中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

一乗寺駅(京都府)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

一乗寺駅(京都府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

一乗寺駅(京都府)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、128万円/坪(10年前比▲5.7%)

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一乗寺駅(京都府)の中古戸建て価格

  • 3,496万円(128万円/坪)
  • 10年前比▲5.7%(前年比▲5.3%
  • 平均築年 : 1990年
  • 平均駅距離 : 6.66分
  • 平均専有面積 : 90.0㎡(27.3坪)
  • 平均土地面積 : 95.0㎡(28.8坪)
※2020年時点の価格相場です。
一乗寺駅(京都府)の中古戸建て価格推移

◆一乗寺駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 136万円/坪
2010年 136万円/坪
2015年 145万円/坪
2020年(現在) 128万円/坪
2025年 132万円/坪
2030年 135万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

一乗寺駅:3,496万円(128万円/坪、10年前比-5.7%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
京都市左京区:3,950万円(137万円/坪、10年前比+8.8%
京都市北区:5,011万円(174万円/坪、10年前比▲0.6%
京都市上京区:4,809万円(167万円/坪、10年前比+25.4%
京都市中京区:5,654万円(208万円/坪、10年前比+32.1%
京都市東山区:4,504万円(165万円/坪、10年前比+37.3%
京都市右京区:3,055万円(112万円/坪、10年前比▲9.4%

一乗寺駅(京都府)の価格は過去10年で▲5.7%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+18.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+5.0%

2030年の一乗寺駅の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    4,738万円(174.0万円/坪、10年間で+35.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,670万円(134.8万円/坪、10年間で+5.0%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,472万円(90.8万円/坪、10年間で▲29.3%を予想)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
京都市左京区:4,419万円(154万円/坪、10年後は+11.9%
京都市北区:4,690万円(163万円/坪、10年後は▲6.4%
京都市上京区:5,730万円(199万円/坪、10年後は+19.2%
京都市中京区:3,808万円(140万円/坪、10年後は▲32.6%
京都市東山区:7,680万円(282万円/坪、10年後は+70.5%
京都市右京区:2,348万円(86万円/坪、10年後は▲23.2%

ノーマルシナリオで、10年後に+5.0%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆一乗寺駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 138.6万円/坪
5年 127.3万円/坪
10年 108.5万円/坪
15年 125.4万円/坪
20年 76.5万円/坪
25年 90.5万円/坪
30年 101.7万円/坪
35年 106.9万円/坪
40年 83.3万円/坪
一乗寺駅(京都府)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆京都市左京区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
京都左京-1 住居表示 京都府京都市左京区下鴨南茶ノ木町2番9 122.5万円/坪
(39.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北山駅から650m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-2 住居表示 京都府京都市左京区北白川瀬ノ内町9番 91.1万円/坪
(29.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茶山駅から700m
土地面積 251㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-3 住居表示 京都府京都市左京区岡崎円勝寺町91番48 144.6万円/坪
(47.0万円/㎡)
前年比+3.1%
最寄り駅 東山駅から500m
土地面積 389㎡
用途区分 第二種住居地域
京都左京-4 住居表示 京都府京都市左京区北白川上池田町9番 79.4万円/坪
(25.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 京阪出町柳駅から2100m
土地面積 182㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-5 住居表示 京都府京都市左京区吉田下阿達町12番1 92.9万円/坪
(30.2万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 神宮丸太町駅から800m
土地面積 88㎡
用途区分 第一種住居地域
京都左京-6 住居表示 京都府京都市左京区一乗寺西浦畑町8番4 66.5万円/坪
(21.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 修学院駅から650m
土地面積 157㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-7 住居表示 京都府京都市左京区吉田中大路町31番6外 80.9万円/坪
(26.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 神宮丸太町駅から1400m
土地面積 303㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-8 住居表示 京都府京都市左京区下鴨東梅ノ木町20番外 127.4万円/坪
(41.4万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 松ヶ崎駅から850m
土地面積 322㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-9 住居表示 京都府京都市左京区松ケ崎正田町3番35 93.8万円/坪
(30.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 松ヶ崎駅から840m
土地面積 109㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都左京-10 住居表示 京都府京都市左京区岩倉南大鷺町48番 87.4万円/坪
(28.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 国際会館駅から200m
土地面積 330㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-11 住居表示 京都府京都市左京区岩倉中在地町131番3 35.7万円/坪
(11.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 岩倉駅から1000m
土地面積 226㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-12 住居表示 京都府京都市左京区浄土寺東田町93番4 88.6万円/坪
(28.8万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 京阪出町柳駅から2100m
土地面積 124㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都左京-13 住居表示 京都府京都市左京区岩倉幡枝町601番29 50.2万円/坪
(16.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 木野駅から940m
土地面積 200㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-14 住居表示 京都府京都市左京区八瀬秋元町135番28 15.9万円/坪
(5.2万円/㎡)
前年比▲3.0%
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から3100m
土地面積 177㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-15 住居表示 京都府京都市左京区岩倉村松町8番20 32.3万円/坪
(10.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 岩倉駅から1900m
土地面積 95㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-16 住居表示 京都府京都市左京区下鴨宮河町62番3 121.8万円/坪
(39.6万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 京阪出町柳駅から450m
土地面積 337㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-17 住居表示 京都府京都市左京区大原野村町130番1 10.5万円/坪
(3.4万円/㎡)
前年比−%
最寄り駅 八瀬比叡山口駅から6600m
土地面積 297㎡
用途区分
京都左京-18 住居表示 京都府京都市左京区岩倉三宅町173番9 58.8万円/坪
(19.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 八幡前駅から350m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都左京-19 住居表示 京都府京都市左京区岩倉中町228番114 44.0万円/坪
(14.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 岩倉駅から550m
土地面積 197㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 一乗寺駅がある京都市左京区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、一乗寺駅を含む、京都市左京区はどうなるのだろうか。

◆京都市左京区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 168,266 人 100.0(基準年)
2020年 168,583 人 100.2
2025年 166,593 人 99.0
2030年 164,207 人 97.6
2035年 160,509 人 95.4
2040年 155,842 人 92.6
2045年 150,780 人 89.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

京都市左京区の将来推計人口

(参考)一乗寺駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市左京区:89.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市北区:80.5
京都市上京区:90.2
京都市中京区:104.9
京都市東山区:78.4
京都市右京区:90.9

 京都市左京区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 89.6だ。周辺エリアの平均89.0に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

一乗寺駅の中古戸建ての過去の売買事例

 一乗寺駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆京都市左京区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区高野竹屋町 6,200万円
・106.0万円/坪
(34.4万円/m²)
・床面積180㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2016年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺南大丸町 3,300万円
・65.5万円/坪
(21.3万円/m²)
・床面積155㎡
(土地面積150㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩1分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1961年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺東閉川原町 1,600万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺大新開町 2,300万円
・83.3万円/坪
(27.1万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1978年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺大原田町 1,000万円
・68.4万円/坪
(22.2万円/m²)
・床面積45㎡
(土地面積35㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1976年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺向畑町 3,300万円
・106.9万円/坪
(34.7万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩9分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1996年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺下リ松町 2,300万円
・101.1万円/坪
(32.9万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積95㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1980年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺庵野町 3,500万円
・119.7万円/坪
(38.9万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2005年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区高野泉町 1,600万円
・51.8万円/坪
(16.8万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積50㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩7分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1993年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 京都府京都市左京区高野玉岡町 1,800万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩6分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 ー年築、0
2019年
第3四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺里ノ前町 500万円
・20.5万円/坪
(6.7万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩1分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1974年築、鉄骨造、木造
2019年
第2四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺野田町 8,200万円
・54.8万円/坪
(17.8万円/m²)
・床面積460㎡
(土地面積580㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1974年築、RC
2019年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺木ノ本町 4,500万円
・153.8万円/坪
(50.0万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺木ノ本町 4,400万円
・150.4万円/坪
(48.9万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積130㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺中ノ田町 4,000万円
・153.8万円/坪
(50.0万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積105㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 ー年築、0
2019年
第1四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺中ノ田町 3,300万円
・112.8万円/坪
(36.7万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩4分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1973年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺西杉ノ宮町 1,600万円
・140.7万円/坪
(45.7万円/m²)
・床面積35㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺松田町 5,000万円
・146.5万円/坪
(47.6万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩5分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 ー年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺松原町 3,800万円
・111.4万円/坪
(36.2万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積230㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩13分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1961年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 京都府京都市左京区一乗寺釈迦堂町 480万円
・12.8万円/坪
(4.2万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積300㎡)
最寄り駅 一乗寺駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 ー年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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