※民間金融機関は、金融機関によって借入可能額の計算方法は違うのであくまで目安としてください。配偶者等の収入合算は、フラット35なら全額合算可能、民間金融機関は「半額」としていることが多いです。
借入可能額の計算方法は？
住宅ローンの借入可能額はどうやって試算するのでしょうか。実際に計算するには、以下の３つの数値が必要です。
- ・毎月返済額
- ・審査金利
- ・借入期間
毎月返済額は、年収と返済負担率から計算
毎月返済額が多いほど、借入可能額は増えます。
そこで、「思い切って、年収の半分を住宅ローンの返済に当てよう」と考える人がいるかもしれませんが、あまりにも住宅ローンの負担が多いと返済に困ってしまい、住宅ローン破綻する可能性が高まります。そこで、銀行では、「返済負担率（返済比率）の上限」を設定しています。
「年収」に、この「返済負担率」をかけたものが、「年間の返済額」となります。「毎月返済額」は、「年間の返済額」を12で割って求めます。
「年収」×「返済負担率の上限」÷12カ月＝「毎月返済額の上限」
「返済負担率」が高いほど返済が苦しくなるので、各銀行は上限を設けています。
民間の銀行の場合、「返済負担率の上限」は、40％程度に設定している銀行が大半です。ダイヤモンド不動産研究所のシミュレーションの場合、大手銀行が採用している以下の基準で計算しています。
- 年収400万円未満 返済負担率35％以下
- 年収700万円未満 返済負担率40％以下
- 年収700万円以上 返済負担率45％以下
独立行政法人・住宅金融支援機構が提供している住宅ローン「フラット35」は、「返済負担率」を公表しています。以下の基準となります。
| 銀行 | （公表）フラット35 | |
| 審査上の 返済負担率 |
40％程度（銀行によって違う） | 30％以下（年収400万円未満） 35％未満（年収400万円以上） |
審査金利
金利が低いほど、借入可能額は高まります。低金利の現在は、従来よりも借入可能額が上昇しているのです。
なお、借入可能額を計算する場合は、「審査金利」を使います。実際に貸し出す金利とは別に、住宅ローンの審査用に設定された金利です。銀行のホームページやパンフレットには記載されていません。民間銀行の審査金利の相場は3～4％です。
一方で、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」の場合は、「実際に融資する金利」＝「審査金利」で審査しているので、借入可能額を正確に試算することが可能です。
| 銀行 | （公表）フラット35 | |
| 審査金利 | 3～4％ |
融資する金利 |
借入期間
借入期間が長いほど、借入可能額は高くなります。そのため多くの人は、なるべく長期間に渡って借りようとします。民間銀行の住宅ローンは35年を最長としている銀行が多く、借り手も借入期間を35年に設定する人が大半です。
しかし、老後に住宅ローンを安定して返済し続けることは困難です。そのため、住宅ローンは「80歳までに返済完了」などと年齢制限がもうけられています。もし借入期間を35年間、フルに取れるのなら、45歳までに借り入れをする必要があります。
一方で、「安定した収入がある定年（65歳など）までに完済したい」という人も多くいます。
自分の働き方や家族の状況に応じて、借入期間を決めましょう。
実際に試算してみよう
以上の「毎月返済額」「審査金利」「借入期間」から、借入可能額が求められます。フラット35なら審査金利も公表されているので自分で計算できますが、非常に大変なので、下記のシミュレーションなどを活用してください。
（参考）借入可能額の計算方法
①、年収と返済負担率から、毎月返済額の上限を求める。
②、「返済額早見表」(下記)を使って、金利、返済期間から、借入金額100万円あたりの毎月返済額を求める（関数電卓、エクセル等を使う方法もある）。
③、①÷②×100万円で、借入可能額を求める。
返済額早見表（元利均等返済、毎月払い、100万円あたり毎月返済額）
| 借入期間 | 審査金利 1.5％ |
審査金利 3.0％ |
審査金利 3.5％ |
審査金利 4.0％ |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 15年 | 6207円 | 6905円 | 7148円 | 7396円 | |
| 20年 | 4825円 | 5545円 | 5799円 | 6059円 | |
| 25年 | 3999円 | 4742円 | 5006円 | 5278円 | |
| 30年 | 3451円 | 4216円 | 4490円 | 4774円 | |
| 35年 | 3061円 | 3848円 | 4132円 | 4427円 |
なお、繰り返しになりますが、銀行によって審査基準が異なるため、借入可能額も異なります。確実に借りたいのであれば、最初から複数の銀行に仮申込するのが鉄則です。
また、「転職したばかり」『年収が少ない」などの不安要素があるのなら、「フラット35」の審査は緩めなので、借入可能額が高めに出やすくなっています。
ダイヤモンド不動産研究所の「借入可能額シミュレーション」は、年収、借入期間さえ入力すれば簡単に計算できるので、ぜひ試算してみましょう。
