マンションを売却するなら、少しでも高く売りたいものだ。そのためには、マンションの価格がどのようにして計算されているのか、相場の調べ方や売却価格の査定方法などを知っておくことが重要。そこでこの記事では、マンション売却価格を高くするためのポイントやマンション売却の流れ、節税のポイントなどについて解説する。

マンション売却の流れ

　マンションを売却したいと考えたら、まずはマンション売却の流れを把握しておこう。マンション売却の大まかな流れは下図の通りだ。

マンション売却前の3つの注意点

　マンションを高く売るために、売却前に以下の3つの注意点を確認しておこう。

① 売却相場がいくらくらいなのか確認しておく

　まず、売却したいマンションの相場価格がいくらくらいなのか、事前に把握しておくことが重要だ。

　なぜなら、不動産仲介会社の提示する査定価格は、価格の相場を正しく反映しているとは限らないからだ。不動産会社の中には、契約を取りたいがために、わざと相場より高い査定価格を提示する会社もある。事前におおよその相場価格を知っておけば、そのような不動産会社と契約してしまうリスクを減らすことができる。

　マンションの売却相場は、自分で簡単に調べることができる。例えば、「レインズ・マーケット・インフォメーション」（※）や「土地総合情報システム」など公的機関が運営するサイトを利用すれば、地域で絞り込んで売却相場を確認することが可能だ。
（※「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、一般の消費者が安心して売買できるよう、不動産の成約価格などを公開しているサイト）

【関連記事】>>不動産の売却相場を自分で調べる方法は？ 簡単な調べ方、マンションと一戸建てで異なる計算方法も解説！

　また、「不動産一括査定サイト」を利用するのもおすすめだ。マンションの売却相場を知りたいという人は、ぜひ利用してみるとよいだろう。不動産一括査定サイトなら、一度の依頼で複数の不動産会社から査定を受けることができて便利だ。

不動産一括査定サイト8社を比較

　各サービスの特徴などを以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてほしい。

【関連記事】>>不動産一括査定サイト＆査定業者33社を比較！ おすすめ、メリット・デメリット、選び方などを徹底解説

②ライバル物件がいるかどうかを確認する

　「マンション売却」の際に最も気をつける点は、ライバル物件がいるかどうか確認すること。

　同じマンション内に販売中物件がある場合、スペックは大きく変わらないので、どうしても売出価格に左右されてしまう。まずは、不動産仲介会社にライバル物件の売り出し状況を調べてもらおう。もし、ライバル物件がある場合は、その物件と差別化するための戦略を練る必要がある。

③老朽化している場合は「最低限のリフォーム」をしておく

　さらに、売却予定のマンションが老朽化している場合は、「最低限のリフォーム」をしておきたい。

　内覧した際に、水回りが老朽化していたり、水漏れしていたりすると、それだけで印象が悪くなり、売れにくくなる。売れたとしても、値引き依頼も多くなりがちなので、最低限のリフォームだけは取り組むべきだ。リフォームについては、次の「マンションを高く売る3つのコツ」で詳しく解説する。

マンションを高く売る3つのコツ

　マンション売却を成功させるためにも、ぜひ、この「マンションを高く売る3つのコツ」を参考にしてほしい。

①築年数ごとに異なる売却のポイントを知っておく

　当然ながら、マンションは築年数が経過するごとに価値が下がる。そのため、売却したいマンションの築年数に合わせた売却のポイントを確認しておこう。

　売り出した中古マンションの買主がなかなか見つからないときは、かなり思い切った値下げをしないと客が付きにくい。中途半端な値下げだと、結局売れないまま、さらに値下げをしなければならなくなる…といった悪循環に陥りかねない。

　下表は、築年数帯別の成約価格と、売り出し時の「レインズ（不動産仲介会社専用のデータベース）」への新規登録価格の変化を示している。（※なお、コロナ禍の現在も、売り出される物件数は半減したが、売り出し時の価格に値下がりは生じていない）

図表　築年数帯別の制約価格と新規登録価格の変化

　図表の「築6～10年」は新規登録価格が4860万円で、成約価格が4885万円と、成約価格のほうが高くなっている。「築11～15年」についても同様だ。

　つまりこの「築6～15年」の中古マンションについては、ほとんど指し値が入らず、売り出し価格のままで売れている物件が多いのではないかと推察される。

　買主としては少しでも安く買いたいはずだから、当然値引き交渉を行いたいところ。しかし売主側からみれば、購入希望者はほかにも多数いるので値引き交渉に応じる必要はない。

　買主も「だったら、ほかのお客に回します」と言われれば、売主の言い値で決着せざるを得ないだろう。

 　したがって、「築6～15年」の物件であれば希望通りの価格で売れる可能性が高く、住まいの買い換えなどの計画も立てやすいことは間違いない。

【関連記事】>>中古マンションは｢築6年～15年｣の間に売るべし！　売却の成約率が高く､｢値引きなし｣で売れる可能性も

　その他、築年数ごとに異なる売却のポイントは以下の記事を参考にしよう。

>>築10年で売ると損か得か？ 注意点やデメリットについても解説！
>>築20年は売りどき!?　資産価値や売却の注意点、デメリットなどを解説！
>>築30年のマンション売却は、住宅ローン控除など利用可能になり"追い風"！ デメリットや注意点も解説
>>築40年でも売れる？ 急激に価値が下がる理由と対処法、注意点などを解説！
>>築50年なら買取でも売れない？ 売却のコツや注意点などを解説！

②リフォームしてから売りに出す

　実際に売る気になった際に気になるのは、リフォームしてから売るべきかどうか。上手にリフォームすれば、リフォーム代以上の価格を上乗せして売却できる可能性がある。

【関連記事】>>マンションを高く売るなら、リフォームしよう！　5カ条を紹介

③ホームステージングを活用する

　また、タワーマンションや大規模物件ともなれば、同じマンションの中に複数の物件が売りに出ていることもあり、下手をすれば値下げ競争に巻き込まれてしまうかもしれない。

　そのようなケースでは、売却する物件をモデルルームのように家具などを置いて見せることで内覧に来た買い手に好印象を与える「ホームステージング」を取り入れてもいい。

【関連記事】
>>「ホームステージング」は効果があるのか、記者が試した結果は？
>>マンションの売却期間が半減し、売却価格も高くなる方法とは？　家具や生活雑貨をレンタルしてできるホームステージングがおすすめ

賃貸中のマンションを売却する4つのポイント

　マンション売却の中でも、「賃貸中のマンション」を売るのは難しいといわれている。

　入居者の退去時期が読めないことや、入居者がいるため内覧ができないことなど、売りにくい要素がたくさんあるからだ。

　それでも、以下の賃貸中のマンション売却のポイントを押さえておけば、売れないことはない。

「賃貸中マンション売却の4つのポイント」
（1）管理会社などを通じて、入居者に購入の意思がないかを確認する
（2）（1）と同じタイミングで、退去の予定がないかも確認する
（3）退去の予定がある場合、一般の売却物件として売りに出す
（4）一般の売却が難しい場合、管理会社や不動産会社に買い取ってもらう

　詳しくは、記事「売りにくい「賃貸中マンション」の相場と売却の秘訣は？　入居者に購入してもらうなど、4つのポイントを公開！」で解説しているので、参考にしてほしい。

マンションの売却益に対する税金の特別控除を利用する

　マンションが購入時より高い価格で売却（譲渡所得がプラスになったら）できたら税金が発生するが、特別控除の利用でほとんどの場合は税金がかからない。

　例えば、マイホームのマンションであれば「マイホーム売却の3,000万円の特別控除」を利用できる。

　これは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例で、計算方法は以下の通りだ。

　特例を適用した結果、譲渡所得がゼロ円（マイナスもゼロ）となれば、税金は発生しないことになる。マンションを売却する人の大部分がこの特例を利用するため、課税されることはほとんどない。
参考：国税庁HP「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

　なお、特例を適用するには確定申告が必要だ。申請に必要な書類やその他の特例、税金の計算方法については以下の記事で詳しく解説している。

【関連記事】>>マンション売却で税金はいくらかかる？ 計算シミュレーションと節税できる特別控除を解説

マンションの売却価格はどのように計算されている？

　中古マンションを売却する際は、プロである不動産仲介会社に無料の価格査定を依頼し、妥当な市場価格を算出してもらうことになる。それが「価格査定」であり、不動産仲介会社（宅地建物取引業者）の重要な業務の一つになっている。

　では、その査定はどのような根拠をもとに決定されるのだろうか？

　信頼のおける査定方法として、国交相のお墨付きである「価格査定マニュアル」が挙げられる。これは建設省（現：国土交通省）委託調査「価格査定マニュアル策定委員会研究報告書」を元に策定されたもので、消費者に納得性の高い根拠を明示するための合理的手法として、宅地建物取引業者向けに作成された価格査定マニュアルである。

　つまり、査定を依頼した不動産会社が、「中古マンション価格査定マニュアル」に準じた、精度の高い査定方法を使っているかが、信頼できる不動産会社選びにおいて、最も重要なポイントとなる。

　そのため、マンションを売却する前に、「中古マンション価格査定マニュアル」に基づいた売却価格の計算方法や査定の考え方を知っておくことが大切だ。

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