「SUUMO売却査定」で、記者が実際に「不動産一括査定」を試した結果は?

2020年9月23日公開(2020年10月6日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

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「SUUMO売却査定」とは、登録する全国の不動産会社から、地域ごとに査定依頼可能な不動産会社を選び、無料で査定を依頼できるという便利なサービス。しかし、こうした不動産一括査定サイトを利用すると、不動産業者からしつこく営業を受けたり、価格査定がいい加減なものだったりするのではないかと、不安に感じている人も多いはず。そこで、ダイヤモンド不動産研究所の記者が実際に、SUUMO売却査定を使って、自分の住んでいるマンションを査定してもらうという覆面取材を敢行! 紹介された不動産会社の対応&査定の内容なども含めて検証する。

「SUUMO売却査定」は、株式会社リクルートが運営している不動産一括査定サイト

 株式会社リクルートは、創業者の江副浩正氏が大学新聞広告社として立ち上げ、求人広告、人材派遣、販売促進などのサービスを手掛けて規模を拡大。主に人材派遣、販促メディア、人材メディアを提供している。その中のひとつとして不動産紹介情報サイト「SUUMO(スーモ)」を運営している。賃貸から分譲、土地の売買など幅広い不動産情報を掲載しており、その中に「SUUMO売却査定」を展開している。

 不動産査定サイトのSUUMO売却査定は、売却する予定の不動産情報を入力すれば、無料で簡単に査定出来る不動産会社を絞り込める。不動産の相場が分かるだけでなく、きちんと売却してくれる不動産仲介会社を見つけるのに非常に便利なサービスだ。

◆SUUMO(スーモ)売却査定(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地
掲載する不動産会社数 約2000店舗 不動産一括査定サイト「SUUMO(スーモ)売却査定」の公式サイトはこちら
サービス開始 2009年
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 不動産サイトとして圧倒的な知名度を誇るSUUMO(スーモ)による、無料の一括査定サービス。主要大手不動産会社から、地元に強い不動産会社まで参加しており、査定額を比較できる。
SUUMO(スーモ)売却査定はこちら

まずは「SUUMO売却査定」のサイトで情報を入力

SUUMO不動産売却のトップページ

 査定を依頼するには、まず、「SUUMO売却査定」のTOP画面で郵便番号または住所を入力する。

 「査定を依頼出来る会社を探す」のボタンをタップすれば、次の画面で、査定できる会社数とその会社の特徴が箇条書きになった結果が並ぶ。

SUUMO不動産売却の結果画面

 例えば、査定できる会社が多く、もう少し絞り込みたいときは、画面の右上にある「条件を絞り込む」ボタンをタップすると、次のような絞り込み画面が表示される。

 ここで会社の特徴を絞り込むといいだろう。

SUUMO不動産売却 条件絞り込み

 今回は、物件所在地の郵便番号を入力するだけで50社もの不動産査定できる会社が表示された。しかし、よく見ると同じ大手不動産会社で支店が違うだけのものも含まれている。担当エリアが重なっているだけかもしれないが、査定依頼側からすると、同じ不動産会社は1社としか見なせないため、絞り込む煩わしさを感じる。

 なお、実際に一括査定依頼をするには、「お客様情報入力」画面から査定依頼の情報を入力しなければならない。

SUUMO売却査定 査定情報入力

 まず物件所在地を入力する(都道府県、市区町村、町名、字/丁目)。次に査定希望の物件の詳細(住所、広さ、間取り、築年数、査定物件との関係、番地、マンション名、号室、現在在住か否か、専有面積、間取り、築年数、物件の状況、依頼理由)の質問が並ぶ。

SUUMO売却査定 お客様情報入力

 最後に、個人情報(名前、メールアドレス、住所)を入力する。「希望の連絡方法」は、電話かメールか、FAXの3つから選べる。なお、最後の「お問い合わせ内容」については、選択肢が6つある。「まずは簡易査定をしてほしい」「来店の予定をしたい」「とにかく急いで売却したい」「近所に知られずに売却したい」「訪問査定をしてほしい」「家族に知られずに売却したい」となっている。

 今回は、簡易査定をしてもらうために、実績のある3社に絞り込んで査定を依頼することにした。

査定する物件は23区内の分譲マンション

 さて、査定する物件は23区内の分譲マンションで、都内の築25年になる。最寄り駅から徒歩6分、3LDKで専有面積は約20坪だ。

 「SUUMO売却査定」で査定を依頼したのは3社で、実績のある大手不動産会社を選択した。なお、不動産会社とのやりとりはメールで行った。新型コロナウイルスの感染リスクもあるため、訪問査定は避けた。

 では、3社の査定結果から比較してみよう。およそ100万円から200万円の幅はあるが、3社ともほぼ4000万円台前半の査定価格となった。

SUUMO売却査定紹介の不動産会社3社の査定価格は?
A社 B社 C社
4,200万円 4,464万円 4,200万~4,400万円

 査定価格は、B社の4464万円が最も高く、最低価格に比べて約240万円も高かった。この査定価格だけで比べると、B社に売却を依頼するのがいいように見えるかもしれない。しかもピンポイントで査定価格を出している。

 しかし、査定価格はあくまで査定であり、実際にこの値段で売れるとは限らない。売却に向けた契約を取りたいがために、実際には売れないような高い価格を提示する不動産会社もある。査定価格の高さだけで不動産仲介会社を選ぶと、失敗することもあるので注意したい。

 では、どうやって不動産の相場を知り、最適な不動産会社を見つければいいのだろうか。それには、3社の「査定の内容」や「対応」を比べることが重要だ。

 複数社の査定価格を並べてみて、各社の説明を見たり、聞いているうちに、自ずと相場が見えてくる。また、各不動産会社の考え方や誠実さも見えてくるので、不動産会社選びの参考にもなるだろう。

 それでは、3社の査定内容や対応を細かく比較・分析していこう。

■A社は、メールで査定価格報告、詳細は郵送書類で

 「SUUMO売却査定」で一括査定を申し込んで、10分以内に返信して来たのがA社になる。

 文面は下記のようなもので、いわゆる自動返信メールにあたる。

A社の査定結果1
査定依頼後10分ほどで届く不動産会社からのメール

 しかし、その日の17時過ぎには、担当者から挨拶のメールとともに机上査定が届いた。

A社の査定内容2

 メールの文面にあるように、「机上での査定価格は4200万円〜4300万円となりました。」となっている。これだけでは、算定根拠もわからない。

 査定書類は、後日郵送にて送るとのメッセージが続いている。PDFにしてくれれば簡単にすぐ見られるのだが、わざわざ書類にするのは意味があるのだろう。

 こちらの印象としては、机上査定額としてはすぐに分かるメリットがあるが、詳細の査定根拠などを見たい内容は郵送書類が届くまで待たねばならず、複数社に依頼している場合は、どこから書類が届くのかさえ忘れることもある。

A社の査定結果3

 後日、レターパックで届いた査定書類は、きれいにファイリングされた「不動産調査報告書」(19P)と「売却活動提案書」(10P)と担当者の写真入り名刺だ。大手不動産会社らしく、信用度や売買ネットワークの広さを訴えているが、実際の査定は国土交通省が認めている「中古マンション査定マニュアル」に準じているようだ。

 具体的に説明しよう。A社の場合、比較事例として、隣のマンション3つを取り上げている。ただし、それぞれのマンションは、駅からの距離、階数などが違うので、単純に比較はできない。そこで、駅からの距離、階数だけでなく、エレベータの有無、向き、眺望や日照、騒音の影響をはじめ、室内の仕様や天井高、収納、LDの広さ、バルコニーの広さ、専用庭の有無などの項目で評点をつけて、その地域の平均的なマンション価格を算出して、そこから対象とするマンション価格を査定するのである。

 査定書類を見る限り、きちんとした印象があり、問題はなさそうだ。しかし、今回使用した事例は3件だったが、1年以内のものが1件もなかった。1年以上、2年未満の事例ばかりだ。また、3件中1件は、取引価格(売却価格)ではなく、売出価格(売買は未成立)になっている。実質、成約事例は2件しかないわけだ。これでは、査定価格の根拠が薄く、信頼度は下がるだろう。

 比較的新しい事例を引き合いにしているものの、査定物件と同じマンション内で半年内に売買された成約事例があり、より最新のものを比較するべきところ、抜け落ちている点が気になった。

 ところで、A社に販売を任せると、SUUMO(スーモ)のWEB広告内で「スペシャル枠」に掲載され、「一般枠」の物件よりも2.84倍のプレビューになり、問い合わせ件数は3.33倍になるという。このあたりの販売ネットワーク力を訴求するのは大手だからだろうか。

 また、担当者からメールと郵便で査定書が届いて以降、電話やメールによるセールス活動は今のところない。この点、じっくりと査定書を見ながら相談先を決める時間を持てるため、非常に好感が持てた。

■B社は、取引事例の選び方に偏りがある

 B社の場合は、査定依頼をした担当支店のトップから返信が来た。SUUMO売却査定を申し込んでから15分以内で、A社の次に早かった。

 安倍前内閣の女性活躍推進政策を意識しているのか、支店長にあたる女性のセンター長からの挨拶文となっている。

B社の査定結果1

 センター長のメールから3日後、ようやく担当者から改めてメールが届いた。

 査定が完了し、添付ファイルをつけたこと。また、査定にあたっての重要視したポイントが記してあった。

 添付書類は、「マンション価格査定報告書」「査定価格と売出価格のご提案」「競合物件」の3つ。

B社の査定結果2
B社による査定価格と売出価格のご提案

 査定については、A社と同じで、国交省が認めている「中古マンション査定マニュアル」に準拠した査定方法のようだ。

 まず周辺事例による比較では、近隣のマンション3つが取り上げられていた。事例の1つは、査定マンションの物件と同じ物件内の成約取引事例(売却事例)がしっかり記載されており、その点は良かった。だが、残り2つの近隣取引事例は、階層も規模も異なっており、少し距離も離れている。しかも、そのうちの1つは、2年前に取引が成立した事例であり、もう1つは今売り出し中の売出事例だった。

 なぜ、階層も規模も異なる2つの物件を取り上げたのだろうか。通常なら、同じ立地で同程度の規模、階層の物件を選ぶ。そこに、何か意図的なものを感じるのは当然だろう。

 取り上げた根拠としていたのが、「大手ディベロッパーによるブランド力」と「ペット飼育可能」な物件である点。階層も同じで立地的には比較事例に最適なマンションが隣にあるが、大手ディベロッパーの開発物件ではないため、比較事例にしなかったようだ。売却を進める上で、そのディベロッパーのブランド力がどれほど効果があるのかは未知数だが、B社ではそれを重要視していると、先に届いたメールでも触れていた。 

 すると、翌日に「私のお客様でペット飼育可能な物件を探しているがなかなか見当たらないというお客様が3組いらっしゃいます。〇〇様のご自宅を是非ご紹介をさせたいただきたく存じます。」というメールが届いた。

 さすが、大手不動産仲介会社だけに、こうした顧客ストックを持っているのは心強い。しかし、こうした見込み客が本当に成約につながるかどうかは分からないということもあり、数字を鵜呑みにしてはいけないだろう。

 しかし、その後は電話もメールもない。査定依頼をすると、しつこい営業電話やメールが来るのではと不安になるが、その点は安心できそうだ。

■C社 訪問面談を希望する営業スタイル

 3社目のC社も査定依頼をして15分以内に返信メールが届いた。査定を依頼した3社とも大手不動産会社だけに反応は同じように早い。

 ところが、受け取った返信メールは、こちらが「コロナ感染リスクがあるので、メールのやり取りでお願いしたい」という希望を無視する内容だったことに落胆せざるを得なかった。フォーマットが決まった返信メールなのだろうが、SUUMO売却査定で最初に入力した情報が伝わっていない印象を受けた。

C社の査定結果1

 査定依頼の同日の午後になって、ようやく担当者からメールが届いた。査定報告書の作成のおしらせだが「自宅訪問」「面談したい」という要望が強い。C社の営業スタイルがそうなっているのだろう。

C社の査定結果2

 担当者からメールが届いて、5日後、ようやく査定報告書ができたと連絡があった。他社と比べると時間がかかっており、期待はできないと思っていた。メールには、査定書のデータのダウンロード先のURLアドレスとパスワードが記載されており、17ページにわたる報告書を受け取った。

C社の査定結果3
C社の査定結果4

 査定方法は他の2社と同じで、国交省が認めている「中古マンション査定マニュアル」に準拠した査定方法のようだ。

 比較事例としては、査定物件と同じマンション内の物件が3つ取り上げられていた。しかも今年になって売り出しており 、その最新事例を揃えていたのである。部屋の階数や位置が異なるが、間取りは同じで大きな差はない。その売出事例はすべて令和2年のもので新しい。 

 しかし、3件とも、あくまで「売出事例」(売買は未成立)でしかない。実際に売却された「取引事例」ではないので、本当にその価格で売れるのかどうか、やや心もとない。筆者は売出事例のうちの2件については取引が成立したこと、またその売却額をたまたま知っていたため、大手のC社が把握していないとすれば情報収集能力に甘さがあると思える。その取引事例を入れておけば、信頼度も増し、もっと査定精度は上がったことだろう。

 時間をかけて作成した内容としては、売出事例しか用意していない時点で、担当者の能力に疑問符がつくし、その査定書を提出させるC社の企業姿勢は残念だ。

査定書や面談で信頼できる担当者か判断しよう

 査定価格は試算する人のやり方、考え方次第で、かなり左右できるもので、数百万円の差が出るのはよくあることだ。そして、結論から言えば、査定金額の高さだけで選ぶべきではない。

 売り手からすると、喜ばしいのは高く売ってくれる不動産会社だ。そのために担当者がどれだけ必死に買い手を探してくれるかにかかっている。そういう意味では、信頼できる担当者なのかがカギになる。

 それを判断する材料の一つとして、査定書は重要だ。査定書の作成の仕方ひとつとっても、どの程度わかりやすく作っているのか、理解してもらいやすく工夫しているのかをチェックできる。メールのやり取り、タイミング、文面の内容から不動産会社や担当者の特徴、人柄も伝わってくる。

 さらに、最後は実際に会ってみることも大切だ。「査定価格の根拠は?」「どんな売買事例があるの?」「売却に向けてのスケジュールをどう立てればいい?」など質問して、細かく相談に乗ってくれるのかも確認するといいだろう。営業担当者との相性も重要だ。何人か話を聞いているうちに、信頼できる不動産会社をきっと見分けられるようになるだろう。
⇒無料で査定を依頼できる「SUUMO売却査定」の公式サイトはこちら

◆SUUMO(スーモ)売却査定(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地
掲載する不動産会社数 約2000店舗 不動産一括査定サイト「SUUMO(スーモ)売却査定」の公式サイトはこちら
サービス開始 2009年
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 不動産サイトとして圧倒的な知名度を誇るSUUMO(スーモ)による、無料の一括査定サービス。主要大手不動産会社から、地元に強い不動産会社まで参加しており、査定額を比較できる。
SUUMO(スーモ)売却査定はこちら

 なお、一括査定サイトには、それぞれ数百社から一千社超の不動産会社が登録しており、対応が悪い不動産会社も一部時混じっている可能性がある。そのため、しっかりと査定したいのであれば、なるべく多くの不動産会社から査定を受けた方がいいだろう。
【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を一度すれば、複数社から査定してもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

SUUMO(スーモ)売却査定
リクルートのSUUMO(スーモ)でも、無料で一括査定ができる

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

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■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆SUUMO(スーモ)売却査定(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地
掲載する不動産会社数 約2000店舗 不動産一括査定サイト「SUUMO(スーモ)売却査定」の公式サイトはこちら
サービス開始 2009年
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 不動産サイトとして圧倒的な知名度を誇るSUUMO(スーモ)による、無料の一括査定サービス。主要大手不動産会社から、地元に強い不動産会社まで参加しており、査定額を比較できる。
SUUMO(スーモ)売却査定はこちら
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 1500社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点提携会社数は競合サイトと比較するとトップではないが、厳選されている。
HOME4U無料査定はこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1600社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール無料査定はこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1789社(2019年12月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S無料査定はこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ無料査定はこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ無料査定はこちら
◆おうちダイレクト「プロフェッショナル売却」(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所
掲載する不動産会社数 9社 おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社(ともに東証一部子会社)
紹介会社数 最大9社
【ポイント】ヤフーとソニーグループが共同運営する一括査定サイト。不動産会社に売却を依頼後も、ヤフーとおうちダイレクトのネットワークを使い、購入希望者への周知をサポートしてくれる。
おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」はこちら
 
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