住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）

借入可能額の計算方法は？

　住宅ローンの借入可能額はどうやって試算するのでしょうか。実際に計算するには、以下の３つの数値が必要です。

• ・毎月返済額
• ・審査金利
• ・借入期間

毎月返済額は、年収と返済負担率から計算

　毎月返済額が多いほど、借入可能額は増えます。

　そこで、「思い切って、年収の半分を住宅ローンの返済に当てよう」と考える人がいるかもしれませんが、あまりにも住宅ローンの負担が多いと返済に困ってしまい、住宅ローン破綻する可能性が高まります。そこで、銀行では、「返済負担率（返済比率）の上限」を設定しています。

「年収」に、この「返済負担率」をかけたものが、「年間の返済額」となります。「毎月返済額」は、「年間の返済額」を12で割って求めます。

「年収」×「返済負担率の上限」÷12カ月＝「毎月返済額の上限」

「返済負担率」が高いほど返済が苦しくなるので、各銀行は上限を設けています。

　民間の銀行の場合、「返済負担率の上限」は、40％程度に設定している銀行が大半です。ダイヤモンド不動産研究所のシミュレーションの場合、大手銀行が採用している以下の基準で計算しています。

• 年収400万円未満    返済負担率35％以下
• 年収700万円未満    返済負担率40％以下
• 年収700万円以上    返済負担率45％以下

　独立行政法人・住宅金融支援機構が提供している住宅ローン「フラット35」は、「返済負担率」を公表しています。以下の基準となります。

審査金利

　金利が低いほど、借入可能額は高まります。低金利の現在は、従来よりも借入可能額が上昇しているのです。

　なお、借入可能額を計算する場合は、「審査金利」を使います。実際に貸し出す金利とは別に、住宅ローンの審査用に設定された金利です。銀行のホームページやパンフレットには記載されていません。民間銀行の審査金利の相場は3～4％です。

　一方で、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」の場合は、「実際に融資する金利」＝「審査金利」で審査しているので、借入可能額を正確に試算することが可能です。

借入期間

　借入期間が長いほど、借入可能額は高くなります。そのため多くの人は、なるべく長期間に渡って借りようとします。民間銀行の住宅ローンは35年を最長としている銀行が多く、借り手も借入期間を35年に設定する人が大半です。

　しかし、老後に住宅ローンを安定して返済し続けることは困難です。そのため、住宅ローンは「80歳までに返済完了」などと年齢制限がもうけられています。もし借入期間を35年間、フルに設定できるのなら、年齢は45歳までに借り入れをする必要があります。

　一方で、「安定した収入がある定年の年齢（65歳など）までに完済したい」という人も多くいます。

　自分の働き方や家族の状況に応じて、借入期間を決めましょう。

実際に試算してみよう

　以上の「毎月返済額」「審査金利」「借入期間」から、借入可能額が求められます。フラット35なら審査金利も公表されているので自分で計算できますが、非常に大変なので、下記のシミュレーションなどを活用しましょう。ダイヤモンド不動産研究所の「借入可能額シミュレーション」は、年収、借入期間さえ入力すれば簡単に計算できるので、ぜひ試算してみましょう。参考に、年収から借入可能額がわかる早見表も作成しました。

借入可能額シミュレーションはこちら

　銀行によって審査基準が異なるため、借入可能額も異なります。確実に借りたいのであれば、最初から複数の銀行に仮申込するのが鉄則です。

　また、「転職したばかり」『年収が少ない」などの不安要素があるのなら、「フラット35」の審査は緩めなので、審査に通りやすくなります。 

年収倍率は最大7～9倍程度

　年収に対して、何倍くらいまで住宅ローンは借入可能なのでしょうか。低金利下でかつてないほど借入可能額は増加しています。借入期間35年で試算してみると、以下のように、7～9倍程度が上限となります。

新築マンションは東京で10倍越え

　実際の物件価格も参考に見ておきましょう。

　2021年の新築マンションの年収倍率は全国平均で8.93倍です。年収が低い世帯は、一定の頭金などがないと購入できません。東京都に限ると、年収の14.7倍となり、資産がない限り購入は難しくなっています。

　一方で、中古マンションの年収倍率は全国平均で6.54倍となっており、サラリーマンでも購入可能といえそうです。ただし東京都は13.4倍で、頭金を用意しなければ購入は難しそうです。※東京カンテイ「新築マンション年収倍率」「中古マンション年収倍率」

借りすぎないように注意を

　なお住宅ローンの「借りられる金額」＝「返済できる金額」ではないことに注意しておきましょう。現在は低金利であるため、借入可能額は非常に高くなりがちですが、それが返済できるとは限らないのです。

　住宅ローンは返済し終えるまで最大35年かかります。ギリギリの返済計画であったり、金利が上昇したりすれば、返済が滞る可能性もあります。

　本当に安心できる毎月返済額は、現在の毎月あたりの出費等から計算できます。

　「現在の家賃並みの返済額なら大丈夫だろう」と考えてはいけません。その他の費用や子どもが大きくなれば教育費も増えていきます。身の丈以上に借りすぎないように、注意しましょう。

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