【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】
85銀行を徹底比較！ 借り換えでお得な住宅ローンは？[2020年9月最新版]

住宅ローンの借り換えを検討している人にとって低金利の「変動金利」は魅力的だが、数ある銀行の中でどの商品が一番お得なのか？ こんな疑問に答えるため、借り換えの人向けに「住宅ローン実質金利ランキング（変動金利）」を、毎月更新している。主要な85銀行・800商品について調査している。

金利が低いだけでは、お得とは限らない

 銀行が実際に貸し出す「表面金利」が低いからといっていい商品とは限らない。手数料、保証料といったの諸費用なども考慮した「実質金利」でなければ、本当にお得で、総支払額が少ない商品を見つけることはできない。

　そこでダイヤモンド不動産研究所では、主要な85銀行・800商品について「実質金利」をすべて計算。借り換えの人向けの「住宅ローン実質金利ランキング（変動金利）」を作成した。(実質金利についてはこちらを参照）

 「変動金利」は、固定金利に比べてとにかく金利の低さが魅力だ。金融機関の競争が激しいこともあり、金利は1％を大きく割り込んでいる。借り換えのお客を増やすために、新規借入より金利を低く設定している銀行もある。「変動金利」での借り入れを考える人は、この「住宅ローン実質金利ランキング（変動金利）」の上位の金融機関に審査を依頼してみよう！

 ただし、「変動金利」は金利上昇リスクがあることも忘れないでほしい。それに、現在は史上最低水準の低金利状態。せっかく借り換えるのであれば、固定を金利を選択するのも手だ。

◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] （⇒ 新規借入はこちら）

【2020年9月最新、主要銀行版】 ◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング （借り換え） ※借入金額2500万円、借入期間30年（詳細な条件は表組の下に記載）
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
1 位	◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン（借り換え）じぶんでんきセット割引>
	0.531% 全疾病＋がん50％	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03％引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
	【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
1 位	◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
	0.531%	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
	【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
3 位	◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン（借り換え、ネット専用）>
	0.549% 全疾病保障付き	0.398%	0円	借入額×2.2%
	【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利（通気引き下げプラン）は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする。
	【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
3 位	◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、借り換え）>
	0.549% 全疾病保障付き	0.398%	0円	借入額×2.2%
	【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
	【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
5 位	◆りそな銀行 <住宅ローン ずーっとお得！全期間型・WEB申込限定プラン（借り換え）>
	0.590%	0.429%	0円	借入額×2.2%+33000円
	【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
	【関連記事】りそな銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
6 位	◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス（借り換え）>
	0.602%	0.450%	0円	借入額×2.2%
	【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2％と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
	【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
6 位	◆東京スター銀行 <スター住宅ローン>
	0.602%	0.450%	0円	借入額×2.2%
	【東京スター銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 東京にある第二地方銀行。預金があればその分の金利はつかないという「スターワン住宅ローン」とは別の商品。通常の団体信用生命保険に加え、「就業不能信用費用保険（入院保険）」が無料で付帯。
8 位	◆楽天銀行 <住宅ローン・金利選択型（借り換え）>
	0.618%	0.527%	0円	330000円
	【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 事務手数料は一律33万円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.2％に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。インターネットでの申込みで、通常の死亡・高度障害保障に加え、「全疾病就業不能保障」「がん50％保障」付きの団信保険料が無料で付けられる。
9 位	◆イオン銀行 <住宅ローン 金利プラン・定率型（借り換え）>
	0.622%	0.470%	0円	借入額×2.2%
	【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 イオンでの買い物が5年間、5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。金利を年0.1%アップすればガン保障特約、年0.3%アップすれば８大疾病保障をつけられる。契約時の事務手数料が11万円しかかからない「定額型」もあるが、金利を年0.2%アップするので、短期間で完済する人なら、「定額型」を選ぼう。
	【関連記事】イオン銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
10 位	◆三井住友信託銀行 <住宅ローン 全期間一定金利引下げ・融資手数料型（借り換え）>
	0.627%	0.475%	0円	借入額×2.2%
	【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 大手信託銀行の一つ。借り換え限定で、来店不要の「おうちで借り換え」サービスを展開中。女性向けに入院日額1000円を保障する医療保障（支払条件あり）を無料で付帯しているほか、「8大疾病保障」（金利0.4％上乗せ）、「3大疾病保障」（金利0.3％上乗せ）、「ガン保障」（金利0.2％上乗せ）も付帯できる。
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
10 位	◆三井住友銀行 <住宅ローン 最後までずーっと引き下げプラン（借り換え、WEB申込専用）>
	0.627%	0.475%	0円	借入額×2.2%
	【三井住友銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 3大メガバンクのひとつ。WEB申込専用商品は、店頭で販売する住宅ローンよりも金利を優遇。夫婦のミックスローンでどちらかが亡くなった 場合に残高が消える「クロスサポート（金利0.18％上乗せ)」、地震、津波などの自然災害で被害に遭うと残高の50％が保険金で支払われる「自然災害時 返済一部免除特約（金利0.5％上乗せ）」など、オプションの保障が充実している
	【関連記事】三井住友銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
12 位	◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン（借り換え）>
	0.659%	0.507%	0円	借入額×2.2%
	【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2％かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。諸費用を含めた借り換えもOK。借り換え後に変動金利から固定金利への変更がインターネットで簡単にできる。
	【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
13 位	◆三菱ＵＦＪ銀行 <ネット専用住宅ローン・変動金利選択プラン（借り換え）>
	0.667%	0.525%	借入額×1.91%	33000円
	【三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 民間金融機関の中で住宅ローン取扱残高ナンバーワンの実績を持っている。借り換えの相談については、インターネットで24時間受け付けている。7大疾病保障については、保険料が低くい、多くの金融機関と違って保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。
	【関連記事】三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
13 位	◆みずほ銀行 <住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、借り換え）>
	0.667%	0.525%	借入額×1.91%	33000円
	【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
15 位	◆三菱UFJ信託銀行 <三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利選択プラン>
	0.677%	0.525%	0円	借入額×2.2%
	【三菱UFJ信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 同じグループである三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン「三菱UFJ信託銀行専用住宅ローン」を販売する。ネット専用商品であるため、三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンよりも低金利となっているが、一方で手数料は2.2%かかる。事前審査はネットで完結し、正式審査もウェブまたは郵送で対応するので便利だ。
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
16 位	◆中央ろうきん <不動産担保ローン変動金利型・月次後払い方式>
	0.734%	0.625%	0円	33000円
	【中央ろうきんの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 誰でも借りられるが、労働組合や生協の会員だと、手数料などを割引き。中央ろうきんは、茨城・栃木・群馬・埼玉・千葉・東京・神奈川・山梨に住んでいるか、勤務している人が対象。金利は必ずしも低くはないが、諸費用は大手銀行よりも安め。
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

主要銀行の変動金利（借り換え）の推移

　以下に、「主要銀行の金利推移のグラフ（変動金利、10年固定など）」と、「変動金利（借り換え）の推移の表」をまとめた。変動金利は超低金利下の今でも、金利低下傾向があることが分かるだろう。

　各銀行を比較すると、従来は住信SBIネット銀行と、りそな銀行が激しく金利競争を繰り広げてきた事がわかる。ただし、2019年7月に参入してきたジャパンネット銀行が、それ以上の低金利を打ち出している。

◆主要銀行の変動金利（借り換え）の推移
年月	ジャパンネット銀行 「全期間引き下げ」	住信SBIネット銀行 「通期引き下げ」	りそな銀行 「全期間型WEB限定」
2020年9月	0.380%	0.398%	0.429%
2020年8月	0.380%	0.398%	0.429%
2020年7月	0.380%	0.398%	0.429%
2020年6月	0.399%	0.428%	0.429%
2020年5月	0.399%	0.428%	0.429%
2020年4月	0.399%	0.428%	0.429%
2020年3月	0.399%	0.415%	0.429%
2020年2月	0.399%	0.415%	0.429%
2020年1月	0.399%	0.415%	0.429%
2019年12月	0.415%	0.428%	0.429%
2019年11月	0.415%	0.428%	0.429%
2019年10月	0.415%	0.428%	0.429%
2019年9月	0.415%	0.428%	0.429%
2019年8月	0.415%	0.428%	0.429%
2019年7月	0.415%	0.428%	0.429%
2019年6月	−	0.428%	0.429%
2019年5月	−	0.428%	0.429%
2019年4月	−	0.428%	0.429%
2019年3月	−	0.428%	0.429%
2019年2月	−	0.428%	0.429%
2019年1月	−	0.428%	0.429%
2018年12月	−	0.428%	0.429%
2018年11月	−	0.428%	0.429%
2018年10月	−	0.428%	0.429%
2018年9月	−	0.428%	0.429%
2018年8月	−	0.428%	0.429%
2018年7月	−	0.428%	0.429%
2018年6月	−	0.428%	0.429%
2018年5月	−	0.428%	0.429%
2018年4月	−	0.439%	0.440%
2018年3月	−	0.439%	0.440%
2018年2月	−	0.439%	0.440%
2018年1月	−	0.439%	0.440%
2017年12月	−	0.439%	0.440%
2017年11月	−	0.447%	0.440%
2017年10月	−	0.447%	0.440%
2017年9月	−	0.447%	0.440%
2017年8月	−	0.444%	0.440%
2017年7月	−	0.444%	0.497%
【各社の商品名】 ジャパンネット銀行「住宅ローン 全期間引き下げプラン」 住信SBIネット銀行「住宅ローン 通期引き下げプラン（ネット専用）」 りそな銀行「住宅ローン ずーっとお得！全期間型 WEB申込限定プラン」