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不動産会社&不動産一括査定サイトおすすめ比較[2019年]
2018年8月27日公開(2019年6月20日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

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不動産一括査定サイト「LIFULL HOME'S」で、
記者が実際に査定を依頼してみた結果は?
大手不動産会社の査定を受けたい人に最適

不動産一括査定サイトの「LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)」で査定を依頼すると、不動産会社からしつこく営業を受けたり、価格査定がいい加減なものだったりするのではないかと、不安を感じている人も多いはず。そこで、本編集部記者が実際にLIFULL HOME'Sを使って、自分の住んでいるマンションを査定してもらうという覆面取材を行った。LIFULL HOME'Sの対応だけでなく、紹介してくれた不動産会社の対応、査定の内容などもレポートする。

まずはLIFULL HOME'Sのサイトで情報を入力

 「LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)の不動産一括査定」は、誰もが知っている不動産ポータルサイト大手のLIFULL HOME'Sが提供している一括査定サービスだ。運営会社のLIFULLは東証一部に上場している。旧社名はネクストで、2017年に現社名に変更したばかりだ。

 一括査定については、LIFULL HOME'Sサイト内で2008年にサービスをスタート。売却する予定の不動産情報を入力すれば、複数会社に価格を査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーになりうる不動産仲介会社を見つけるのに非常に便利なサービスだ。査定は無料なので、気軽に依頼できる。

 以下の画像が、一括査定のトップ画面だ。売却を検討している物件の種別と所在地などを入力すれば、所在地に近い不動産会社をセレクトして紹介してくれる。住所については、郵便番号を打ち込めば、自動的に入力してくれる。

不動産一括査定サイトのLIFULLHOME'S(ライフルホームズ)不動産一括査定サイトのLIFULLHOME'S(ライフルホームズ)

 次のページでは、売却査定のための物件情報を入力する。ほかの一括査定サイトと同様で、住所、間取り、専有面積、築年数、現況、名義人、売却希望時期、査定理由、要望などの記入も必須だ。

 また、個人情報は、名前、住所、電話番号、メールアドレスが必須項目だ。他の一括査定サイトと異なる点は、「優先する希望連絡方法」が電話、メール、郵送の3つから選べる点だろう。「電話は嫌だ」という人は、メールや郵送を優先連絡方法にするといいだろう。また、不動産会社に直接メッセージや写真を送ることもできる。

依頼者の個人情報入力画面依頼者の個人情報入力画面(LIFULL HOME'S

 ここまで入力すると、査定を依頼できる不動産会社の一覧が表示される。今回は次の画像のように、候補として12社が表示された。このうち、最大10社に査定を依頼できる(取材当時。現在は最大6社を選べる)。

査定を依頼できる不動産会社の一覧査定を依頼できる不動産会社の一覧(LIFULL HOME'S

 名前を聞いたことがある大手から中小まで、様々な会社が表示された。但し、同じ不動産会社でも各支店、営業所ごとに1カウントとみなすため、同じ不動産会社名が連続して表示されることもある。とはいえ12社も表示されたので、かなり選択肢は広いと感じた。今回はそのうち3社に査定を依頼した。

 なお、LIFULL HOME'Sの一括査定サービス運営事務局からは、「査定依頼受付完了」のメールなど、何も連絡がなかった。メールの設定に問題があって受け取れなかったのかもしれないが、「受け付けました」というメールは欲しいなと感じた。

査定する物件は、都内の分譲マンション

 今回の調査にあたって、査定物件は、都内の築20年の分譲マンションとした。最寄り駅から徒歩6分、3LDKで専有面積は約20坪だ。

 査定をしてもらったのは、不動産仲介会社のA社、B社、C社。名前を聞いたことがあるような大手と、中堅不動産会社を選択した。なお、不動産会社とのやり取りはすべてメールで行った。電話をかけてくる会社もあったが、記録を残したいので電話はすべて出なかった。それでも査定に大きな問題はなかった。

 その結果、3社の査定価格は以下のようになった。

LIFULL HOME'S紹介の不動産会社3社による査定価格
A社 B社 C社
5,378万円 4,200万円 連絡なし

 査定価格は、A社とB社で1178万円もの差があった。これだけ差があると、どちらが正しいのかわからない。そもそも、査定価格はあくまで査定であり、実際にこの値段で売れるとは限らない。中には、売却に向けた契約を取りたいがために、実際には売れないような高い価格を提示する不動産会社もある。査定価格の高さだけで不動産仲介会社を選ぶと、失敗することもあるので注意したほうがいい。

 そのため、不動産会社を選ぶときは、査定書を丁寧に作っていたり、メールなどのやり取りから誠実さが伺えたりする不動産会社を選ぶようにしたい

 また、C社は音沙汰なく、査定してもらえなかった。どういう経緯かわからないが、こういったこともあるので、多数の不動産仲介会社に査定依頼を出しておくといいだろう。

 ではこれ以降、査定を依頼した3社(A社、B社、C社)の対応を見ていこう。

◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1500社以上
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
不動産一括査定サイト「LIFULL HOME'S」の公式サイトはこちら

A社は、依頼した夜に査定書がメールで届く!

 A社からは、査定依頼した夜にメールで査定書が届いた。メールの内容もビジネスライクながら、節度のあるもので、強引さも感じられない。以下がそのメールの抜粋だ。

◆ 売却査定依頼をありがとうございます。

はじめまして。

☆☆不動産株式会社の△○△と申します。

この度は、売却査定依頼をありがとうございます。

査定書を作成させていただきましたのでご確認いただければと思います。

また、一度部屋の中も含め見せていただけると嬉しいです。

是非、○○様のマンションのご売却のお力になれればと思っております。

ご質問等ございましたらいつでもご連絡ください。

よろしくお願いいたします。

☆☆不動産(株) 不動産事業部  担当:△○△

 メールに添付されている査定書は7ページほどのもので、最初は、必要な情報を網羅している内容と感じた。一方、査定金額は他の不動産会社よりもかなり高い5000万円台を提示していることに驚かされた。「この金額で売れるのであれば、いますぐにでも売りたい!」と思った。以下の画像が、査定結果の抜粋だ。

A社の査定書A社の査定書

 高い査定金額をつけられて、売り手としては気分がいい。

 査定書の表紙には、「この報告書は(中略)既存住宅価格査定マニュアルを利用して作成」と書かれている。国交相も査定方法として認めている方法であり、きちっと査定しているようだ。

 しかし、違和感もある。あまりにも査定価格が高すぎるのだ。他の不動産会社からもらった周辺マンションの過去の売買事例一覧などを見ても、ここまで高い金額は正直、期待できそうにない。

 高い金額で売り出して、もしも買い手がつかなければ、売出金額を下げようと提案するのが不動産会社の常套手段であり、期待だけ抱かせて当初と違う結果になることも少なくない。書類を見る限りは、もっともらしい印象もあるが、不動産会社がこの金額で買い取る用意があるとか、保証をするというわけではない。疑問を感じたら、「査定金額で売れなければ、その金額で買い取ってくれますか?」と聞いてみるのもひとつだろう

 なお、査定書をじっくり見ると、高い査定価格がついた理由がわかってきた。今回の査定は、価格査定マニュアルを使っているのだが、その計算根拠となる「周辺のマンション取引事例」が高すぎるのだ。

 「中古マンション価格査定マニュアル」では、取引事例の選定について、「買い進み、売り急ぎの特殊な事情がなく、通常の条件下で取引がされた事例」としている。この事例は異常な高値なので、比較事例としてはふさわしくない可能性が高い

 なお、取引事例は、取引年月日、所在地、占有面積、間取り、開口部の方位、取引価格は記載されているが、マンション名は書いてなかった。情報の入力ミスがあったのかもしれない。

 実際、担当者も高すぎることは分かっているようで、「同年代、同規模のマンションはリノベーション済みで、4500万円〜5000万円ほどの価格で取引されている」と書いており、先ほどの査定価格5378万円を否定するような内容になっている

 また通常、査定価格は「3カ月程度で売れそうな金額」を指しており、売り出し価格はそれよりも5〜10%程度高い価格でチャレンジしてみるということが多い。ところが、売り出し時の提案価格は「5300万円〜5400万円」としており、査定価格と一緒だ。やはり、査定価格を高く出しすぎているのだ

 A社は、「現況を確認した上で、詳しい説明をしたい」という面談を強要するような営業はなく、その点は好印象ではあった。

 ただし、査定金額を高く提示して関心を引こうとしているように感じた。こういう不動産会社であれば、一度は査定金額の根拠につていの詳しい説明や提示金額で買取できるかを聞いてみると、会社や担当者の誠実さや真剣さが分かるかもしれない。

B社は、メールで催促すると、査定書を送ってきた

 B社の場合は、査定依頼を申し込んで1時間足らずで、返信が来た。その反応の早さは目を見張るものがある。そのメールは、次のようなものだ。

タイトル:HOME'Sより査定のご登録ありがとうございます。【○○不動産】

本文:

この度は【LIFULL HOME'S】より査定のご登録を頂き誠にありがとうございます。

●●不動産 ◇◇店のYと申します。

よろしくお願い致します。

多くの不動産会社の中から当店にもご依頼頂き御礼申し上げます。

大切な資産についての事ですので、今回査定登録を頂いたきっかけなど、お話をお伺いさせて頂き、
ご要望に沿った形で査定をさせて頂きます。

マンション物件に関しましては立地や建物のグレード、周辺相場などから単価を選定し
また、所在階層や陽当り向きなどのポイントにより価格が上下致します。

※中略

室内のご使用状況、修繕・リフォームの実施内容などによってプラス査定となる事もありますので、
ご状況をお教え頂けますと幸いでございます。

大切なご試算の今後についてご不明点や心配事などもあるかと思いますので、
どの様な事でも何なりとご相談下さいませ。

ご売却は未定の場合でも構いませんので、現在のエリア市況や諸税金について、
販売時の段取りやスケジュールのイメージなど、
詳しくご説明させて頂きますので一度お会いできればと思います。

今週末などのご予定はいかがでしょうか?

土曜、日曜の0時〜や15時〜などスケジュールの調整がし易くなっております。

その他平日も含めご希望日がありましたら、お気軽にご相談下さいませ。

 査定を依頼したのが木曜日で、その週末の土・日、しかも時間も誘導するようなメールが来た。「まず、相場を知りたいから」という理由で、一括査定サイトを利用する人が多いことを考えれば、いきなり面談したいという連絡は、やや強引な印象がある。いろいろな不動産会社からの査定書類を検討し、ある程度目星をつけた不動産会社とであれば、面談してもいいが、最初から面談をするのは現段階では避けたい。売り手の考え方にもよるが、これでは、獲物として狙われている感じが強くする。

 そこで、「多忙のため、メールにて査定金額の試算をお願いできないか」と返信した。

 しかし、何も返事がないため、5日後にもう一度、「メールにて査定書類をお願いできないか」「先に送ったメールが届いているか」の確認をした。

 この2回目のメールを送った同日に、5枚の査定書類が添付されて返信が来た。「机上査定価格」と、「売出提案価格」が示されていた。以下の画像が査定書の抜粋だ。

B社による机上査定価格と売出提案価格B社による査定書(机上査定価格と売出提案価格)

 査定書は、以下のように査定金額をはじき出していた。

机上査定価格が、4,200万円〜4,400万円
売出提案価格が、4,300万円〜4,700万円

 B社の査定金額は、「実勢価格や他の売却成功事例も踏まえての評価」とのことだ。価格は、周辺の類似物件の取引事例などを見ると、妥当な水準であると感じた。近くにある支店なので、価格水準はよくわかっているのだろう。

 なお、試算にあたって「1m²65万円前後での評価・売却は可能」としているが、この単価についての根拠は乏しいと感じた。「事例や詳細な内容につきましては、お伺いした際に細かくご説明」としており、過去の売却成功事例などは添付されていなかった。「やや、手抜きな対応」という感じがした。

 そこで、査定書を受け取ってすぐに、近隣の取引事例の資料を要求したところ、夕方になって業者間情報データベース・レインズで、近隣の売買事例を検索した一覧表などを送ってくれた。素早い対応には感心したが、10年以上前の成約事例や、占有面積が100平方メートルを超えるような事例も含まれており、ここから類似物件を自分で絞り込まないと参考にならないという気がした。

 最初から面談を要求してきたこと、さらに査定書を催促しなければもらえなかったことなどから、少なくとも私とはそりが合わないという気がした。ただし、査定価格は、きちんと実勢価格を踏まえているものだった

CMも出しているC社は音沙汰なし

 C社の場合は、音沙汰がなかった。

 女優を使ったテレビCMでも耳にする不動産会社だったが、査定依頼をしてから一度も電話もメールもなかった。一括査定サイトであるLIFULL HOME'S経由で、査定依頼の連絡は当然伝わっていると考えられる(同時に依頼した他の2社からは査定回答があった)。

 但し、サイトを運営しているLIFULLからも査定依頼受付完了のメールが来なかったため、問い合わせできないままになった。こうしたことも起こるので、一括査定サイトを活用する際は、なるべく多くの会社に査定を依頼したい。

高い査定価格を出した会社がよいとは限らない

最後にもう一度、LIFULL HOME'Sによる一括査定を依頼した3社の査定金額を見てみよう。

ご覧のように、回答のなかった1社をのぞく2社の金額は、1178万円もの差が出た

HOME'S紹介の不動産会社3社による査定価格は?
A社 B社 C社
5,378万円 4,200万円 連絡なし

 では、この高い査定金額を提示したA社に売却依頼を任せるのがいいとはかとはならない。すでにA社の説明のところでも書いたが、A社の査定金額の算定根拠には説得力がなく、専任の仲介業者になりたいゆえの査定金額ではないかと思われる

 とはいえ、不動産は一物一価の世界。「このマンションをどうしても欲しい」という人がいたり、売却できる物件が皆無という状況であれば、それなりに高値で売れることもある。

 一方で、B社は査定価格は、過去の取引事例などを見ると、妥当だと感じた。しかし要望を出さないと動いてくれない担当者に、もどかしい思いをした。

 では、実際の不動産会社選びや、売り出し価格の設定はどうすればいいのだろうか。

【関連記事はこちら】
>> 家の査定価格は、なぜ不動産会社によって違う? 成約事例の選び方から、営業マンの能力を見抜こう

査定書や面談で信頼できる担当者かどうかを判断

 査定価格は試算する人のやり方、考え方次第で、かなり左右できるもので、数百万円の差が出るのはよくあることだ。そして、結論から言えば、査定金額だけの比較だけで選ぶべきではない。

 売り手からすると、喜ばしいのは高く売ってくれる不動産会社だ。そのために担当者がどれだけ必死に買い手を探してくれるかにかかっている。そういう意味では、信頼できる担当者なのかがカギになる。

 それを判断する材料の一つとして、査定書は重要だ。査定書の作成の仕方ひとつとっても、どの程度わかりやすく作っているのか、理解してもらいやすく工夫しているかをチェックできる。メールのやり取り、タイミング、文面の内容から不動産会社や担当者の特徴、人柄も伝わってくる。

 さらに、最後は実際にあってみることも大切だ。「査定価格の根拠は?」「どんな売買事例があるの?」「売却に向けてのスケジュールをどう立てればいい?」など質問して、細かく相談にのってくれるのかも確認するといいだろう。営業担当者との相性も重要だ。何人か話を聞いているうちに、信頼できる不動産会社をきっと見分けられるようになるだろう。

 なお、一括査定サイトには、それぞれ数百社から一千社超の不動産会社が登録しており、対応が悪い不動産会社も一部時混じっている可能性がある。C社のように連絡がないケースもある。そのため、しっかりと査定したいのであれば、なるべく多くの不動産会社から査定を受けた方がいいだろう

 その点、LIFULL HOME'Sであれば、売却を得意とする不動産会社について、最大6社まで一気に査定を依頼できる。また、大手の不動産仲介会社も比較的多い。他サイトではあまり提携していない「大京グループ」「大成有楽不動産販売グループ」「近鉄不動産」なども提携しているので、大手にも価格査定を依頼したいという人にも対応している。

 査定は無料なので、「まずは不動産の相場を調べてみようか」という気持ちの人でも気軽に依頼できるので、是非、査定を検討してみよう。
⇒無料で査定を依頼できる「LIFULL HOME'S」の公式サイトはこちら

◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1500社以上
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
不動産一括査定サイト「LIFULL HOME'S」の公式サイトはこちら
【注目の記事はこちら】
【査定相場を知るのに便利な、一括査定サイト"主要12社"を比較
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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U無料査定はこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール無料査定はこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S無料査定はこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ無料査定はこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ無料査定はこちら
◆HowMaスマート不動産売却(一般媒介での一括査定)
対応物件の種類 マンション、戸建て(東京23区)
掲載する不動産会社数 10社(一般媒介) HowMaスマート不動産売却の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 コラビット
紹介会社数 最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。
HowMaスマート不動産売却無料査定はこちら
◆いえカツLIFE(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(1室)、店舗・工場・倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他(共有持分についても査定・売却対象)
営業エリア 東京、千葉、神奈川、埼玉 いえカツLIFEの公式サイトはこちら
サービス開始 2012年
運営会社 株式会社 サムライ・アドウェイズ
(東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社)
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
【ポイント】 再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう
いえカツLIFE無料査定はこちら
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