住宅ローン選びで、最も重要なのは「金利」
住宅ローンは、「金利」＋「諸費用」で考える
住宅ローンは金融機関が販売する「商品」です。住宅ローンの取り扱い金融機関は、都市銀行や地方銀行、信用金庫、保険会社等を合わせると1000社を超えます。商品の種類は数千、数万に及ぶといわれています。
商品ですから、金融機関の目的は利益を得ることです。どんなに親身になって相談に乗ってくれているようでも、内心ではできるだけ「割高」な商品を買って（借りて）もらいたいのです。
とはいえ、あからさまに高い金利の商品を売りつけては借り手がつきません。そこで、「金利」＋「諸費用（保証料や事務手数料など）」＋「付帯サービス」のバランスをいろいろ変えて、あえて損得の判断がつきにくい商品にしているのです。
例えば、借入金額4000万円で「金利1％＋保証料80万円」の商品と「金利1.2％＋保証料0円」の商品のどちらがお得か、即答できないと思います。そもそも借入期間や返済方法によっても変わってきますし、後者の保証料（保証会社に保証人になってもらうための費用）0円の商品の場合、そのぶん、事務手数料が高額に設定されていることがほとんどです。これらを総合的に見ないと、正確なところはわからないのです。
ですから、一般の人が住宅ローン選びを前に、途方にくれてしまうのもわかります。「販売会社が勧めるから」「付き合いのある銀行だから」といった理由で、契約を結んでしまう人が多いのは、無理からぬことなのです。
0.1％の金利差が、総返済額に与えるインパクト
「無理からぬ」とは言っても、契約書に判を押した瞬間、保証料や事務手数料として数十万円、数百万円を失うのは望まないはずです。しかし、脅しでもあおりでもなく、借り手が気づいていないだけで、こうしたことがよく起きています。住宅ローンは知識のある・なしで、得する人もいれば、損する人もいるのです。
そこで、住宅ローン選びでまず心得ておきたいのは、「金利」の重みです。金利差0.1％で、どれほど総返済額に違いが出るかを知れば、安易に判を押す気にはならないでしょう。
例えば、借入額4000万円、借入期間35年（元利均等払い）の場合、金利1％の違いで、総返済額に約822万円の差が出ます。金利差0.1％で82万円の違いです。仮に先の例のように保証料80万円が無料だっとしても、金利が0.1％高いだけで、得した分は消えてしまうのです。
下記の表は、金利差0.1％で総返済額にどれだけ違いが出るかを、借入金額別にまとめたものです。借入期間は35年としています。
金利差0.1％の総返済額の違い（借入期間35年） |
|
| 借入額 | 総返済額の違い |
|---|---|
| 2,000万円 | 43.3万円 |
| 3,000万円 | 64.9万円 |
| 4,000万円 | 86.6万円 |
| 5,000万円 | 108.3万円 |
| 6,000万円 | 129.9万円 |
| 7,000万円 | 151.6万円 |
金利0.1％の重みがよくおわかりになるのではないでしょうか。住宅ローンを選ぶうえで、圧倒的に注意しなければならないのは金利なのです。
ちなみに、手数料は0円から借入金額の2.2％程度まで、
同じ金利タイプの商品でも、
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変動金利ランキングはこちら >>「団信」より、優先すべきは金利！
団信とは住宅ローン専用の保険で、住宅ローンの返済中に、万が一、契約者が亡くなったり、高度障害状態になったりした場合に、残債を肩代わりしてくれる保険のことです。本来、保険料は借り手が支払うべきものですが、サービスの競い合いの結果、現在ではほとんどの金融機関が借り手に代わって保険料を負担しています。
さらにサービスの横並びが進んだ結果、今度は同じ無料でも従来の団信より保障内容を広げた「特約付団信」を提供するところが増えてきています。「がん保証特約付団信」や「8大疾病保障特約付団信」などがそうです。
けれども、表向きは無料でも、実際には、金利に保険料分を密かに上乗せされています。単に保険料の名目で契約者に請求がこないだけの話です。ですから、団信の保障内容で住宅ローンを比較しても無意味です。
また、国立がん研究センターの統計（2017年）によれば、現在40歳の男性が20年後に癌と診断される割合は2％、30年後でも6％です。がん以外の病気も、多くは60歳以降に罹患率が急上昇するため、実際に保険のお世話になる可能性は極めて低くなっています。
このことからも住宅ローンを選ぶ際は、サービスの内容よりも、「金利ありき」で考えるべきなのです。
「付帯サービス」は、付いていたらラッキー程度に思う
このほかにも住宅ローンに付帯する形で、いろいろなサービスが提供されています。ATM利用手数料を毎月数回分無料にしたり、一部繰上返済手数料を無料にしているところもあります。
前者は使い果たしたとしても、年間5～6千円程度の得にしかなりません。後者の一部繰上返済手数料にしても、1回あたりの本来の費用は0円～5.4万円程度です。そう頻繁に行うものではないため、金利の比較に比べれば、重要性はぐんと落ちます。
また、イオン銀行では、系列店での買い物を5年間5％オフにするサービスを提供しています。年間適用額などに制限があって、5年間の割引総額は最大22万5000円となります。魅力的なサービスですが、金利差0.1％のほうが重要なことは考えるまでもありません。
銀行名でなく、金利を指標に商品を絞り込む
以上のように、金利の高低が総返済額に与える影響力は他のサービスの比ではありません。繰り返しになりますが、住宅ローン選びで最優先すべきは金利なのです。0.1％の違いを軽んじるべきではありません。
また、住宅ローンは金融機関名で選ぶものでありません。「どこで借りるか」は問題ではなく、「何を借りるか」が肝心です。商品単位で比較しないと、本当にお得な住宅ローンは探し当てられません。
ただし、冒頭で触れたように、住宅ローンの商品数は数千の単位です。そのすべての自分の条件を当てはめて総返済額を計算するのは、現実的ではありません。
だから、まずは「金利」を指標にふるいにかけて、候補を絞り込むのです。そして、絞り込んだ5つ程度の商品について、諸費用や付帯サービスの詳細をチェックし、自分の条件でいちばん得するローンを選び出すのです。
【※関連記事はこちら！】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表！
この手順は「新規借入」だけでなく、「借り換え」でも同じです。下図のように、借り換えの効果を大きく左右するのも、やはり金利なのです。
【※関連記事はこちら！】>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】借り換えで本当に得する最新商品を発表！
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- (5)固定金利は、固定期間終了後に注意！
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- (7)正しい「ランキングサイト」の見分け方
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- 0円
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.419%
- 総返済額 3221万円
- 表面金利
- 年0.290%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
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- 0円
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- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
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【みずほ銀行の住宅ローン】  |
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- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。