マンション売却[2021年]

マンションを売却するなら、少しでも高く売りたいものだ。そのためには、マンションの価格がどのようにして計算されているのか、相場の調べ方や売却価格の査定方法などを知っておくことが重要。そこでこの記事では、マンション売却価格を高くするためのポイントなどについて解説する。

マンション売却の流れ

 マンションを高く売却するポイントを解説する前に、まずはマンション売却の流れについて知っておこう。

マンション売却の流れ

マンションを高く売るために、まずは売却価格の相場を知る

 マンションを売却する際、まずは相場を知ることが重要だ。ネット上には無料で価格査定してくれるサイトがある。それらを利用するか、あるいは「不動産一括査定サイト」を活用すれば、複数の不動産会社から査定を受けることができる。

 不動産一括査定サイトには多くのサービスが存在する。各サービスで対応する不動産や特徴などが異なるが、マンションの場合はほとんどのサイトが対応している。

 そのため、どこのサービスで査定を依頼しても大丈夫だ。下表は、不動産一括査定サイト主要7社の特徴だ。

マンションの査定に対応する
一括査定サイト主要7社
サイト名
ロゴから査定サイトへ
どんな人におすすめ?
suumo売却査定
大手から地元に強い不動産会社まで、多数の不動産会社に査定してほしい人におすすめ
home4u
信頼できる会社が運営しており、査定不動産会社も大手がいいという人におすすめ
ライフルホームズ
多数の不動産仲介会社に査定して欲しい人におすすめ
リビンマッチ
大都市だけでなく、地方の不動産も含めて幅広いエリアで査定したいと考えている人におすすめ
イエイ
マンション、戸建てだけでなく、店舗、農地など幅広い不動産を売りたい人におすすめ
イエウール
多数の不動産仲介会社に査定して欲しい人におすすめ
マンションナビ
マンションの売却・賃貸を考えている人におすすめ
一括査定と合わせて利用したい査定サイト
SRE不動産
両手仲介・囲い込みを行わない不動産会社。ポータルサイトとネットワークシステムを活用した集客により早期売却を目指す。マンションの査定にも対応

 各サービスの特徴などを以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてほしい。

【関連記事】>>不動産一括査定サイト&業者32社を比較! 売却におすすめのサービスや特徴などを徹底解説

マンションの売却価格はどのように計算されている?

 中古マンションを売却する際は、プロである不動産仲介会社に無料の価格査定を依頼し、妥当な市場価格を算出してもらうことになる。それが「価格査定」であり、不動産仲介会社(宅地建物取引業者)の重要な業務の一つになっている。

 では、その査定はどのような根拠をもとに決定されるのだろうか?

 信頼のおける査定方法として、国交相のお墨付きである「価格査定マニュアル」が挙げられる。これは建設省(現:国土交通省)委託調査「価格査定マニュアル策定委員会研究報告書」を元に策定されたもので、消費者に納得性の高い根拠を明示するための合理的手法として、宅地建物取引業者向けに作成された価格査定マニュアルである。

 つまり、査定を依頼した不動産会社が、「中古マンション価格査定マニュアル」に準じた、精度の高い査定方法を使っているかが、信頼できる不動産会社選びにおいて、最も重要なポイントとなる。

 そのため、マンションを売却する前に、「中古マンション価格査定マニュアル」に基づいた売却価格の計算方法や査定の考え方を知っておくことが大切だ。

【関連記事はこちら】
>>中古マンションの査定価格はどう求めればいい? 国交省も認める「価格査定マニュアル」の計算方法を分かりやすく解説!

>>不動産会社の「査定価格」は本当に信用できるのか? 査定価格の算出方法や、"高額"に査定されるポイント、注意点など、不動産業界のプロの声をもとに徹底解説!

マンション売却の注意点

 「マンション売却」の際に最も気をつける点は、ライバル物件がいるかどうか確認すること。同じマンション内に販売中物件がある場合、スペックは大きく変わらないので、どうしても売出価格に左右されてしまう。まずは、不動産仲介会社にライバル物件の売り出し状況を調べてもらおう。もし、ライバル物件がある場合は、その物件と差別化するための戦略を練る必要がある。

 さらに、売却予定のマンションが老朽化している場合は、「最低限のリフォーム」はしておきたい。内覧した際に、水回りが老朽化していたり、水漏れしていたりすると、それだけで印象が悪くなり、売れにくくなる。売れたとしても、値引き依頼も多くなりがちなので、最低限のリフォームだけは取り組むべきだ。リフォームについては、次の「マンションを高く売却するポイント」で解説する。

マンションを高く売却するポイント

 マンションを売却する際の相場の調べ方や、査定価格の計算方法が分かったら、できるだけ高くマンションを売却するためのポイントを知っておこう。

 マンションを高く売却するポイントとして、以下の3つを紹介する。

①築6年〜15年以内に売る

 売り出した中古マンションの買主がなかなか見つからないときは、かなり思い切った値下げをしないと客が付きにくい。中途半端な値下げだと、結局売れないまま、さらに値下げをしなければならなくなる…といった悪循環に陥りかねない。

 では、築何年までなら値下げをしなくても売れるのだろう。

 下表は、築年数帯別の成約価格と、売り出し時の「レインズ(不動産仲介会社専用のデータベース)」への新規登録価格の変化を示している。(※なお、コロナ禍の現在も、売り出される物件数は半減したが、売り出し時の価格に値下がりは生じていない)

図表 築年数帯別の制約価格と新規登録価格の変化

築年数帯別の制約価格と新規登録価格の変化
写真を拡大 出典:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」

 図表の「築6~10年」は新規登録価格が4860万円で、成約価格が4885万円と、成約価格のほうが高くなっている。「築11~15年」についても同様だ。

 つまりこの「築6~15年」の中古マンションについては、ほとんど指し値が入らず、売り出し価格のままで売れている物件が多いのではないかと推察される。

 買主としては少しでも安く買いたいはずだから、当然値引き交渉を行いたいところ。しかし売主側からみれば、購入希望者はほかにも多数いるので値引き交渉に応じる必要はない。

 買主も「だったら、ほかのお客に回します」と言われれば、売主の言い値で決着せざるを得ないだろう。

  したがって、「築6~15年」の物件であれば希望通りの価格で売れる可能性が高く、住まいの買い換えなどの計画も立てやすいことは間違いない。

【関連記事はこちら】>>中古マンションは「築6年~15年」の間に売るべし! 売却の成約率が高く、「値引きなし」で売れる可能性も

②リフォームしてから売りに出す

 実際に売る気になった際に気になるのは、リフォームしてから売るべきかどうか。上手にリフォームすれば、リフォーム代以上の価格を上乗せして売却できる可能性がある。

【関連記事はこちら】>>マンションを高く売るなら、リフォームしよう! 5カ条を紹介

③ホームステージングを活用する

 また、タワーマンションや大規模物件ともなれば、同じマンションの中に複数の物件が売りに出ていることもあり、下手をすれば値下げ競争に巻き込まれてしまうかもしれない。

 そのようなケースでは、売却する物件をモデルルームのように家具などを置いて見せることで内覧に来た買い手に好印象を与える「ホームステージング」を取り入れてもいい。

【関連記事はこちら】
>>「ホームステージング」は効果があるのか、記者が試した結果は?
>>マンションの売却期間が半減し、売却価格も高くなる方法とは? 家具や生活雑貨をレンタルしてできるホームステージングがおすすめ

 マンション売却を成功させるためにも、ぜひ、この「マンションを高く売る方法」を参考にしてほしい。

賃貸中のマンションを売却する4つのポイント

 マンション売却の中でも、「賃貸中のマンション」を売るのは難しいといわれている。

 入居者の退去時期が読めないことや、入居者がいるため内覧ができないことなど、売りにくい要素がたくさんあるからだ。

 それでも、以下の賃貸中のマンション売却のポイントを押さえておけば、売れないことはない。

「賃貸中マンション売却の4つのポイント」
(1)管理会社などを通じて、入居者に購入の意思がないかを確認する
(2)(1)と同じタイミングで、退去の予定がないかも確認する
(3)退去の予定がある場合、一般の売却物件として売りに出す
(4)一般の売却が難しい場合、管理会社や不動産会社に買い取ってもらう

 詳しくは以下の記事で解説しているので、参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>売りにくい「賃貸中マンション」の相場と売却の秘訣は? 入居者に購入してもらうなど、4つのポイントを公開!

マンション売却の税金や節税できる特別控除

 ここでは、マンションを売却した際に発生する税金について簡単に解説する。詳しい解説は記事「マンション売却で税金はいくらかかる? 計算シミュレーションと節税できる特別控除を解説」をご覧いただきたい。

 マンションが購入時より高い価格で売却(譲渡所得がプラスになったら)できたら、税金が発生する場合がある。譲渡所得は、以下の計算式で求められる。

譲渡所得=譲渡価額※1-取得費※2-譲渡費用※3

※1譲渡価額は売却価額のこと
※2取得費は土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額となる
※3譲渡費用は仲介手数料や印紙税など売却に直接要した費用のこと

 また、マンションの取得費を求める際は、実際の購入価格から減価償却費が控除される。マイホームのマンションの場合は、以下の計算式で求められる。

減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

 譲渡所得が求められたら、その数値に税率を乗じて税額を求める。税率は、マンションの所有期間で異なり、具体的には、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得(税率20.315%)」、所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得(税率39.63%)」とされている。

特別控除で、ほとんどの場合は税金がかからない

 上記のようにマンションの譲渡所得がプラスになったら税金が発生するのだが、マイホームのマンションであれば、「マイホーム売却の3,000万円の特別控除」を利用できる。

 これは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例で、計算方法は以下の通りだ。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

 特例を適用した結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスもゼロ)となれば、税金は発生しないことになる。マンションを売却する人の大部分がこの特例を利用するため、課税されることはほとんどない。
参考:国税庁HP「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

 特例を適用するには確定申告が必要。申請に必要な書類やその他の特例については、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>マンション売却で税金はいくらかかる? 計算シミュレーションと節税できる特別控除を解説

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運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
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