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新築マンションランキング[2019年]
2019年8月26日公開(2019年9月9日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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2019年8月の新築マンション市況は?
マンションのプロが相場動向&人気物件を解説

2019年8月の新築マンション最新市況はどうなっているのか? 新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏が最新の価格動向、人気物件について解説する。櫻井氏は「都心部では新築マンション価格が大きく上昇し、高止まり状況。ただ、東京五輪後の暴落は考えにくい」と分析する。

東京五輪後の大暴落はあるのか?

 東京五輪まで残り1年を切った現在、「五輪後に首都圏のマンション価格は大きく下がる」という予測は勢いを失っている。理由は、過去、五輪を開いた国で「五輪まで不動産価格が上がり、五輪後に大きく下がったという国はない」という事実が徐々に知れ渡ってきたこと。そして、「高くなりすぎたマンション価格が暴落するなら、ここに至るまでに暴落してもよいはず。それが起きなかったのだから、従来と異なる不動産市況が起こっているのだろう」と判定する人が増えたことも大きい。

 思い起こせば、マンション暴落論は4年前の2015年から広まっていた。「このままでは暴落する」から「まもなく暴落」そして、2017年には「暴落は秒読み」とまで言われた。その後、現在まで事実として暴落は起きていない。

 暴落論は、過去の経験則から出てきたものだ。これまで「新築分譲マンションの価格は大きく上がれば、必ず大きく下がる」という動きがあった。

 価格が高くなりすぎると、購入できる人が減る。購入者が居なくなれば、たまらず値段を下げる。値段が下がると、ますます購入者が遠ざかる。だから、際限なく下がり続ける、という動きだ。

 不動産の歴史を振り返ると、そのような「大きく上がったら、大きく下がる」動きが何度かあった。最も大きかったのは、平成バブルのとき。都心部で100㎡の住戸が最高で3億円レベルまで上がり、そこから急速に下がって同じ住戸が短期間に半額まで下がった。その後、10年下がり続けて7000万円ほどまで下がった。

 まさに「暴落」である。

 今回も、そのような「暴落」が起きる、と考える人がいても不思議はない。

 しかし、現在の不動産市況は、従来とは大きく異なる。だから、100㎡で2億円、3億円という新築マンション住戸が次々に登場しても、一向に値段が下がらない。

 「なんで、暴落しないんだ」という状況が生まれたのである。

 ここで、ひとつお断りしておくと、私自身は「なんで、暴落しないんだ」と驚いているわけではない。私は、暴落論が出始めた2015年から「暴落はない」と言い続けていた。だから、「暴落しない」のは想定内。ただし、現在の価格水準には危機感を持っている。

 危機感については、順を追って説明したい。

都心では「100㎡が3億円」の予感も

 現在、東京では山手線内側を中心にする場所、大阪では地下鉄御堂筋線の梅田から難波までのエリアを中心にする場所、名古屋では名古屋駅から地下鉄東山線の栄駅までの間を中心にする場所、これらいわゆる都心部では、新築マンション価格が大きく上昇し、「高止まり」の様相を呈している。

 その背景には、都心と駅近マンションの人気が異常に高いことがあるのだが、それについては 前回書かせていただいた。

 概略を記すと、次のようになる。

 都心マンションだったら、価格が高くても買いたいという人がいる。

 一方で、都心部では土地の値段が大きく上がっている。背景には、外国人観光客と外国企業の増加で、ホテル、オフィスビル、高級賃貸マンションの建設ラッシュがある。ホテル、オフィス、賃貸マンションであれば高い値段で土地を仕入れてもペイする。

 だから、高い値段で土地を仕入れてしまう。都心でマンションを分譲しようとするときも、その「高くなった土地」を買わざるを得ない。だから、都心のマンションは高くなって、一向に下がらないわけだ。

 以上のように、高くなった土地を購入し、マンションを建設するため、新築分譲価格はどうしても高くなる。山手線内側では3.3㎡あたり700万円以上が一般的になり、1000万円も珍しくなくなっている。70㎡の3LDKでも1億5000万円、上層階の100㎡住戸なら3億円という価格水準だ。

 昭和から平成にかけてのバブル期であっても、「3.3㎡あたり1000万円」は、超えられない壁だった。それを超える価格設定の新築分譲マンションは出たが、結局売れずに最終的に5分の1くらいまで値段を下げたのは前述した通りだ。

 その「3.3㎡あたり1000万円」の壁があっさり超えられるのではないか、と考えられる大規模マンションが、この秋からモデルルームの公開を始める。

 そのマンションは山手線の内側、東京メトロ・都営地下鉄の白金高輪駅から徒歩3分に建設される「SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)」だ。地上45階となる超高層の東棟と地上19階建ての西棟で構成され、総戸数1247戸はJR山手線内では最大戸数の複合開発プロジェクトとなる。「山手線内側」「港区内」「駅徒歩3分以内」「大規模」「複合開発」といった人気要素を多く備えるマンションとなるわけだ。

 住戸は、約23㎡〜147㎡のスタジオタイプから4LDK。住戸バリエーションは200タイプを超える。10月下旬から販売開始となる予定で、取材時点では価格未定。このマンションであれば、70㎡で1億5000万円、上層階100㎡で3億円の壁を超えるかもしれない。

東京五輪選手村マンションは、納得価格で人気に

HARUMI FLAG(晴海フラッグ)の建設現場(2019年5月撮影、出所:PIXTA)

 山手線内側で、新築マンション価格が上がり続ける中、価格の妥当性を感じられるのが、「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」だ。    

 2020年東京五輪で選手村として使われ、大会終了後に全面的なリノベーションを施し、住戸内に選手村としての痕跡は一切残らないマンションだ。
 
 分譲されるのは4145戸で、入居は2023年の春。3年以上先の話だが、8月初めに早くも第1期600戸が分譲された。

 その価格は、2LDK〜4LDKが5400万円から2億3000万円。最多価格帯は8600万円台と6400万円台だった。山手線内側と比べると、半分の価格設定といえる。湾岸エリアであるが、多くの湾岸エリアが江東区アドレスになるのに対し、「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」は東京都中央区になる。そのことを考えれば、納得できる価格設定となった。

 第1期600戸に対して、申込みを行ったのは追加販売分を含めて1683組。最高倍率で71倍になった住戸もあった。平均すると、約2.8倍ということになり、第1期600戸に対して、580戸に購入申込みが入った。ほぼ完売といってよいだろう。

 実は、「SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)」と「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」

 2019年8月の人気マンション調査では人気物件に入らなかった。いずれも、総戸数が多く、総戸数を基に倍率を計算すると、数値が小さくなってしまうのだろう。

 しかし、現時点での注目マンションであるのは間違いないため、リストにはないが、クローズアップさせていただいた。

 そして、2つのマンションは、いずれも入居時期がかなり先。「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の入居は前述したとおり2023年春なのだが、白金ザ・スカイの入居開始予定も同じ2023年春だ。

 これほど先の入居となると、“先物買い”の様相が出てくる。

 2020年東京五輪の後、一部の予測のように不動産価格が大きく下がるのであれば、今購入するべきではない。

 しかし、ロンドンをはじめ、シドニー、バルセロナ、アトランタのように五輪開催後も不動産価格が上がり続けるのなら、今のうちに契約しておいたほうが得となる。

 東京五輪の後、必ずしも価格は下がらないのではないか、と考える人には、悩ましい状況といえるだろう。

関連記事はこちら>> 価格大公開!【HARUMI FLAG(晴海フラッグ)】事前案内会スタート! 潜入レポートで、5000万円台の部屋を発見

都心マンションの価格は、「危険水域」との見方も

 東京、大阪だけでなく、名古屋、福岡、広島、金沢、仙台など地方都市の中心エリアでは、新築マンション価格が大幅に上がり、一向に下がってこない。

 すでに、「高くなりすぎた」との声が多く、売れ行きも鈍っている。しかし、不動産会社は都心部での用地取得がままならないので、高値で販売しているマンションは「虎の子」のようなもの。大事な都心物件なので、時間をかけて販売してゆこうとしている。いわゆる「高止まり」状況である。

 じっくり販売しながら、状況によっては価格をさらに上げる可能性もある。

 これに対して、「今の価格水準は危険水域」との見方を強めているのが、金融機関だ。あらゆるリスクを避ける業種なので、「危険水域」の認識を持つのは当然だろう。

 その結果、マンション販売の現場からは、高額の住宅ローンは審査が厳しくなってきた、との声がある。住宅ローンが組みにくくなれば、それをきっかけに暴落が現実化する可能性も出てきそうだ。

 が、そのように単純に進むかどうか

 住宅ローンが組みにくくなれば、融資が下りやすいDINKS向けの1LDKや2LDKを増やす。実際、最新の都心マンションは1LDK、2LDK中心になっている。

 そして、売ることを諦めて、賃貸として貸し出す方向に切り替える不動産会社もある。賃貸として活用し、将来、市況がよくなればリートやファンドに売却したり、リノベーションして中古マンションとして売ればよいと考えられている。

 つまり、都心マンションが高額化し高止まりした結果、ファミリー向け3LDKが買いにくくなること、賃貸物件が増えて分譲住戸が減ること、などが想定されるわけだ。

 さらに、高額化したマンション住戸がマネーゲームの対象となり、一般の購入者を無視して取引されたり、詐欺の対象になる懸念も想定される。

 私は、都心マンションの価格が上がること自体、悪いことではない、と考えている。理由は、世界的な不動産相場からすると、日本の不動産価格それも大都市中心部の不動産価格は「安すぎる」状況が続いていたからだ。「高くなった」といわれる都心マンション価格も、ようやくニューヨークやロンドンの相場に追いついただけである。

 ただし、不動産価格は、他の物価とともに、そして収入とともに上がって行かなければならない。この「ともに上がる」状況が弱いため、金融機関が危険水域と見なしてしまうわけだ。

 「ともに上がっていない」ことは、以前から問題視されていたが、その問題はいまだに解決されていない。その点に、私は危機感を抱いているわけだ。

狙い目と考えられるのは、世田谷と千葉県内

 ダイヤモンド不動産研究所で行った人気マンション調査で、注目されるエリアが2箇所ある。

 それは、東京の世田谷区内と千葉県内だ。

 世田谷区内では、10年ほど前から新築分譲マンションの注目度が下がり、価格も落ち着いていた。じつは、その記事を最初に書いたのは私で、2017年10月に新聞社のインターネット記事で「世田谷人気がなぜか低落」と書いた。

 その後、追随する記事が多く出されているので、「世田谷のマンションは人気がない」と思っている人も多いだろう。

 しかし、世田谷人気が落ちていたのは17年から18年で、19年に入ったあたりから、世田谷人気が再燃。短期間に完売するマンションが続出している。その理由は、世田谷で分譲される新築マンションの価格が下がり、「その値段ならば、武蔵小杉や横浜、国分寺など、郊外拠点駅周辺と変わらない」と判定されるようになったから。価格が下がったことで、世田谷人気が再燃しているわけだ。

今回の調査でも、「プラウド世田谷砧」「プラウド瀬田一丁目」「バウス世田谷上町」などが人気マンションとなっている。

 もうひとつ注目したいのは、千葉県内で人気物件が増えていること。「ライオンズ船橋本町マークスフォート」「グローリオレジデンス稲毛」がその代表格だ。いずれも、立地、住戸設計、価格のバランスがよいことで人気を高めている。

【2019年8月】[首都圏(100戸以上)]
人気倍率で比較!
新築マンション人気ランキング
※主要売主33社の人気上位物件をランキングしているため、対象物件数の少ないエリアは、1位のみなど掲載物件数の少ない場合があります。人気倍率の計算方法はこちら

【モデルルーム公開前】の人気新築マンション
1位

人気
倍率
4.7倍
◆グランドヒルズ南青山(モデルルーム公開前)
価格 未定 完成時期 2022年2月上旬予定
交通 東京メトロ銀座線「表参道」駅徒歩12分ほか 所在地 東京都港区南青山七丁目162番地
間取り 1LD・K~3LD・K 専有面積 41.60~120.56㎡
総戸数 115戸 資料請求 544件
売主 住友不動産 施工会社 五洋建設
グランドヒルズ南青山詳細はこちら
※データは2019年7月20日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

【モデルルーム公開中】の人気新築マンション
1位

人気
倍率
5.3倍
◆プラウド渋谷本町(モデルルーム公開中)
価格 5,800万円台〜9,100万円台 完成時期 2020年1月中旬予定
交通 都営地下鉄大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩5分 他 所在地 東京都渋谷区本町三丁目51番19他(地番)
間取り 1LDK~2LDK 専有面積 50.63~70.22㎡
総戸数 100戸 来場者数 468人
売主 野村不動産 施工会社 鴻池組
2位

人気
倍率
3.8倍
◆ザ・パークハウス 三田タワー(モデルルーム公開中)
価格 8,980万円~2億5,300万円 完成時期 2021年3月予定
交通 都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅(赤羽橋口)より徒歩7分 所在地 東京都港区三田2-31-1他
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 56.42~107.58㎡
総戸数 111戸 来場者数 342人
売主 三菱地所レジデンス 施工会社 熊谷組
3位

人気
倍率
3.3倍
◆プラウド川崎ガーデンテラス(モデルルーム公開中)
価格 3,900万円台〜5,400万円台 完成時期 2020年1月下旬予定
交通 JR東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅、バス約12分 東芝前バス停より 徒歩4分 他 所在地 神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3(地番)
間取り 3LDK~4LDK 専有面積 64.54~81.33㎡
総戸数 113戸 来場者数 330人
売主 野村不動産 施工会社 長谷工コーポレーション
4位

人気
倍率
3.1倍
◆ライオンズ川口並木グランゲート(モデルルーム公開中)
価格 3,492.5万円~4,656.7万円 完成時期 2020年2月7日(予定)
交通 京浜東北・根岸線「西川口」駅下車徒歩5分 所在地 埼玉県川口市並木3丁目23番4
間取り 3LDK 専有面積 65.91~70.20㎡
総戸数 120戸 来場者数 345人
売主 大京 施工会社 長谷工コーポレーション
5位

人気
倍率
2.5倍
◆ザ・パークハウス 市ヶ谷(モデルルーム公開中)
価格 6,000万円~1億1,500万円(予定) 完成時期 2020年12月予定
交通 東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩4分ほか 所在地 東京都新宿区市谷本村町30番3他6筆(地番)
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 47.11~71.16㎡
総戸数 101戸 来場者数 161人
売主 三菱地所レジデンス 施工会社 木内建設
※データは2019年7月20日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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