マンション売却[2023年]

マンションを売却するなら、少しでも高く売りたいものだ。そのためには、マンションの価格がどのようにして計算されているのか、相場の調べ方や売却価格の査定方法などを知っておくことが重要。そこでこの記事では、マンション売却価格を高くするためのポイントやマンション売却の流れ、節税のポイントなどについて解説する。

マンション売却の流れ

 マンションを売却したいと考えたら、まずはマンション売却の流れを把握しておこう。マンション売却の大まかな流れは下図の通りだ。

マンション売却の流れ

マンションを高く売るために、一括査定で相場価格を知る

 マンションを売却する際、まずは相場を知ることが重要だ。ネット上には無料で価格査定してくれるサイトがある。それらを利用するか、あるいは「不動産一括査定サイト」を活用すれば、複数の不動産会社から査定を受けることができる。

 不動産一括査定サイトには多くのサービスが存在する。各サービスで対応する不動産や特徴などが異なるが、マンションの場合はほとんどのサイトが対応している。

 そのため、どこのサービスで査定を依頼しても大丈夫だ。不動産一括査定サイト主要6社の特徴を比較したものを下表に示す。

不動産一括査定サイト主要6社を比較
一括査定サイト名 suumo売却査定 home4u イエウール ライフルホームズ リビンマッチ マンションナビ
おすすめな人 知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで多数の不動産会社に査定してほしい人。詳しくはこちら 信頼できる会社が運営しており、査定不動産会社も大手がいいという人。店舗や事務所の査定にも対応。詳しくはこちら 多数の不動産仲介会社に査定して欲しい人。農地の査定にも対応。詳しくはこちら 多数の不動産仲介会社に査定して欲しい人。投資用物件の査定にも対応。詳しくはこちら 大都市だけでなく、地方の不動産も含めて幅広いエリアで査定したいと考えている人。詳しくはこちら マンションの売却・賃貸を考えている人。詳しくはこちら
提携社数 2000以上 1800以上 1900以上 3691以上 1700以上 2500
最大紹介会社数 10
(物件所在地によって異なる)
6 6 6 6 9
主な対応物件 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション
対応エリア 全国 全国 全国 全国 全国 全国
  公式サイト
(無料査定も可能)
公式サイト
(無料査定も可能)
公式サイト
(無料査定も可能)
公式サイト
(無料査定も可能)
公式サイト
(無料査定も可能)
公式サイト
(無料査定も可能)

 各サービスの特徴などを以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者33社を比較! おすすめ、メリット・デメリット、選び方などを徹底解説

マンション売却前の3つの注意点

 マンションを高く売るために、売却前に以下の3つの注意点を確認しておこう。

①売却相場がいくらくらいなのか確認しておく
②ライバル物件がいるかどうか確認する
③老朽化している場合は「最低限のリフォーム」をしておく
④売却したいマンションの築年数で異なる注意点を把握しておく

①売却相場がいくらくらいなのか確認しておく

 売却したいマンションの相場価格がいくらくらいなのか、事前に把握しておくことも重要だ。

 マンションの売却相場は、自分でも簡単に調べることができる。例えば、「レインズ・マーケット・インフォメーション」(※)や「土地総合情報システム」など公的機関が運営するサイトを利用すれば、地域で絞り込んで売却相場を確認することが可能だ。
「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、一般の消費者が安心して売買できるよう、不動産の成約価格などを公開しているサイト)

 また、前述した「不動産一括査定サイト」を利用するのもおすすめだ。マンションの売却相場を知りたいという人は、ぜひ利用してみるとよいだろう。

【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者33社を比較! おすすめ、メリット・デメリット、選び方などを徹底解説

②ライバル物件がいるかどうか確認する

 「マンション売却」の際に最も気をつける点は、ライバル物件がいるかどうか確認すること。

 同じマンション内に販売中物件がある場合、スペックは大きく変わらないので、どうしても売出価格に左右されてしまう。まずは、不動産仲介会社にライバル物件の売り出し状況を調べてもらおう。もし、ライバル物件がある場合は、その物件と差別化するための戦略を練る必要がある。

③老朽化している場合は「最低限のリフォーム」をしておく

 さらに、売却予定のマンションが老朽化している場合は、「最低限のリフォーム」をしておきたい。

 内覧した際に、水回りが老朽化していたり、水漏れしていたりすると、それだけで印象が悪くなり、売れにくくなる。売れたとしても、値引き依頼も多くなりがちなので、最低限のリフォームだけは取り組むべきだ。リフォームについては、次の「マンションを高く売る3つのコツ」で解説する。

④売却したいマンションの築年数で異なる注意点を把握しておく

 当然だが、マンションは築年数が経過すればするほど売りにくくなる。

 次の「マンションを高く売る3つのコツ」でも解説するが、売却のベストタイミングは築6年〜15年だ。では、それ以外の築年数で売却する場合は、どのような注意点やデメリットなどがあるのだろう。以下の記事で、マンションの築年数ごとに解説しているので、売却前に確認しておこう。

マンションを高く売る3つのコツ

 マンションを売却する際の相場の調べ方や、査定価格の計算方法が分かったら、できるだけ高くマンションを売却するためのポイントを知っておこう。

 マンションを高く売却するポイントとして、以下の3つを紹介する。

①築6年〜15年以内に売る

 売り出した中古マンションの買主がなかなか見つからないときは、かなり思い切った値下げをしないと客が付きにくい。中途半端な値下げだと、結局売れないまま、さらに値下げをしなければならなくなる…といった悪循環に陥りかねない。

 では、築何年までなら値下げをしなくても売れるのだろう。

 下表は、築年数帯別の成約価格と、売り出し時の「レインズ(不動産仲介会社専用のデータベース)」への新規登録価格の変化を示している。(※なお、コロナ禍の現在も、売り出される物件数は半減したが、売り出し時の価格に値下がりは生じていない)

図表 築年数帯別の制約価格と新規登録価格の変化

築年数帯別の制約価格と新規登録価格の変化
写真を拡大 出典:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」

 図表の「築6~10年」は新規登録価格が4860万円で、成約価格が4885万円と、成約価格のほうが高くなっている。「築11~15年」についても同様だ。

 つまりこの「築6~15年」の中古マンションについては、ほとんど指し値が入らず、売り出し価格のままで売れている物件が多いのではないかと推察される。

 買主としては少しでも安く買いたいはずだから、当然値引き交渉を行いたいところ。しかし売主側からみれば、購入希望者はほかにも多数いるので値引き交渉に応じる必要はない。

 買主も「だったら、ほかのお客に回します」と言われれば、売主の言い値で決着せざるを得ないだろう。

  したがって、「築6~15年」の物件であれば希望通りの価格で売れる可能性が高く、住まいの買い換えなどの計画も立てやすいことは間違いない。

【関連記事はこちら】>>中古マンションは「築6年~15年」の間に売るべし! 売却の成約率が高く、「値引きなし」で売れる可能性も

②リフォームしてから売りに出す

 実際に売る気になった際に気になるのは、リフォームしてから売るべきかどうか。上手にリフォームすれば、リフォーム代以上の価格を上乗せして売却できる可能性がある。

【関連記事はこちら】>>マンションを高く売るなら、リフォームしよう! 5カ条を紹介

③ホームステージングを活用する

 また、タワーマンションや大規模物件ともなれば、同じマンションの中に複数の物件が売りに出ていることもあり、下手をすれば値下げ競争に巻き込まれてしまうかもしれない。

 そのようなケースでは、売却する物件をモデルルームのように家具などを置いて見せることで内覧に来た買い手に好印象を与える「ホームステージング」を取り入れてもいい。

【関連記事はこちら】
>>「ホームステージング」は効果があるのか、記者が試した結果は?
>>マンションの売却期間が半減し、売却価格も高くなる方法とは? 家具や生活雑貨をレンタルしてできるホームステージングがおすすめ

 マンション売却を成功させるためにも、ぜひ、この「マンションを高く売る方法」を参考にしてほしい。

賃貸中のマンションを売却する4つのポイント

 マンション売却の中でも、「賃貸中のマンション」を売るのは難しいといわれている。

 入居者の退去時期が読めないことや、入居者がいるため内覧ができないことなど、売りにくい要素がたくさんあるからだ。

 それでも、以下の賃貸中のマンション売却のポイントを押さえておけば、売れないことはない。

「賃貸中マンション売却の4つのポイント」
(1)管理会社などを通じて、入居者に購入の意思がないかを確認する
(2)(1)と同じタイミングで、退去の予定がないかも確認する
(3)退去の予定がある場合、一般の売却物件として売りに出す
(4)一般の売却が難しい場合、管理会社や不動産会社に買い取ってもらう

 詳しくは、記事「売りにくい「賃貸中マンション」の相場と売却の秘訣は? 入居者に購入してもらうなど、4つのポイントを公開!」で解説しているので、参考にしてほしい。

マンションの売却益に対する税金の特別控除を利用する

 マンションが購入時より高い価格で売却(譲渡所得がプラスになったら)できたら税金が発生するが、特別控除の利用でほとんどの場合は税金がかからない。

 例えば、マイホームのマンションであれば「マイホーム売却の3,000万円の特別控除」を利用できる。

 これは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例で、計算方法は以下の通りだ。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

 特例を適用した結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスもゼロ)となれば、税金は発生しないことになる。マンションを売却する人の大部分がこの特例を利用するため、課税されることはほとんどない。
参考:国税庁HP「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

 なお、特例を適用するには確定申告が必要だ。申請に必要な書類やその他の特例、税金の計算方法については以下の記事で詳しく解説している。

【関連記事はこちら】>>マンション売却で税金はいくらかかる? 計算シミュレーションと節税できる特別控除を解説

マンションの売却価格はどのように計算されている?

 中古マンションを売却する際は、プロである不動産仲介会社に無料の価格査定を依頼し、妥当な市場価格を算出してもらうことになる。それが「価格査定」であり、不動産仲介会社(宅地建物取引業者)の重要な業務の一つになっている。

 では、その査定はどのような根拠をもとに決定されるのだろうか?

 信頼のおける査定方法として、国交相のお墨付きである「価格査定マニュアル」が挙げられる。これは建設省(現:国土交通省)委託調査「価格査定マニュアル策定委員会研究報告書」を元に策定されたもので、消費者に納得性の高い根拠を明示するための合理的手法として、宅地建物取引業者向けに作成された価格査定マニュアルである。

 つまり、査定を依頼した不動産会社が、「中古マンション価格査定マニュアル」に準じた、精度の高い査定方法を使っているかが、信頼できる不動産会社選びにおいて、最も重要なポイントとなる。

 そのため、マンションを売却する前に、「中古マンション価格査定マニュアル」に基づいた売却価格の計算方法や査定の考え方を知っておくことが大切だ。

不動産一括査定サイトを比較!
実際に一括査定して検証

サイトロゴ suumo売却査定 home4u マンションナビ おうちクラベル イエウール ライフルホームズ リビンマッチ いえカツLIFE HowMa RE-Guide マイスミEX イエイ すまいValue
サイト名 suumo売却査定 HOME4U マンションナビ おうちクラベル イエウール ライフルホームズ リビンマッチ いえカツLIFE HowMa RE-Guide マイスミEX イエイ すまいValue
提携社数 2000以上 1800以上 2500 不明 1900以上 3691以上 1700以上 500以上 30以上 29 800以上 1000以上 6
最大紹介社数 10
※物件所在地によって異なる
9 6 6 6 6 6 6 6 6 10 6 6
主な対応物件 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地 マンション マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など
対応エリア 全国 全国 全国 全国 全国 全国 全国 東京、千葉、神奈川、埼玉 東京23区、神奈川県:横浜市(西区・中区・港北区・神奈川区)、川崎市(幸区・中原区) 全国 全国 全国 全国
記事を読む 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら

最新記事はこちら

マンションを売るなら、無料の「一括査定サイト」を利用しよう!
↓おすすめ不動産一括査定サイトはこちら↓
◆SUUMO(スーモ)売却査定
SUUMO(スーモ)
 無料査定はこちら >>
 
特徴 圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス
・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録
対応物件 マンション、戸建て、土地
紹介会社数 10社(主要一括査定サイトで最多)※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証プライム子会社)
>>SUUMO(スーモ)の詳細記事はこちら
◆HOME4U(ホームフォーユー)
HOME4U
 無料査定はこちら >>
 
特徴 悪質な不動産会社はパトロールにより排除している
・20年以上の運営歴があり信頼性が高い
・1800社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる
対応物件 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
紹介会社数 最大6社
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証プライム子会社)
>>HOME4Uの詳細記事はこちら
◆マンションナビ
マンションナビ
 無料査定はこちら >>
 
特徴

マンションの売却に特化
・マンションを賃貸に出したい人の賃料査定にも対応
900社以上の不動産会社と提携

対応物件 マンション
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
運営会社 マンションリサーチ
>>マンションナビの詳細記事はこちら
◆いえカツLIFE
いえカツLIFE
 無料査定はこちら >>
 
特徴

・対応可能な不動産の種類がトップクラス
共有持ち分でも相談可能
訳あり物件(再建築不可物件、借地権、底地権など)の査定も対応可能

対応物件 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル(1室)、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
運営会社 サムライ・アドウェイズ(上場子会社)
>>いえカツLIFEの詳細記事はこちら
◆おうちクラベル
おうちクラベル
 無料査定はこちら >>
 
特徴

・AI査定で、査定依頼後すぐに結果が分かる
・SREホールディングスが運営する一括査定サイト

対応物件 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート
紹介会社数 最大15社
運営会社 SREホールディングス株式会社(東証プライム上場企業)
>>おうちクラベルの詳細記事はこちら
◆イエウール
イエウール
 無料査定はこちら >>
 
特徴

掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能
2000社以上の不動産会社と提携
・対応可能な不動産の種類が多い

対応物件 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
紹介会社数 最大6社
運営会社 Speee
>>イエウールの詳細記事はこちら
◆LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)
LIFULL HOME'S
 無料査定はこちら >>
 
特徴

日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営
2400社以上の不動産会社と提携
匿名査定も可能で安心

対応物件 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
紹介会社数 最大6社
運営会社 LIFULL(東証プライム)
>>LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら

 

一括査定サイトと合わせて
利用したい査定サイト

◆ソニーグループの「SRE不動産」売却査定
60秒で簡単入力!「囲い込み」を行わない不動産会社
特徴 ・両手仲介・囲い込みを行わない
・上場企業のソニーグループが運営
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求
対応物件 マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、収益用不動産
対応エリア 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県
運営会社 SREホールディングス株式会社(ソニーグループ)
>>SRE不動産の詳細記事はこちら

 

◆中古マンションランキングINDEX

東京都心6区

千代田|中央||新宿|渋谷|文京

東京23区南部

品川|目黒|大田|世田谷

東京23区北西部

中野|杉並|練馬|豊島||板橋

東京市部・南多摩

八王子|町田|日野|稲城|多摩

東京市部・西多摩

青梅|福生|羽村

>>中古マンションランキングTOP

不動産一括査定サイト比較 囲い込み、両手取引に注意

【不動産仲介会社の評判を徹底調査!】
・「SRE不動産(ソニーグループ)」の評判
・「三井のリハウス」の評判
・「住友不動産販売」の評判
・「東急リバブル」の評判
・「野村の仲介+」の評判
・「明和地所」の評判
・「京王不動産」の評判
・「オークラヤ住宅」の評判
・「小田急不動産」の評判

 

マンション売却[2023年]の記事一覧