀行の住宅ローン金利推移
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2016年8月 0.510% 0.723% 0.820%
9月 0.510% 0.807% 0.918%
10月 0.510% 0.799% 0.984%
11月 0.507% 0.789% 0.929%
12月 0.507% 0.822% 0.932%
2017年1月 0.507% 0.927% 1.095%
2月 0.507% 0.893% 1.050%
3月 0.507% 0.944% 1.123%
4月 0.507% 0.949% 1.145%
5月 0.507% 0.874% 1.044%
6月 0.507% 0.902% 1.091%
7月 0.507% 0.902% 1.091%
8月 0.507% 0.928% 1.112%
9月 0.507% 0.918% 1.077%
10月 0.507% 0.915% 1.081%
11月 0.517% 0.932% 1.099%
2017年12月 0.517% 0.918% 1.087%
※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 楽天銀行は、2017年11月22日現在、他の銀行・金融機関に先駆けて12月分の金利を既に発表している

 変動金利は先月と同様に0.517%で変わらず。

 だが、5年固定金利が0.024%引き下げて0.918%、10年固定金利も0.012%引き下げて1.087%となった。

 ソニー銀行と楽天銀行はともに、金利の引き下げを行った。特にソニー銀行は、ついに変動金利の金利の引き下げに踏み切った。ソニー銀行に追随して変動金利を下げる金融機関は現れるのか、12月1日の金利発表を待とう。

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フラット35も、金利引下げの見通し

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は予想するのは簡単で、機関投資家に販売している「支援機構債券」(元価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

 「フラット35」の住宅ローン金利推移
年月 支援機構債券
(元価にあたる、前月)
上乗せ金利
(コスト)
フラット35金利
(頭金10%超の最優遇金利、団信なし)
2016年8月 0.190% +0.710% 0.900%
9月 0.330% +0.690% 1.020%
10月 0.370% +0.690% 1.060%
11月 0.340% +0.690% 1.030%
12月 0.410% +0.690% 1.100%
2017年1月 0.480% +0.640% 1.120%
2月 0.460% +0.640% 1.100%
3月 0.470% +0.650% 1.120%
4月 0.460% +0.660% 1.120%
5月 0.400% +0.660% 1.060%
6月 0.430% +0.660% 1.090%
7月 0.440% +0.650% 1.090%
8月 0.460% +0.660% 1.120%
9月 0.420% +0.660% 1.080%
10月 0.420% +0.660% 1.080%
11月 0.430% +0.660% 1.090%
2017年12月 0.400% (予想) +0.660% (予想) 1.060%
※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照

 住宅金融支援機構が2017年11月22日に発表した、「第127回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、2017年11月より0.030%ダウンの0.400%となった。上乗せ金利(コスト)は、最近の水準としては0.66%程度のプラスに落ち着いている。

 さらに2017年10月からは団信制度が変更となり、団信保険料を加えた金利が表示されるようになった。団信保険料は、金利を0.28%上乗せしたものになる。

 その結果、ダイヤモンド不動産研究所の2017年12月のフラット35(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)の金利見通しは、先月より0.030%引き下げの「1.340%」(団信込み)であると予想した。これから住宅ローンを借りるという人は、フラット35の新制度について併せて確認しておきたい。支援機構債券の金利は毎月下旬に発表される。来月のフラット35の金利が気になる人はチェックしてもいいだろう。

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現在の低金利状態がいつまで続くかわからない状況に

 12月の住宅ローン金利は、ソニー銀行、楽天銀行ともに10年固定金利・長期固定金利の引き下げを行った。特にソニー銀行はついに変動金利の引き下げに踏み切っている。こうした金利引き下げの波は数カ月に一度訪れるが、変動金利を引き下げた銀行は2017年5月の住信SBIネット銀行・SBIマネープラザ以来。果たしてソニー銀行に追随して変動金利の引き下げに転じる金融機関はあるのか。

 金利市場についてみると、長期金利は緩やかに上昇局面に入っている。特に、アメリカの金利が上昇すれば、日本の長期金利への影響は避けられないはずだ。であるのに、この低金利状態はいつまで続くのか。それを見定めるには、米国の10年国債金利など外部環境を注意深く見ていく必要があるだろう。

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2017年11月の住宅ローン金利予想

 
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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