住宅ローンの借り換え手続きは面倒なことがいっぱいです。手続きには、「現在の契約の把握」「住宅ローン選び」「必要な資料の収集」「契約手続き」といった4つの山場があり、悩んだり、迷うことも多いでしょう。そこで、書籍「住宅ローンマジック」の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、住宅ローン借り換えで困っている人、悩んでいる人の相談に乗ってくれました。

まずは「返済予定表」「契約書」を見つけ、
現在の契約内容を正確に把握する

相談内容:
読者A 借り換えの時に必要な「返済予定表」「住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約書)」が見つからないんです。

 室長の淡河  住宅ローンの借り換えを検討するにあたって、最初に必要なのは、「現在の住宅ローンの契約内容」を正確に把握することです。「5年固定だと思っていたのに、気づかないうちに固定期間が終わって変動金利になっていた」という人や、「住宅ローン残高や残りの返済期間がよく分からない」という人は珍しくありません。これでは、借り換えによってメリットが発生するかどうか、分かりません。

 そこで現状を把握するには、「返済予定表」「住宅ローン契約書」が必要です。この2つは、借り入れの際に銀行が渡してくれます。ただし、期間途中で金利が変更になるタイプを選んだ場合には、固定期間終了後、新たな「返済予定表」が金利が更新されるごとに送付されてきます。

 「返済予定表」「住宅ローン契約書」があれば、固定期間、返済期間、住宅ローン残高といった数字が分かります。こうした数字があれば、住宅ローンの借り換えシミュレーションにすぐ取りかかれます。

 借り換えの申し込み時には必ず提出を求められる書類でもあるので、ちゃんと保管しておくべきですが、見つからなくても心配いりません。現在、住宅ローンを借りている銀行から取り寄せることができます。

 また、「住宅ローン契約書」とは別に優遇金利について書かれた書類も探しておきましょう。借りている住宅ローンが変動金利なら全期間優遇幅が変わらない住宅ローンが多いので問題ありませんが、10年固定などは、固定期間終了とともに、優遇金利幅が変更になることがあるので、優遇内容について記している書類を確認する必要があります。優遇金利は、契約書には書かれておらず、契約時に渡されたチラシに書かれていることもあるので注意しましょう。

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信用できるネットのランキングサイトで
本当にお得な住宅ローン探しを

相談内容:
読者B なるべく低い金利の住宅ローンを探すのに、銀行のホームページを事細かにチェックしているのですが、やればやるほどどこがいいのか分からなくなってきます。

 室長の淡河  面倒な住宅ローン探しをラクにしてくれるのがネット上に多数ある、住宅ローン比較サイト・ランキングサイトです。

 比較サイト・ランキングサイトは星の数ほどありますが、おすすめは私が監修しているダイヤモンド不動産研究所の住宅ローン実質金利ランキングです。

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 多くの比較サイト・ランキングサイトは、「表面(店頭)金利」でしか比較していません。そのため、手数料、保証料などが高い商品だと、総支払額では割高になってしまうケースがあります。一方、ダイヤモンド不動産研究所は、銀行が実際に貸し出す「表面金利」だけでなく、手数料、保証料といった諸費用なども勘案した「実質金利」を算出して掲載しているので、本当にお得な住宅ローンを探すのに役立ちます。

 また、3、4行しか掲載されていないランキングサイトがありますが、比較、検討するには数が少なすぎます。また、「1位A銀行、2位B銀行」など、銀行ごとのランキングになっているサイトもありますが、これはほとんど参考になりません。住宅ローンの金利タイプには、変動金利、期間固定金利、全期間固定金利などがあります。同じ銀行でも、力を入れている金利タイプと、そうでないものがあるので、銀行ごとのランキングには意味がないのです。「変動金利ランキング」など、金利タイプごとのランキングのほうが信頼度は高いといえます。

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確定申告をしていれば、「所得税の納税証明書」が必要!
区役所ではなく、税務署でもらってくること

相談内容:
読者C ともかく揃えなければならない書類がいっぱいあって、あちこちに出向かなければいけないでしょ。そんな時間がないんですよ。

 室長の淡河  住宅ローンの申し込みに必要な書類は大きく分けると2種類あります。ひとつは、住宅ローン契約書、工事請負契約書、免許証のコピーなど、「自分が持っている書類」。もうひとつは、登記簿や所得税の納税証明書、印鑑証明など、「各所に取りに行かなければならない書類」です。

 「自分が持っている書類」については自分で探すしかありません。

 一方で、「各所に取りに行かなければならない書類」は、委任状があれば、ほとんどの書類は配偶者や司法書士でも受け取ることができます。さらに現在は、登記簿はネットで取り寄せることができます。借り換え時の抵当権の設定等を依頼する司法書士が決まっているのなら、書類の取り寄せについてもお願いしてしまう手もあります。

 気をつけたいのは、銀行のホームページなどに記載されている必要書類をきちんと読み込み、正しい書類を用意することです。

 確定申告をしている人の場合、借り換えに必要なのは「税務署でもらう所得税の納税証明書」が必要になりますが、なかには「住民票をもらうついでに区役所でもらってきました」と、「住民税の納税証明書」を間違えて提出してしまう人はめずらしくありません。納税証明書は、「その1」から「その4」までありのですが、住宅ローン借り換えの手続きに必要なのは「その1」と「その2」。「その1」だけでは再び税務署に取りに行かなければならなくなります。

 一方、会社員の場合、源泉徴収票と課税証明書(住民税決定通知書)の提出が必要になります。正しい書類でないと審査が始まりませんので、くれぐれも注意が必要です。

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大半の銀行が、手続きで銀行に行く必要なし!
ネット入力で慌てないよう、書類を揃えておこう

相談内容:
読者D 借り換えの手続きのためとはいえ、仕事を抜け出したり、有休をとったりして銀行に行かなければならないと思うと、ついつい気がひけるんですよね。

 室長の淡河  先日、主なメガバンクやネット銀行など15行の申し込み手続きについて調べたところ、そのすべてが、ネットと郵送などでも申し込み・契約手続きができるようになっていました。

 それも、銀行に行くのは「契約時の1回だけ」というところが3行で、残りの12銀行は、申し込み・契約時のいずれも、銀行に行く必要がないのでです。三菱信託銀行、じぶん銀行は郵送でのやり取りさえないという、完全にネットのみの受付です。必要書類は、画像として送信します。もはや、店頭には来てくれるなというスタンスです。忙しい人には便利な世の中になりました。

 ただし、便利なネットにも、落とし穴があります。1人で入力項目欄を埋めていかなければならないため、「何を書いたらいいかわからない」と悩むことがあるからです。多くの人が悩むのが、次の3つの入力項目です。

「申し込み手続きの『延べ床面積』で小数点以下は入力できない場合は、切り捨てるのが基本」
「建築申請書と登記簿の延べ床面積が違っている場合は、登記簿の数字を書く」

 こうした知識がないと判断がつかない項目も少なくありません。

 また、入力時に注意したいのは、事前に、銀行のホームページに記載されている必要書類を揃えておくことです。入力すべき項目が分からず、そこで手を止めってしまうと画面がタイムアウトしてしまい、最初から記入し直すことになりかねません。また、入力中に記入方法が分からず、空欄ができてしまう場合は、とりあえずダミーの数字を記入し、先に進めてください。

 最近は、記入の途中で保存できるホームページもでてきましたが、最終画面にたどりつかないと保存できない銀行もまだあります。源泉徴収票をなくしてしまい、会社に再発行をお願いしている最中でも、ひとまず記憶している数字をダミーで入力しておき、書類が手に入ってから正しいものを記入すればOKです。

 書類を揃えるのには時間がかかるため、「揃ってから一気に書き上げよう」というのは現実的ではありません。分かるところから記入し、不明箇所はダミーで埋めておくのが効率的です。ただし、あとで正しい数字に入れ替えるのをお忘れなく。

 最近、りそな銀行が入力をチャットでサポートするサービスを提供するなど、便利で新しいサービスも登場し始めていますが、まだまだ普及しきっていません。分からないことがあれば、住宅ローンの専門家に相談するのも一つの手でしょう。

(今回は、淡河範明さんの著書住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術から抜粋して紹介しました)

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