SUUMO売却査定で不動産一括査定をやってみた結果は？ 実際のマンションの査定書の内容を公開！

SUUMO（スーモ）売却査定は、無料で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるできる便利な不動産一括査定サービス。しかし、こうしたサイトの利用で、不動産会社からしつこい営業や、いい加減な価格査定をされるのではないかと不安に感じている人も多いはず。そこで、ダイヤモンド不動産研究所の記者が実際に、SUUMO売却査定で自分のマンションの査定をやってみた。紹介された不動産会社の対応や査定の内容なども含めて検証した。

「SUUMO（スーモ）売却査定」は、リクルートが運営している不動産一括査定サイト

　不動産一括査定サイトの「SUUMO売却査定」は、売却する予定の不動産情報を入力すれば、無料で簡単に査定できる不動産会社を絞り込める。

　不動産の相場が分かるだけでなく、きちんと売却してくれる不動産仲介会社を見つけるのに非常に便利なサービスだ。

◆SUUMO（スーモ）売却査定（不動産一括査定サイト）
特徴	・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス ・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録
対応物件	マンション、戸建て、土地
紹介会社数	10社（主要一括査定サイトで最多）※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
運営会社	株式会社リクルート住まいカンパニー（東証プライム子会社）

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　SUUMO売却査定を運営しているのは、株式会社リクルート。創業者の江副浩正氏が大学新聞広告社として立ち上げ、求人広告、人材派遣、販売促進などのサービスを手掛けて規模を拡大。主に人材派遣、販促メディア、人材メディアを提供している。

　その中のひとつとして不動産紹介情報サイト「SUUMO（スーモ）」がある。賃貸から分譲、土地の売買など幅広い不動産情報を掲載しており、不動産ポータルサイトとして圧倒的な知名度を誇る。その中の売却査定サービスとして展開しているのが「SUUMO売却査定」だ。

　では、不動産の売却を考えている人が、SUUMO売却査定で査定を行うには、どのような流れで情報を入力していくのか、実際の画面を見ながら解説していこう。

「SUUMO売却査定」で不動産一括査定をやってみた

　査定を依頼するには、まず、「SUUMO売却査定」のTOP画面で物件種別、都道府県、市区郡、町名を入力。「無料査定スタート」のボタンをタップすると、次の査定情報入力画面に進む。

　まず物件所在地を入力する（都道府県、市区町村、町名、字／丁目）。

　次に査定希望の物件の詳細（住所、広さ、間取り、築年数、査定物件との関係、番地、マンション名、号室、現在在住か否か、専有面積、間取り、築年数、物件の状況、依頼理由）の質問が並ぶ。

　最後に、個人情報（名前、メールアドレス、住所）を入力する。「希望の連絡方法」は、電話かメールのどちらかを選べる。
※2022年8月追記：現在は電話番号とメールアドレスの入力が必須となっている。

　一括査定サイトに電話番号を登録すると、「不動産会社からしつこく営業をされるのではないか？」と不安に思う人もいるかもしれないが、筆者が査定を依頼した際には電話での営業はなかった。しかし、現在は電話番号の入力が必須となっているため、電話営業がないとは言えない。

　なお、最後の「お問い合わせ内容」については、選択肢が6つある。「まずは簡易査定をしてほしい」「来店の予定をしたい」「とにかく急いで売却したい」「近所に知られずに売却したい」「訪問査定をしてほしい」「家族に知られずに売却したい」となっている。

　今回は、簡易査定をしてもらうために、実績にある3社に絞り込んで査定を依頼することにした。

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23区内の分譲マンションを実際に査定してもらった結果は？

　さて、今回査定する物件は23区内の分譲マンションで、都内の築25年になる。最寄り駅から徒歩6分、3LDKで専有面積は約20坪だ。

 「SUUMO売却査定」で査定を依頼したのは3社で、実績のある大手不動産会社を選択した。なお、不動産会社とのやりとりはメールで行った。新型コロナウイルスの感染リスクもあるため、訪問査定は避けた。

　では、3社の査定結果から比較してみよう。およそ100万円から200万円の幅はあるが、3社ともほぼ4000万円台前半の査定価格となった。

SUUMO売却査定紹介の不動産会社3社の査定価格は？
A社	B社	C社
4,200万円	4,464万円	4,200万～4,400万円

　査定価格は、B社の4464万円が最も高く、最低価格に比べて約240万円も高かった。この査定価格だけで比べると、B社に売却を依頼するのがいいように見えるかもしれない。しかもピンポイントで査定価格を出している。

　しかし、査定価格はあくまで査定であり、実際にこの値段で売れるとは限らない。売却に向けた契約を取りたいがために、実際には売れないような高い価格を提示する不動産会社もある。査定価格の高さだけで不動産仲介会社を選ぶと、失敗することもあるので注意したい。

　では、どうやって不動産の相場を知り、最適な不動産会社を見つければいいのだろうか。それには、3社の「査定の内容」や「対応」を比べることが重要だ。

　複数社の査定価格を並べてみて、各社の説明を見たり、聞いているうちに、自ずと相場が見えてくる。また、各不動産会社の考え方や誠実さも見えてくるので、不動産会社選びの参考にもなるだろう。

　それでは、3社の査定内容や対応を細かく比較・分析していこう。

■A社は、メールで査定価格報告、詳細は郵送書類で

 「SUUMO売却査定」で一括査定を申し込んで、10分以内に返信して来たのがA社になる。

　文面は下記のようなもので、いわゆる自動返信メールにあたる。

　しかし、その日の17時過ぎには、担当者から挨拶のメールとともに机上査定が届いた。

　メールの文面にあるように、「机上での査定価格は4200万円〜4300万円となりました。」となっている。これだけでは、算定根拠もわからない。

　査定書類は、後日郵送にて送るとのメッセージが続いている。PDFにしてくれれば簡単にすぐ見られるのだが、わざわざ書類にするのは意味があるのだろう。

　こちらの印象としては、机上査定額としてはすぐに分かるメリットがあるが、詳細の査定根拠などを見たい内容は郵送書類が届くまで待たねばならず、複数社に依頼している場合は、どこから書類が届くのかさえ忘れることもある。

　後日、レターパックで届いた査定書類は、きれいにファイリングされた「不動産調査報告書」(19P)と「売却活動提案書」（10P)と担当者の写真入り名刺だ。大手不動産会社らしく、信用度や売買ネットワークの広さを訴えているが、実際の査定は国土交通省が認めている「中古マンション査定マニュアル」に準じているようだ。

　具体的に説明しよう。A社の場合、比較事例として、隣のマンション3つを取り上げている。ただし、それぞれのマンションは、駅からの距離、階数などが違うので、単純に比較はできない。

　そこで、駅からの距離、階数だけでなく、エレベータの有無、向き、眺望や日照、騒音の影響をはじめ、室内の仕様や天井高、収納、LDの広さ、バルコニーの広さ、専用庭の有無などの項目で評点をつけて、その地域の平均的なマンション価格を算出して、そこから対象とするマンション価格を査定するのである。

　査定書類を見る限り、きちんとした印象があり、問題はなさそうだ。しかし、今回使用した事例は3件だったが、1年以内のものが1件もなかった。1年以上、2年未満の事例ばかりだ。

　また、3件中1件は、取引価格（売却価格）ではなく、売出価格（売買は未成立）になっている。実質、成約事例は2件しかないわけだ。これでは、査定価格の根拠が薄く、信頼度は下がるだろう。

　比較的新しい事例を引き合いにしているものの、査定物件と同じマンション内で半年内に売買された成約事例があり、より最新のものを比較するべきところ、抜け落ちている点が気になった。

　ところで、A社に販売を任せると、SUUMO（スーモ）のWEB広告内で「スペシャル枠」に掲載され、「一般枠」の物件よりも2.84倍のプレビューになり、問い合わせ件数は3.33倍になるという。このあたりの販売ネットワーク力を訴求するのは大手だからだろうか。

　また、担当者からメールと郵便で査定書が届いて以降、電話やメールによるセールス活動は今のところない。この点、じっくりと査定書を見ながら相談先を決める時間を持てるため、非常に好感が持てた。

■B社は、取引事例の選び方に偏りがある

　B社の場合は、査定依頼をした担当支店のトップから返信が来た。SUUMO売却査定を申し込んでから15分以内で、A社の次に早かった。

　安倍前内閣の女性活躍推進政策を意識しているのか、支店長にあたる女性のセンター長からの挨拶文となっている。

　センター長のメールから3日後、ようやく担当者から改めてメールが届いた。

　査定が完了し、添付ファイルをつけたこと。また、査定にあたっての重要視したポイントが記してあった。

　添付書類は、「マンション価格査定報告書」「査定価格と売出価格のご提案」「競合物件」の3つ。

　査定については、A社と同じで、国交省が認めている「中古マンション査定マニュアル」に準拠した査定方法のようだ。

　まず周辺事例による比較では、近隣のマンション3つが取り上げられていた。事例の1つは、査定マンションの物件と同じ物件内の成約取引事例（売却事例）がしっかり記載されており、その点は良かった。

　だが、残り2つの近隣取引事例は、階層も規模も異なっており、少し距離も離れている。しかも、そのうちの1つは、2年前に取引が成立した事例であり、もう1つは今売り出し中の売出事例だった。

　なぜ、階層も規模も異なる2つの物件を取り上げたのだろうか。通常なら、同じ立地で同程度の規模、階層の物件を選ぶ。そこに、何か意図的なものを感じるのは当然だろう。

　取り上げた根拠としていたのが、「大手ディベロッパーによるブランド力」と「ペット飼育可能」な物件である点。階層も同じで立地的には比較事例に最適なマンションが隣にあるが、大手ディベロッパーの開発物件ではないため、比較事例にしなかったようだ。

　売却を進める上で、そのディベロッパーのブランド力がどれほど効果があるのかは未知数だが、B社ではそれを重要視していると、先に届いたメールでも触れていた。　

　すると、翌日に「私のお客様でペット飼育可能な物件を探しているがなかなか見当たらないというお客様が3組いらっしゃいます。〇〇様のご自宅を是非ご紹介をさせたいただきたく存じます。」というメールが届いた。

　さすが、大手不動産仲介会社だけに、こうした顧客ストックを持っているのは心強い。しかし、こうした見込み客が本当に成約につながるかどうかは分からないということもあり、数字を鵜呑みにしてはいけないだろう。

　しかし、その後は電話もメールもない。査定依頼をすると、しつこい営業電話やメールが来るのではと不安になるが、その点は安心できそうだ。

■C社　訪問面談を希望する営業スタイル

　3社目のC社も査定依頼をして15分以内に返信メールが届いた。査定を依頼した3社とも大手不動産会社だけに反応は同じように早い。

　ところが、受け取った返信メールは、こちらが「コロナ感染リスクがあるので、メールのやり取りでお願いしたい」という希望を無視する内容だったことに落胆せざるを得なかった。フォーマットが決まった返信メールなのだろうが、SUUMO売却査定で最初に入力した情報が伝わっていない印象を受けた。

　査定依頼の同日の午後になって、ようやく担当者からメールが届いた。査定報告書の作成のおしらせだが「自宅訪問」「面談したい」という要望が強い。C社の営業スタイルがそうなっているのだろう。

　担当者からメールが届いて、5日後、ようやく査定報告書ができたと連絡があった。他社と比べると時間がかかっており、期待はできないと思っていた。メールには、査定書のデータのダウンロード先のURLアドレスとパスワードが記載されており、17ページにわたる報告書を受け取った。

　査定方法は他の2社と同じで、国交省が認めている「中古マンション査定マニュアル」に準拠した査定方法のようだ。

　比較事例としては、査定物件と同じマンション内の物件が3つ取り上げられていた。しかも今年になって売り出しており 、その最新事例を揃えていたのである。部屋の階数や位置が異なるが、間取りは同じで大きな差はない。その売出事例はすべて令和2年のもので新しい。 

　しかし、3件とも、あくまで「売出事例」（売買は未成立）でしかない。実際に売却された「取引事例」ではないので、本当にその価格で売れるのかどうか、やや心もとない。

　筆者は売出事例のうちの2件については取引が成立したこと、またその売却額をたまたま知っていたため、大手のC社が把握していないとすれば情報収集能力に甘さがあると思える。その取引事例を入れておけば、信頼度も増し、もっと査定精度は上がったことだろう。

　時間をかけて作成した内容としては、売出事例しか用意していない時点で、担当者の能力に疑問符がつくし、その査定書を提出させるC社の企業姿勢は残念だ。

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査定書や面談で信頼できる担当者か判断しよう

　査定価格は試算する人のやり方、考え方次第で、かなり左右できるもので、数百万円の差が出るのはよくあることだ。そして、結論から言えば、査定金額の高さだけで選ぶべきではない。

　売り手からすると、喜ばしいのは高く売ってくれる不動産会社だ。そのために担当者がどれだけ必死に買い手を探してくれるかにかかっている。そういう意味では、信頼できる担当者なのかがカギになる。

　それを判断する材料の一つとして、査定書は重要だ。査定書の作成の仕方ひとつとっても、どの程度わかりやすく作っているのか、理解してもらいやすく工夫しているのかをチェックできる。メールのやり取り、タイミング、文面の内容から不動産会社や担当者の特徴、人柄も伝わってくる。

　さらに、最後は実際に会ってみることも大切だ。「査定価格の根拠は？」「どんな売買事例があるの？」「売却に向けてのスケジュールをどう立てればいい？」など質問して、細かく相談に乗ってくれるのかも確認するといいだろう。

　営業担当者との相性も重要だ。何人かの話を聞いているうちに、信頼できる不動産会社をきっと見分けられるようになるだろう。

◆SUUMO（スーモ）売却査定（不動産一括査定サイト）
特徴	・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス ・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録
対応物件	マンション、戸建て、土地
紹介会社数	10社（主要一括査定サイトで最多）※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
運営会社	株式会社リクルート住まいカンパニー（東証プライム子会社）

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SUUMO売却査定とほかの一括査定サービスを比較

　なお、不動産一括査定サイトには、それぞれ数百社から一千社超の不動産会社が登録しており、対応が悪い不動産会社も一部時混じっている可能性がある。

　そのため、しっかりと査定したいのであれば、なるべく多くの不動産会社から査定を受けた方がいいだろう。

　また、不動産一括査定を行うサイトは数多くあるため、以下の3つのポイントを押さえて選ぶと良い。

①信頼できる会社が運営している
②査定したい不動産の種類に対応している
③多くの不動産会社と提携している

　以下が、SUUMO売却査定とその他の主要なサイトの比較表なので、不動産一括査定サイト選びの参考にしてほしい。

SUUMO売却査定とその他の主要5社を比較

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