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2019年1月28日公開(2019年1月31日更新)
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【2018年7月~12月の金利予想】
変動金利、10年固定、フラット35など、
人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

以下は、2018年7~12月の金利予想です。
さらに過去の金利はこちら

11月も終盤に差し掛かっているので、2018年12月の住宅ローン金利を予想してみよう。すでにソニー銀行と楽天銀行が12月分の金利を発表している。先月までの上昇基調が崩れて、今月は長期金利が下降の様相を見せている。それに呼応するかのように、ソニー銀行・楽天銀行ともに固定金利商品の金利を引き下げるほか、フラット35も金利を引き下げる見通しだ。

 では、2018年11月の金利動向のおさらいをしておこう。

 「変動金利」は、調査した16銀行・金融機関のうち金利を変更した銀行はなかった。金利水準は、今も史上最低金利を継続している。

 「10年固定金利」は、調査した15銀行のうち、6行が金利を引き上げ、2行が金利を引き下げた。ただし、住宅ローン金利の引き上げ幅は、すべて0.05ポイント以内と小幅な引き上げだった。

 「35年固定金利」は、調査した銀行7社中、3社が金利を引き上げ、1社が金利を引き下げた。また、フラット35の金利は0.04ポイント引き上げられた。

 市場金利については、10年国債金利が日銀が容認するとしている0.2%に向けてじわじわと上昇している。10月末は一旦、落ち着きを取り戻しているとはいえ、国内外の金利差は依然として大きく、今後は大きく金利が動く可能性もある。

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ソニー銀行は20年超の金利を引き下げ!

 まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。

 ソニー銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)
年月 変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
20年超
(住宅ローン)
2016年8月 0.549% 0.700% 0.954%
9月 0.549% 0.750% 1.050%
10月 0.549% 0.772% 1.201%
11月 0.549% 0.742% 1.154%
12月 0.549% 0.742% 1.231%
2017年1月 0.549% 0.848% 1.462%
2月 0.549% 0.787% 1.404%
3月 0.549% 0.865% 1.507%
4月 0.549% 0.856% 1.485%
5月 0.549% 0.884% 1.420%
6月 0.549% 0.911% 1.486%
7月 0.549% 0.907% 1.430%
8月 0.549% 0.956% 1.513%
9月 0.549% 0.913% 1.478%
10月 0.549% 0.889% 1.458%
11月 0.549% 0.928% 1.513%
12月 0.529% 0.912% 1.485%
年月 変動金利 10年固定 20年超
2018年1月 0.529% 0.914% 1.481%
2月 0.507% 0.944% 1.518%
3月 0.507% 0.961% 1.479%
4月 0.507% 0.934% 1.470%
5月 0.507% 0.919% 1.436%
6月 0.507% 0.947% 1.503%
7月 0.507% 0.940% 1.508%
8月 0.507% 0.916% 1.508%
9月 0.507% 1.020% 1.651%
10月 0.507% 1.010% 1.694%
11月 0.507% 1.030% 1.737%
12月 0.507% 1.030% 1.698%
※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 ソニー銀行は2018年11月16日現在、ほかの銀行に先駆けて2018年12月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月と変わらず0.507%。
「10年固定金利」は、先月から変わらず1.030%。

「20年超」の金利は、先月から0.039ポイント引き下げて1.698%となった。

 「変動金利」は0.507%と、2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子がうかがえる。

 「10年固定」は先月に引き続き、調査開始以降、最高となる0.1030%に引き上げた。「20年超」については先月、調査開始以降では最高となる1.737%に引き上げたが、再度金利を下げて1.698%となった。

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[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!

楽天銀行は、5年、10年固定を引き下げ

 では次に、楽天銀行の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定、10年固定の推移を取り上げる。

 楽天銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2016年8月 0.510% 0.723% 0.820%
9月 0.510% 0.807% 0.918%
10月 0.510% 0.799% 0.984%
11月 0.507% 0.789% 0.929%
12月 0.507% 0.822% 0.932%
2017年1月 0.507% 0.927% 1.095%
2月 0.507% 0.893% 1.050%
3月 0.507% 0.944% 1.123%
4月 0.507% 0.949% 1.145%
5月 0.507% 0.874% 1.044%
6月 0.507% 0.902% 1.091%
7月 0.507% 0.902% 1.091%
8月 0.507% 0.928% 1.112%
9月 0.507% 0.918% 1.077%
10月 0.507% 0.915% 1.081%
11月 0.517% 0.932% 1.099%
12月 0.517% 0.918% 1.087%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2018年1月 0.517% 0.918% 1.098%
2月 0.527% 0.944% 1.143%
3月 0.527% 0.954% 1.144%
4月 0.527% 0.934% 1.120%
5月 0.527% 0.925% 1.097%
6月 0.527% 0.957% 1.139%
7月 0.527% 0.965% 1.152%
8月 0.527% 0.947% 1.120%
9月 0.527% 0.982% 1.198%
10月 0.527% 0.992% 1.204%
11月 0.527% 1.012% 1.244%
12月 0.527% 0.970% 1.197%
※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 楽天銀行は2018年11月16日現在、ほかの銀行に先駆けて2018年12月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月と変わらず、0.527%。
「5年固定金利」は、先月から0.042ポイント引き下げの、0.970%。
「10年固定金利」は、先月から0.047ポイント引き下げの、1.197%となった。

 5年固定、10年固定がともに金利が引き下げられた。先月、10年国債の金利上昇幅上昇に伴って金利が引き上げられたが、今月は2018年9月の金利より低く設定されている。

 以上の2行の動きから、変動金利は横ばい、5年固定・10年固定といった固定金利は大幅な引き下げを行う銀行もでてきそうだ。

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フラット35も金利引き下げの見通し

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は予想するのは簡単で、機関投資家に販売している「支援機構債券」(原価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

 「フラット35」の住宅ローン金利推移
年月 支援機構債券
(原価にあたる、前月)
上乗せ金利
(コスト)
フラット35金利
(頭金10%超、団信あり)
2016年8月 0.190% +0.710% 0.900%(団信なし)
9月 0.330% +0.690% 1.020%(団信なし)
10月 0.370% +0.690% 1.060%(団信なし)
11月 0.340% +0.690% 1.030%(団信なし)
12月 0.410% +0.690% 1.100%(団信なし)
2017年1月 0.480% +0.640% 1.120%(団信なし)
2月 0.460% +0.640% 1.100%(団信なし)
3月 0.470% +0.650% 1.120%(団信なし)
4月 0.460% +0.660% 1.120%(団信なし)
5月 0.400% +0.660% 1.060%(団信なし)
6月 0.430% +0.660% 1.090%(団信なし)
7月 0.440% +0.650% 1.090%(団信なし)
8月 0.460% +0.660% 1.120%(団信なし)
9月 0.420% +0.660% 1.080%(団信なし)
10月 0.420% +0.940% 1.360%
11月 0.430% +0.940% 1.370%
12月 0.400% +0.940% 1.340%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2018年1月 0.420% +0.940% 1.360%
2月 0.460% +0.940% 1.400%
3月 0.420% +0.940% 1.360%
4月 0.400% +0.950% 1.350%
5月 0.400% +0.950% 1.350%
6月 0.420% +0.950% 1.370%
7月 0.390% +0.950% 1.340%
8月 0.390% +0.950% 1.340%
9月 0.440% +0.950% 1.390%
10月 0.470% +0.940% 1.410%
11月 0.500% +0.940% 1.450%
12月 0.460% (予想)
+0.940%
(予想、団信込)
1.400%

※実際は1.410%でした
※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料(0.28%)を入れている

 住宅金融支援機構が2018年11月16日に発表した、「第139回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、先月から0.040ポイント引き下げて0.460%となった。

 上乗せ金利(コスト)は、最近の水準では0.94%~0.95%程度のプラスに落ち着いている。

 以上を踏まえ、2018年12月のフラット35金利(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)は、「1.400%」であると予想する。
※編集部注:12月3日に発表された金利は、1.410%でした。

 今後も金利がどう変化していくのか、しっかりチェックしておこう。

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11月に入ってから長期金利の上昇が落ち着いている

 11月に入ってから、長期金利はこれまでの上昇基調を抑えるよう少しずつ下降を続けている。11月までは多くの銀行が金利を引き上げ、また、フラット35も長期金利上昇に合わせて、金利を引き上げているたため、12月は住宅ローン金利を引き下げる銀行も出てきそうだ。

 しかし、今月金利が下がったからと言って、今後も下がり続けることは考えにくいだろう。やはり民間銀行の基本スタイルは、長期金利を中心に金利を引き上げることになると考えられる。

 とはいえ、まだ金利も低く、歴史的な低金利状態は継続するとみられる。引き続き、国内外の景気や金融政策を注意深く見ていく必要がある。

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2018年11月の住宅ローン金利予想

 
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
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3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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