住宅ローン選びで、最も重要なのは「金利」
住宅ローンは、「金利」＋「諸費用」で考える
住宅ローンは金融機関が販売する「商品」です。住宅ローンの取り扱い金融機関は、都市銀行や地方銀行、信用金庫、保険会社等を合わせると1000社を超えます。商品の種類は数千、数万に及ぶといわれています。
商品ですから、金融機関の目的は利益を得ることです。どんなに親身になって相談に乗ってくれているようでも、内心ではできるだけ「割高」な商品を買って（借りて）もらいたいのです。
とはいえ、あからさまに高い金利の商品を売りつけては借り手がつきません。そこで、「金利」＋「諸費用（保証料や事務手数料など）」＋「付帯サービス」のバランスをいろいろ変えて、あえて損得の判断がつきにくい商品にしているのです。
例えば、借入金額4000万円で「金利1％＋保証料80万円」の商品と「金利1.2％＋保証料0円」の商品のどちらがお得か、即答できないと思います。そもそも借入期間や返済方法によっても変わってきますし、後者の保証料（保証会社に保証人になってもらうための費用）0円の商品の場合、そのぶん、事務手数料が高額に設定されていることがほとんどです。これらを総合的に見ないと、正確なところはわからないのです。
ですから、一般の人が住宅ローン選びを前に、途方にくれてしまうのもわかります。「販売会社が勧めるから」「付き合いのある銀行だから」といった理由で、契約を結んでしまう人が多いのは、無理からぬことなのです。
0.1％の金利差が、総返済額に与えるインパクト
「無理からぬ」とは言っても、契約書に判を押した瞬間、保証料や事務手数料として数十万円、数百万円を失うのは望まないはずです。しかし、脅しでもあおりでもなく、借り手が気づいていないだけで、こうしたことがよく起きています。住宅ローンは知識のある・なしで、得する人もいれば、損する人もいるのです。
そこで、住宅ローン選びでまず心得ておきたいのは、「金利」の重みです。金利差0.1％で、どれほど総返済額に違いが出るかを知れば、安易に判を押す気にはならないでしょう。
例えば、借入額4000万円、借入期間35年（元利均等払い）の場合、金利1％の違いで、総返済額に約822万円の差が出ます。金利差0.1％で82万円の違いです。仮に先の例のように保証料80万円が無料だっとしても、金利が0.1％高いだけで、得した分は消えてしまうのです。
下記の表は、金利差0.1％で総返済額にどれだけ違いが出るかを、借入金額別にまとめたものです。借入期間は35年としています。
金利差0.1％の総返済額の違い（借入期間35年） |
|
| 借入額 | 総返済額の違い |
|---|---|
| 2,000万円 | 43.3万円 |
| 3,000万円 | 64.9万円 |
| 4,000万円 | 86.6万円 |
| 5,000万円 | 108.3万円 |
| 6,000万円 | 129.9万円 |
| 7,000万円 | 151.6万円 |
金利0.1％の重みがよくおわかりになるのではないでしょうか。住宅ローンを選ぶうえで、圧倒的に注意しなければならないのは金利なのです。
ちなみに、手数料は0円から借入金額の2.2％程度まで、
同じ金利タイプの商品でも、
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変動金利ランキングはこちら >>「団信」より、優先すべきは金利！
団信とは住宅ローン専用の保険で、住宅ローンの返済中に、万が一、契約者が亡くなったり、高度障害状態になったりした場合に、残債を肩代わりしてくれる保険のことです。本来、保険料は借り手が支払うべきものですが、サービスの競い合いの結果、現在ではほとんどの金融機関が借り手に代わって保険料を負担しています。
さらにサービスの横並びが進んだ結果、今度は同じ無料でも従来の団信より保障内容を広げた「特約付団信」を提供するところが増えてきています。「がん保証特約付団信」や「8大疾病保障特約付団信」などがそうです。
けれども、表向きは無料でも、実際には、金利に保険料分を密かに上乗せされています。単に保険料の名目で契約者に請求がこないだけの話です。ですから、団信の保障内容で住宅ローンを比較しても無意味です。
また、国立がん研究センターの統計（2017年）によれば、現在40歳の男性が20年後に癌と診断される割合は2％、30年後でも6％です。がん以外の病気も、多くは60歳以降に罹患率が急上昇するため、実際に保険のお世話になる可能性は極めて低くなっています。
このことからも住宅ローンを選ぶ際は、サービスの内容よりも、「金利ありき」で考えるべきなのです。
「付帯サービス」は、付いていたらラッキー程度に思う
このほかにも住宅ローンに付帯する形で、いろいろなサービスが提供されています。ATM利用手数料を毎月数回分無料にしたり、一部繰上返済手数料を無料にしているところもあります。
前者は使い果たしたとしても、年間5～6千円程度の得にしかなりません。後者の一部繰上返済手数料にしても、1回あたりの本来の費用は0円～5.4万円程度です。そう頻繁に行うものではないため、金利の比較に比べれば、重要性はぐんと落ちます。
また、イオン銀行では、系列店での買い物を5年間5％オフにするサービスを提供しています。年間適用額などに制限があって、5年間の割引総額は最大22万5000円となります。魅力的なサービスですが、金利差0.1％のほうが重要なことは考えるまでもありません。
銀行名でなく、金利を指標に商品を絞り込む
以上のように、金利の高低が総返済額に与える影響力は他のサービスの比ではありません。繰り返しになりますが、住宅ローン選びで最優先すべきは金利なのです。0.1％の違いを軽んじるべきではありません。
また、住宅ローンは金融機関名で選ぶものでありません。「どこで借りるか」は問題ではなく、「何を借りるか」が肝心です。商品単位で比較しないと、本当にお得な住宅ローンは探し当てられません。
ただし、冒頭で触れたように、住宅ローンの商品数は数千の単位です。そのすべての自分の条件を当てはめて総返済額を計算するのは、現実的ではありません。
だから、まずは「金利」を指標にふるいにかけて、候補を絞り込むのです。そして、絞り込んだ5つ程度の商品について、諸費用や付帯サービスの詳細をチェックし、自分の条件でいちばん得するローンを選び出すのです。
【※関連記事はこちら！】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表！
この手順は「新規借入」だけでなく、「借り換え」でも同じです。下図のように、借り換えの効果を大きく左右するのも、やはり金利なのです。
【※関連記事はこちら！】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】借り換えで本当に得する最新商品を発表！
- 【住宅ローンの基礎知識 リンク集】
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- ◆住宅ローン選びの実践法◆
- (3)諸費用込みの「総支払額」で比較しよう！
- (4)変動金利なら「金利上昇リスク」の想定を
- (5)固定金利は、固定期間終了後に注意！
- (6)借入金額、借入期間、金利タイプ決め方は？
- (7)正しい「ランキングサイト」の見分け方
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住宅ローン
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 年0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
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①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
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②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
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- オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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