住宅ローンの借り換え金利ランキング（変動金利）
132銀行を実質金利で比較！本当にお得なローンは？
[2021年4月最新版]

住宅ローンの借り換えを検討している人にとって低金利の「変動金利」は魅力的だが、数ある銀行の中でどの商品が一番お得なのか？ こんな疑問に答えるため、借り換えの人向けに「住宅ローン実質金利ランキング（変動金利）」を、毎月更新している。132銀行・1000商品について調査している。

金利が低いだけでは、お得とは限らない

 銀行が実際に貸し出す「表面金利」が低いからといっていい商品とは限らない。手数料、保証料といったの諸費用なども考慮した「実質金利」でなければ、本当にお得で、総支払額が少ない商品を見つけることはできない。

　そこでダイヤモンド不動産研究所では、132銀行・1000商品について「実質金利」をすべて計算。借り換えの人向けの「住宅ローン実質金利ランキング（変動金利）」を作成した。(実質金利についてはこちらを参照）

 「変動金利」は、固定金利に比べてとにかく金利の低さが魅力だ。金融機関の競争が激しいこともあり、金利は1％を大きく割り込んでいる。借り換えのお客を増やすために、新規借入より金利を低く設定している銀行もある。「変動金利」での借り入れを考える人は、この「住宅ローン実質金利ランキング（変動金利）」の上位の金融機関に審査を依頼してみよう！

 ただし、「変動金利」は金利上昇リスクがあることも忘れないでほしい。それに、現在は史上最低水準の低金利状態。せっかく借り換えるのであれば、固定を金利を選択するのも手だ。

記事【変動、フラット35が低金利！】住信SBIネット銀行の金利・手数料は？

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【2021年4月最新版、主要銀行版】 ◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング （借り換え） ※借入金額2500万円、借入期間30年
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
1 位	auじぶん銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げプラン（借り換え、じぶんでんき優遇割）・変動金利＞
	0.531% 全疾病＋がん50％	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利 ・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯 ・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い ・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03％引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。 （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます）※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
	【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
1 位	PayPay銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利＞
	0.531%	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・ネット銀行のPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート ・業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある ・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる ・個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
	【関連記事】PayPay銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
3 位	SBIマネープラザ ＜ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、借り換え）・変動金利＞
	0.562% 全疾病保障付き	0.410%	0円	借入額×2.2%
	【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ ・全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心 ・変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
	【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
4 位	住信SBIネット銀行 ＜住宅ローン 通期引下げプラン（借り換え、ネット専用）キャンペーン金利・変動金利＞
	0.580% 全疾病保障付き	0.428%	0円	借入額×2.2%
	【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス ・通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える ・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている ・審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする
	【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
5 位	みずほ銀行 ＜住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利＞
	0.584%	0.375%	0円	33000円
	【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・3大メガバンクの一つで、ネット専用住宅ローンを用意。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い ・オプション団信の一つである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい ・返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
	【関連記事】みずほ銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
6 位	りそな銀行 ＜りそな借り換えローン ずーっとお得！全期間型・WEB申込限定プラン（借り換え）・変動金利＞
	0.591%	0.430%	0円	借入額×2.2%+33000円
	【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的 ・Web申込限定プランは金利が低く、競争力がある ・オプション保険として、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する充実の団体信用生命保険「団信革命」を提供 ・一部のローンプラザ支店で休日でも相談可能。
	【関連記事】りそな銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
7 位	新生銀行 ＜住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス（借り換え）・変動金利＞
	0.602%	0.450%	0円	借入額×2.2%
	【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・変動金利は、金利が低い「変動フォーカス」と、手数料が安い「変動金利半年型タイプ」がある ・「変動フォーカス」は、非常に金利が低い半面、手数料は借入金額×2.2％tと高い
	【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
8 位	三菱UFJ信託銀行 ＜三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利選択プラン・変動金利＞
	0.627%	0.475%	0円	借入額×2.2%
	【三菱UFJ信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・同じグループである三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売 ・ネット専用商品であるため、三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンよりも低金利だが、一方で手数料は2.2%かかる> ・事前審査はネットで完結し、正式審査もウェブまたは郵送で対応するので便利
	【関連記事】三菱UFJ信託銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
8 位	三井住友信託銀行 ＜住宅ローン 全期間一定金利引下げ・融資手数料型（借り換え）・変動金利＞
	0.627%	0.475%	0円	借入額×2.2%
	【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・大手信託銀行の一社 ・自社商品には、融資手数料型と、保証料型があり、条件によってどちらが有利な商品になるか違うので実質金利で比べよう ・女性向けに入院日額1000円を保障する医療保障（支払い条件あり）を無料で付帯しているほか、「8大疾病保障」（金利0.4％上乗せ）などもある
	【関連記事】三井住友信託銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
8 位	三菱ＵＦＪ銀行 ＜ネット専用住宅ローン（借り換え）・変動金利＞
	0.627%	0.475%	0円	借入額×2.2%
	【三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る ・オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい ・事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
	【関連記事】三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
8 位	三井住友銀行 ＜住宅ローン 最後までずーっと引き下げプラン（借り換え、WEB申込専用）・変動金利＞
	0.627%	0.475%	0円	借入額×2.2%
	【三井住友銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・3大メガバンクの一つ ・WEB申込専用商品は、店頭で販売する住宅ローンよりも金利を優遇 ・夫婦のミックスローンでどちらかが亡くなった場合に残高が消える「クロスサポート（金利0.18％上乗せ)」、地震、津波などの自然災害で被害に遭うと残高の50％が保険金で支払われる「自然災害時返済一部免除特約（残高保障型は金利0.5％上乗せ）」など、オプションの保障が充実
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12 位	楽天銀行 ＜住宅ローン・金利選択型（借り換え）・変動金利＞
	0.628%	0.537%	0円	330000円
	【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・事務手数料が一律33万円と安め。他のネット銀行の多くは借入金額×2.2％かかる ・借入期間中なら変動金利と固定金利を何度も変更できる ・通常の死亡・高度障害保障に加え、「全疾病就業不能保障」「がん50％保障」付きの団信保険が無料で付けられる ・事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かずに契約が可能
13 位	ソニー銀行 ＜変動セレクト住宅ローン（借り換え）・変動金利＞
	0.659%	0.507%	0円	借入額×2.2%
	【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・外貨預金などで有名なソニーグループの銀行 ・「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2％かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある ・諸費用を含めた借り換えもOK。借り換え後に変動金利から固定金利への変更がインターネットで簡単にできる
	【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
14 位	イオン銀行 ＜住宅ローン 金利プラン・定率型（借り換え）・変動金利＞
	0.672%	0.520%	0円	借入額×2.2%
	【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・イオンでの買い物が5年間、5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある ・売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる ・「定率型」は手数料として借入額×2.2％かかる一方で、「定額型」は手数料が11万円と安いものの、「定率型」よりも金利が0.2％高い
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15 位	中央ろうきん ＜不動産担保ローン変動金利型・月次後払い方式・変動金利＞
	0.734%	0.625%	0円	33000円
	【中央ろうきんの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・全国に13ある労働金庫の一つで、中央ろうきんは、茨城・栃木・群馬・埼玉・千葉・東京・神奈川・山梨に住んでいるか、勤務している人が対象 ・誰でも借りられるが、労働組合や生協の会員だと、手数料などを割引 ・金利は必ずしも低くはないものの、諸費用は大手銀行よりも安め。
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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

主要銀行の変動金利（借り換え）の推移

　以下に、「変動金利（借り換え）の推移の表」をまとめた。変動金利は超低金利下の今でも、金利低下傾向があることが分かるだろう。

　各銀行を比較すると、従来は住信SBIネット銀行と、りそな銀行が激しく金利競争を繰り広げてきた事がわかる。ただし、2019年7月に参入してきたPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、それ以上の低金利を打ち出している。また、キャンペーンを併用すると、auじぶん銀行も競争力がある。

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132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

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• 10年固定
• 35年固定
• リノベ費用込み
• 短期完済10,15年
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132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

• 変動金利
• 5年固定
• 10年固定
• 35年固定
• リノベ費用込み
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