LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）で、記者が実際に｢不動産一括査定｣を試した結果は？
大手不動産会社の査定を受けたい人に最適

不動産一括査定サイトの「LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）」で査定を依頼すると、不動産会社からしつこく営業を受けたり、価格査定がいい加減なものだったりするのではないかと、不安を感じている人も多いはず。そこで、本編集部記者が実際にLIFULL HOME'S（ライフルホームズ）を使って、自分の住んでいるマンションを査定してもらうという覆面取材を行った。LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）の対応だけでなく、紹介してくれた不動産会社の対応、査定の内容などもレポートする。

LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）は、不動産ポータルサイト大手の会社が運営

 「LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）の不動産一括査定」は、誰もが知っている不動産ポータルサイト大手のLIFULL HOME'Sが提供している一括査定サービスだ。運営会社のLIFULLは東証一部に上場している。旧社名はネクストで、2017年に現社名に変更したばかりだ。

　一括査定については、LIFULL HOME'Sサイト内で2008年にサービスをスタート。売却する予定の不動産情報を入力すれば、複数会社に価格を査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーになりうる不動産仲介会社を見つけるのに非常に便利なサービスだ。査定は無料なので、気軽に依頼できる。

　では、「LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）」を利用する際、どんな入力項目が必要なのだろうか。まず、トップ画面は以下のようになっている。

　以下の画像が、一括査定のトップ画面だ。売却を検討している物件の種別と所在地などを入力すれば、所在地に近い不動産会社をセレクトして紹介してくれる。住所については、郵便番号を打ち込めば、自動的に入力してくれる。

　次のページでは、売却査定のための物件情報を入力する。ほかの一括査定サイトと同様で、住所、間取り、専有面積、築年数、現況、名義人、売却希望時期、査定理由、要望などの記入も必須だ。

　また、個人情報は、名前、住所、電話番号、メールアドレスが必須項目だ。他の一括査定サイトと異なる点は、「優先する希望連絡方法」が電話、メール、郵送の3つから選べる点だろう。「電話は嫌だ」という人は、メールや郵送を優先連絡方法にするといいだろう。また、不動産会社に直接メッセージや写真を送ることもできる。

　ここまで入力すると、査定を依頼できる不動産会社の一覧が表示される。今回は次の画像のように、候補として12社が表示された。このうち、最大10社に査定を依頼できる（取材当時。現在は最大6社を選べる）。

　名前を聞いたことがある大手から中小まで、様々な会社が表示された。但し、同じ不動産会社でも各支店、営業所ごとに1カウントとみなすため、同じ不動産会社名が連続して表示されることもある。とはいえ12社も表示されたので、かなり選択肢は広いと感じた。今回はそのうち3社に査定を依頼した。

　なお、LIFULL HOME'Sの一括査定サービス運営事務局からは、「査定依頼受付完了」のメールなど、何も連絡がなかった。メールの設定に問題があって受け取れなかったのかもしれないが、「受け付けました」というメールは欲しいなと感じた。

LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）で査定する物件は、都内の分譲マンション

　今回の調査にあたって、査定物件は、都内の築20年の分譲マンションとした。最寄り駅から徒歩6分、3LDKで専有面積は約20坪だ。

　査定をしてもらったのは、不動産仲介会社のA社、B社、C社。名前を聞いたことがあるような大手と、中堅不動産会社を選択した。なお、不動産会社とのやり取りはすべてメールで行った。電話をかけてくる会社もあったが、記録を残したいので電話はすべて出なかった。それでも査定に大きな問題はなかった。

　その結果、3社の査定価格は以下のようになった。

LIFULL　HOME'S紹介の不動産会社3社による査定価格
A社	B社	C社
5,378万円	4,200万円	連絡なし

　査定価格は、A社とB社で1178万円もの差があった。これだけ差があると、どちらが正しいのかわからない。そもそも、査定価格はあくまで査定であり、実際にこの値段で売れるとは限らない。中には、売却に向けた契約を取りたいがために、実際には売れないような高い価格を提示する不動産会社もある。査定価格の高さだけで不動産仲介会社を選ぶと、失敗することもあるので注意したほうがいい。

　そのため、不動産会社を選ぶときは、査定書を丁寧に作っていたり、メールなどのやり取りから誠実さが伺えたりする不動産会社を選ぶようにしたい。

　また、C社は音沙汰なく、査定してもらえなかった。どういう経緯かわからないが、こういったこともあるので、多数の不動産仲介会社に査定依頼を出しておくといいだろう。

　ではこれ以降、査定を依頼した3社（A社、B社、C社）の対応を見ていこう。

◆LIFULL HOME'S（不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数	1500社以上
サービス開始	2008年
運営会社	LIFULL（東証一部）
紹介会社数	最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。

A社は、依頼した夜に査定書がメールで届く！

　A社からは、査定依頼した夜にメールで査定書が届いた。メールの内容もビジネスライクながら、節度のあるもので、強引さも感じられない。以下がそのメールの抜粋だ。

　メールに添付されている査定書は7ページほどのもので、最初は、必要な情報を網羅している内容と感じた。一方、査定金額は他の不動産会社よりもかなり高い5000万円台を提示していることに驚かされた。「この金額で売れるのであれば、いますぐにでも売りたい！」と思った。以下の画像が、査定結果の抜粋だ。

　高い査定金額をつけられて、売り手としては気分がいい。

　査定書の表紙には、「この報告書は（中略）既存住宅価格査定マニュアルを利用して作成」と書かれている。国交相も査定方法として認めている方法であり、きちっと査定しているようだ。

　しかし、違和感もある。あまりにも査定価格が高すぎるのだ。他の不動産会社からもらった周辺マンションの過去の売買事例一覧などを見ても、ここまで高い金額は正直、期待できそうにない。

　高い金額で売り出して、もしも買い手がつかなければ、売出金額を下げようと提案するのが不動産会社の常套手段であり、期待だけ抱かせて当初と違う結果になることも少なくない。書類を見る限りは、もっともらしい印象もあるが、不動産会社がこの金額で買い取る用意があるとか、保証をするというわけではない。疑問を感じたら、「査定金額で売れなければ、その金額で買い取ってくれますか？」と聞いてみるのもひとつだろう。

　なお、査定書をじっくり見ると、高い査定価格がついた理由がわかってきた。今回の査定は、価格査定マニュアルを使っているのだが、その計算根拠となる「周辺のマンション取引事例」が高すぎるのだ。

 「中古マンション価格査定マニュアル」では、取引事例の選定について、「買い進み、売り急ぎの特殊な事情がなく、通常の条件下で取引がされた事例」としている。この事例は異常な高値なので、比較事例としてはふさわしくない可能性が高い。

　なお、取引事例は、取引年月日、所在地、占有面積、間取り、開口部の方位、取引価格は記載されているが、マンション名は書いてなかった。情報の入力ミスがあったのかもしれない。

　実際、担当者も高すぎることは分かっているようで、「同年代、同規模のマンションはリノベーション済みで、4500万円〜5000万円ほどの価格で取引されている」と書いており、先ほどの査定価格5378万円を否定するような内容になっている。

　また通常、査定価格は「3カ月程度で売れそうな金額」を指しており、売り出し価格はそれよりも5〜10％程度高い価格でチャレンジしてみるということが多い。ところが、売り出し時の提案価格は「5300万円〜5400万円」としており、査定価格と一緒だ。やはり、査定価格を高く出しすぎているのだ。

　A社は、「現況を確認した上で、詳しい説明をしたい」という面談を強要するような営業はなく、その点は好印象ではあった。

　ただし、査定金額を高く提示して関心を引こうとしているように感じた。こういう不動産会社であれば、一度は査定金額の根拠につていの詳しい説明や提示金額で買取できるかを聞いてみると、会社や担当者の誠実さや真剣さが分かるかもしれない。

B社は、メールで催促すると、査定書を送ってきた

　B社の場合は、査定依頼を申し込んで1時間足らずで、返信が来た。その反応の早さは目を見張るものがある。そのメールは、次のようなものだ。

　査定を依頼したのが木曜日で、その週末の土・日、しかも時間も誘導するようなメールが来た。「まず、相場を知りたいから」という理由で、一括査定サイトを利用する人が多いことを考えれば、いきなり面談したいという連絡は、やや強引な印象がある。いろいろな不動産会社からの査定書類を検討し、ある程度目星をつけた不動産会社とであれば、面談してもいいが、最初から面談をするのは現段階では避けたい。売り手の考え方にもよるが、これでは、獲物として狙われている感じが強くする。

　そこで、「多忙のため、メールにて査定金額の試算をお願いできないか」と返信した。

　しかし、何も返事がないため、5日後にもう一度、「メールにて査定書類をお願いできないか」「先に送ったメールが届いているか」の確認をした。

　この2回目のメールを送った同日に、5枚の査定書類が添付されて返信が来た。「机上査定価格」と、「売出提案価格」が示されていた。以下の画像が査定書の抜粋だ。

　査定書は、以下のように査定金額をはじき出していた。

机上査定価格が、4,200万円〜4,400万円
売出提案価格が、4,300万円〜4,700万円

　B社の査定金額は、「実勢価格や他の売却成功事例も踏まえての評価」とのことだ。価格は、周辺の類似物件の取引事例などを見ると、妥当な水準であると感じた。近くにある支店なので、価格水準はよくわかっているのだろう。

　なお、試算にあたって「1m²65万円前後での評価・売却は可能」としているが、この単価についての根拠は乏しいと感じた。「事例や詳細な内容につきましては、お伺いした際に細かくご説明」としており、過去の売却成功事例などは添付されていなかった。「やや、手抜きな対応」という感じがした。

　そこで、査定書を受け取ってすぐに、近隣の取引事例の資料を要求したところ、夕方になって業者間情報データベース・レインズで、近隣の売買事例を検索した一覧表などを送ってくれた。素早い対応には感心したが、10年以上前の成約事例や、占有面積が100平方メートルを超えるような事例も含まれており、ここから類似物件を自分で絞り込まないと参考にならないという気がした。

　最初から面談を要求してきたこと、さらに査定書を催促しなければもらえなかったことなどから、少なくとも私とはそりが合わないという気がした。ただし、査定価格は、きちんと実勢価格を踏まえているものだった。

CMも出しているC社は音沙汰なし

　C社の場合は、音沙汰がなかった。

　女優を使ったテレビCMでも耳にする不動産会社だったが、査定依頼をしてから一度も電話もメールもなかった。一括査定サイトであるLIFULL HOME'S経由で、査定依頼の連絡は当然伝わっていると考えられる（同時に依頼した他の2社からは査定回答があった）。

　但し、サイトを運営しているLIFULLからも査定依頼受付完了のメールが来なかったため、問い合わせできないままになった。こうしたことも起こるので、一括査定サイトを活用する際は、なるべく多くの会社に査定を依頼したい。

高い査定価格を出した会社がよいとは限らない

最後にもう一度、「LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）」による一括査定を依頼した3社の査定金額を見てみよう。

ご覧のように、回答のなかった1社をのぞく2社の金額は、1178万円もの差が出た。

HOME'S（ホームズ）紹介の不動産会社3社による査定価格は？
A社	B社	C社
5,378万円	4,200万円	連絡なし

　では、この高い査定金額を提示したA社に売却依頼を任せるのがいいとはかとはならない。すでにA社の説明のところでも書いたが、A社の査定金額の算定根拠には説得力がなく、専任の仲介業者になりたいゆえの査定金額ではないかと思われる。

　とはいえ、不動産は一物一価の世界。「このマンションをどうしても欲しい」という人がいたり、売却できる物件が皆無という状況であれば、それなりに高値で売れることもある。

　一方で、B社は査定価格は、過去の取引事例などを見ると、妥当だと感じた。しかし要望を出さないと動いてくれない担当者に、もどかしい思いをした。

　では、実際の不動産会社選びや、売り出し価格の設定はどうすればいいのだろうか。

【関連記事はこちら】
＞＞　家の査定価格は、なぜ不動産会社によって違う？　成約事例の選び方から、営業マンの能力を見抜こう

査定書や面談で信頼できる担当者かどうかを判断

　査定価格は試算する人のやり方、考え方次第で、かなり左右できるもので、数百万円の差が出るのはよくあることだ。そして、結論から言えば、査定金額だけの比較だけで選ぶべきではない。

　売り手からすると、喜ばしいのは高く売ってくれる不動産会社だ。そのために担当者がどれだけ必死に買い手を探してくれるかにかかっている。そういう意味では、信頼できる担当者なのかがカギになる。

　それを判断する材料の一つとして、査定書は重要だ。査定書の作成の仕方ひとつとっても、どの程度わかりやすく作っているのか、理解してもらいやすく工夫しているかをチェックできる。メールのやり取り、タイミング、文面の内容から不動産会社や担当者の特徴、人柄も伝わってくる。

　さらに、最後は実際にあってみることも大切だ。「査定価格の根拠は？」「どんな売買事例があるの？」「売却に向けてのスケジュールをどう立てればいい？」など質問して、細かく相談にのってくれるのかも確認するといいだろう。営業担当者との相性も重要だ。何人か話を聞いているうちに、信頼できる不動産会社をきっと見分けられるようになるだろう。

　なお、一括査定サイトには、それぞれ数百社から一千社超の不動産会社が登録しており、対応が悪い不動産会社も一部時混じっている可能性がある。C社のように連絡がないケースもある。そのため、しっかりと査定したいのであれば、なるべく多くの不動産会社から査定を受けた方がいいだろう。

　その点、LIFULL HOME'Sであれば、売却を得意とする不動産会社について、最大6社まで一気に査定を依頼できる。また、大手の不動産仲介会社も比較的多い。他サイトではあまり提携していない「大京グループ」「大成有楽不動産販売グループ」「近鉄不動産」なども提携しているので、大手にも価格査定を依頼したいという人にも対応している。

　査定は無料なので、「まずは不動産の相場を調べてみようか」という気持ちの人でも気軽に依頼できるので、是非、査定を検討してみよう。
⇒無料で査定を依頼できる「LIFULL HOME'S」の公式サイトはこちら

◆LIFULL HOME'S（不動産一括査定サイト）
対応物件の種類	マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数	1500社以上
サービス開始	2008年
運営会社	LIFULL（東証一部）
紹介会社数	最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。

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