不動産売却で注意したい「囲い込み」をしない仲介会社はどこなのか？ 大手不動産仲介会社の最新の両手比率を試算したところ、「両手取引」の蔓延が判明した。両手取引は顧客に不利益な囲い込みにつながりやすいので注意が必要だ。ここでは、違法な囲い込みについて、その対策や囲い込みを行わない不動産会社の見つけ方などを解説しよう。
| 囲い込みを行わない「SREリアルティ」売却査定 | |
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| 特徴 | ・両手仲介、囲い込みを行わない ・上場企業のソニーグループが運営 ・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求 |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社（ソニーグループ） |
不動産売却では「囲い込み」に注意！
大切な資産である不動産を売るなら、誰もができるだけ高値で売りたいだろう。その際に大切なのが不動産会社選びだが、どのような点に注意すればよいだろうか。
それは、「囲い込み」をしない不動産仲介会社を選ぶこと。囲い込みとは、他の不動産仲介会社から「買い手候補がいるので、物件を見せてもらえますか」などと問い合わせがあっても無視したり、ウソをついて断る行為のこと（もちろん、売り手にはそのことは知らせない）。
このような囲い込みは当然、違法行為である。不動産仲介会社が自ら買い手を見つけられるまで、囲い込み行為は続くことになる。
つまり、囲い込みされると、売り手は早期に売れる機会を逃してしまうし、さらに値下げを余儀なくされることも多く、大きな損失につながる可能性がある。
「囲い込み」は売り手にとって、2つの大きなデメリットがある。
デメリット1 売却が長期化する可能性がある
不動産仲介会社が囲い込みをした場合、自社で買い手を見つける必要がある。そのため、他の不動産会社から問い合わせがあっても断ったり、無視したりする。
当然、売り手には問い合わせがあったことは知らされない。せっかくの売れる機会を逃し、売却までの時間が長くなる可能性がある。
デメリット2 売却価格が安くなる可能性がある
売却が長期化すると、不動産仲介会社の営業担当者は「なかなか売れないので、価格を下げましょう」と提案することが多い。
値下げすれば、不動産仲介会社の手数料も下がるが、両手取引であれば2倍の手数料がもらえるので、多少安くなっても痛くも痒くもない。3カ月程度売れないと、積極的に値下げを提案することが多い。
早期に売れる機会を逃し、さらに、値下げしなくても売れたかもしれない。その金額は数百万円という損失になることもあるが、多くの売り手は自分が損をしていることを認識すらできないのが実態だ。
両手取引比率が高い不動産会社は「囲い込み」の可能性が高いので注意
「囲い込み」は不動産売却において売り手に大きな機会損失となる。そのため、囲い込みを行わない不動産仲介会社を選びたいところだ。
そこで、囲い込みにつながる「両手取引比率」がどのくらいなのかを試算した。まずは下表を見てほしい。これは大手から中堅の不動産仲介会社について、最新（2024年3月期）の「両手取引比率」と「手数料率」を算出したものだ。
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| 企業名 | 手数料率 | 両手取引比率 |
|---|---|---|
| 東急リバブル | 4.26% | 29.10% |
| 三井不動産リアルティグループ（三井のリハウス） | 4.74% | 43.49% |
| 住友不動産販売 | 5.04% | 52.63% |
| 野村不動産ソリューションズ | 3.91% | 18.42% |
| センチュリー21・ジャパン | 4.79% | 45.19% |
| 三井住友トラスト不動産 | 4.02% | 21.73% |
| 三菱UFJ不動産販売 | 4.21% | 27.48% |
| みずほ不動産販売 | 4.13% | 25.12% |
| 東宝ハウスグループ | 4.77% | 44.68% |
| 積水ハウス不動産グループ | 4.78% | 44.94% |
| 住友林業ホームサービス | 4.32% | 30.94% |
| 大和ハウスグループ | 4.90% | 48.42% |
| 大京穴吹不動産 | 4.26% | 29.10% |
| 大成有楽不動産販売グループ | 4.11% | 24.44% |
| 福屋不動産販売 | 4.95% | 50.14% |
| スターツグループ | 4.68% | 41.90% |
| 三菱地所ハウスネット | 4.39% | 33.18% |
| 近鉄不動産 | 4.83% | 46.50% |
| 長谷工リアルエステート | 3.89% | 17.73% |
| リスト サザビーズ インターナショナル リアルティ | 4.78% | 44.82% |
| 中央日土地ソリューションズ | 3.83% | 15.98% |
| ポラスグループ | 4.66% | 41.18% |
| メルディアリアルティ | 3.91% | 18.45% |
| 小田急不動産 | 4.78% | 44.89% |
| ナイス | 4.03% | 22.19% |
| ハウスフリーダムグループ | 5.07% | 53.66% |
| 阪急阪神不動産 | 4.34% | 31.36% |
| 京王不動産 | 4.42% | 33.99% |
| 西鉄不動産 | 4.92% | 49.20% |
| 朝日住宅 | 4.01% | 21.50% |
| 相鉄不動産販売 | 5.23% | 58.49% |
| 京急不動産 | 4.69% | 42.14% |
| ※公益財団法人不動産流通推進センター「2024不動産業統計集 （9月期改訂）」のデータを基に作成。取扱高順に掲載。手数料率は、手数料収入を取扱高で割ったもの。東京建物不動産販売、伊藤忠ハウジング、MEホールディングス、REDSは、法人取引などの大型物件が多いなどの理由から、手数料比率が3.3％から6.6%に収まっていないため、除外した。 | ||
まず、上表の「手数料率」を見てみよう。
不動産売買における仲介手数料は、売買価格が400万円以上の場合、宅地建物取引業法で下記のように定められている。
だが、不動産仲介会社の不動産売買「手数料率」を見ると、3%を大きく超えている。これは、不動産売買の手数料を、売り手からだけではなく、物件を購入した買い手側からも得ているからだ。
計算してみると、不動産仲介会社の不動産売買「両手取引比率」は、20%台と低い会社もあれば、40％を超える会社もあることが分かる。
「両手取引比率が高い」と、違法な「囲い込み」が疑われる？
1つの不動産仲介会社が、売り手と買い手の双方から手数料を得ることを「両手取引（両手仲介）」というが、手数料率が高い会社ほど、両手取引比率が高くなるということだ。
両手取引自体は法律に触れるわけではなく、一概に悪いこととは言えない。
不動産仲介会社には、「自分が所有するマンションや戸建て住宅を売りたい」という物件売却の情報だけでなく、「こんな中古住宅を買いたい」という購入希望者の情報も集まる。
売り手と買い手の両方の情報を持っていて、それぞれの希望条件がうまくマッチングした結果、取引が成立し、それをたまたま一つの不動産会社が仲介していたというなら問題ない。
ただし、不動産仲介会社からすると、両手取引は手数料が2倍になる美味しい取引。どうしても両手取引にしたいために不動産仲介会社が行う不正行為が「囲い込み」だ。
大手でも両手比率が高い会社はある
上表の「両手取引比率」を見てみると、大手・中堅不動産仲介会社31社のうち、40%超えが14社もあることが分かった。
このように日本では、不動産売買において「両手取引」が当たり前のように行われているのが実態だ。
不動産売却の際に、囲い込みを避けたいという人は、囲い込みを行わない不動産会社に依頼するのがポイントだ。そこで、両手取引・囲い込みを行わないと明言している「SREリアルティ」を紹介しよう。
「SREリアルティ」は、上場するソニーグループ関連会社が運営する不動産仲介会社で、不動産の無料査定から売却まで対応する。売却専門のエージェントがマンツーマンで高値売却に向けて尽力するのが特徴で、売主の利益を優先する「片手仲介」に特化している。自社内の売主・買主をつなげる両手仲介は行っていないため、不動産業界で問題視される「囲い込み」がないのが安心だ。
査定時の入力は1分程度とすぐにできる。囲い込みの心配なく不動産の査定や売却をしてほしいなら、ぜひ活用したいサービスだ。
※対応エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府
（公式サイトへ）
囲い込みを行わない不動産仲介会社を見つける方法
囲い込みが売り手にとって大きな機会損失となることがわかった。では、囲い込みを行わない不動産仲介会社を選ぶにはどうすればいいのだろうか。
例えば、「両手取引にこだわらずに売ってもらえますか?」とか「あなたの会社は片手取引でもよしとしていますか?」など、不動産仲介会社あるいは、営業担当者の姿勢を見極めるために、売り手側も積極的に質問をぶつけてみるとよい。
もちろん、その質問に対する答えが本心かどうかはわからないが、少なくとも、自分は何も知らない売り手ではないということをわからせることができるし、営業担当者に緊張感を持った販売活動をしてもらえるだろう。
両手取引を行わない不動産会社を選ぶ
囲い込みを避けたいなら、両手取引を行わない不動産会社を選ぶのもおすすめだ。例えば、ソニーグループ関連会社が運営する「SREリアルティ」（旧ソニー不動産）は、両手取引を行わないと明言しているので、囲い込みの心配はないだろう。
| 「SREリアルティ」（旧ソニー不動産）売却査定 | |
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| 特徴 | ・両手仲介、囲い込みを行わない ・上場企業のソニーグループが運営 ・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求 |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社（ソニーグループ） |
まとめ
以上、不動産仲介会社による「両手取引」「囲い込み」について解説してきた。
・最新のデータでは、大手・中堅不動産仲介会社31社のうち、14社の両手比率が40%を超えている
・両手比率が高い会社は囲い込みを行っている可能性が高い
・囲い込みが横行している理由は「両手取引が法律で禁じられていない」「囲い込みをしてもバレにくい」から
・囲い込みを行わない会社、営業担当者を見極めるために、「両手取引にこだわらずに売ってもらえますか?」など、売り手側も積極的に質問すること
日本では両手取引が当たり前ということをよく頭に入れながら、不動産仲介会社選びを進めたいものだ。
| 「SREリアルティ」（旧ソニー不動産）売却査定 | |
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| 特徴 | ・両手仲介、囲い込みを行わない ・上場企業のソニーグループが運営 ・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求 |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社（ソニーグループ） |
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